こんにちは、マニです。
今回は私の不動産投資の基本方針について紹介します。
不動産投資のネタに限らず、普段から本やブログ、Voicyなどで色々と情報収集をしています。
その中で、ビジネスにおけるWin -Winの関係について書かれている内容を見る機会がいあります。
Win -Winの関係とはビジネスパートナーである、客やパートナー企業とお互いにメリットのある取引をすることをいいます。
要は、「相手を勝たせて、自分も勝つ」ということです。
ここについては色々な意見もあると思いますが、私個人としては、この発想は大いに不動産投資に取り入れたいと考えています。
私の考える不動産投資におけるWin-Winの関係についてご紹介していきます。
相手を勝たせて、自分も勝つ
不動産投資における、Win-Winの関係を考えるために、まずは相手が誰かを考えてみます。
不動産投資のビジネスパートナーは主に次のような人たちです。
- 入居者
- 管理会社・仲介会社
- 金融機関
- プロパンガス会社
- 税理士
- リフォーム会社
他にも色々あると思いますが、ざっと思いつくのはこんなところでしょう。
それぞれのビジネスパートナーを勝たせるとはいえ、一体どんなことを言うのでしょうか。
入居者
入居者を勝たせるというと、
- 安心安全の住まいを提供する
- 周辺物件の相場より安い、もしくは設備や間取りが充実している
- 入居中のトラブルなどの対応がよい
この辺が満たせれれば、相対的に入居者を勝たせることが出来そうです。
これまでのインターネット設備の更新、エアコンの更新、エアコンクリーニングの実施、室内物干しの設置など、入居者を勝たせる手法をいくつか実施してきました。
何でもかんでも、入居者の要望に答えることが勝たせることだとは思いませんが、それでも、やれることはできるだけ多く、やりたいですね。
管理会社・仲介会社
管理会社や仲介会社などの不動産会社の売り上げは、管理委託料や仲介手数料などです。
原状回復工事やリフォームを依頼されて、手数料をもらうこともあります。
不動産会社を勝たせようと思ったら、
- 満室を維持して管理委託料を増やす
- 仲介手数料、広告料を増やす
- 工事を発注して手数料収入を増やす
などがあります。
満室経営は大家自身にとっても最大のプラスになるので言わずもがなですが、広告料や工事の手数料収入も重要な収入源です。
先輩大家さんの中には、修繕工事を直接発注したり、DIYで自ら行ったりして経費を削減している方もいます。
その考え方自体には賛成します。経費を削減することは、安定経営には必須です。
しかし、今の私の経営戦略では、あえて管理会社に修繕工事を依頼することにしています。
理由は単純。「自分の取り分を減らしてでも、管理会社を勝たせよう」と思っているからです。
今はまだ、私自身が勝ちを取りにいく場面ではないと考えています。
パートナーを勝たせて、近い将来、勝たせた以上の勝ちを取りに行ければいいなと考えています。
実際に管理会社経由で工事を依頼すると、本来必要な工事費用に管理会社の手数料が上乗せされます。
肌感覚で言うと、工事費プラス２割ぐらいと言ったところです。
以前の記事で特集した「建築工事の見積」でも紹介したように、建築工事の適正価格を把握することはとても大切です。
現在、私が依頼している管理会社はこの適正価格をしっかり抑えていて、管理会社の手数料を上乗せしたとしても十分、納得できる価格です。
それであれば、管理会社を勝たせて仕事を依頼するメリットは大きいです。
工事の調整や、その後のトラブルの対応など、実際の工事以外のところとでも色々とお願いすることがあるでしょう。
なにより、同じ担当者に電話1本で仕事をお願いできるのは、忙しいサラリーマン大家にはとても大きな強みになります。
金融機関
金融機関の売り上げは不動産投資と言う側面では、融資行って利息をもらうことです。
金融機関を勝たせようと思うと、
- 借入金額を大きくする
- 借入期間を長くする
- 貸し倒れリスクを減らす
などがあります。
と言うことは、リスクを減らし多くの金額を長い期間で借りればよいと言うことになります。
金融機関を勝たせるために、不動産投資での安定した経営が不可欠です。
具体的に言うと、「借入前にしっかりと頭金を貯め、優良物件を探し、勉強を継続して健全な賃貸経営を行う」ことが必要です。
普段から贅沢をせずに支出をおさえて、現金を貯めることができる人はリスクが少ないですし、不動産投資の勉強もしっかり行い、物件探しや経営にも積極的に参加すれば、金融機関からみた場合のリスクも低減します。
リフォーム会社
リフォーム会社は工事の発注で売り上げを上げます。
リフォーム会社を勝たせることは、一にも二にも仕事を発注することです。
工事の発注金額は高いに越したことはないですが、意外と赤字にならなければよかったりします。
それよりも客とのトラブルがなく、気持ちよく仕事ができ、金払いが綺麗な客と仕事をすることが勝ちになったりします。
退去後の原状回復やエアコンやウォシュレットなどの簡単な設備の更新は管理会社にお願いしようと思っていますが、大掛かりなリフォームや大規模改修工事はリフォーム会社に依頼しようと思っています。
この場合は工事にかかる費用を安くするということよりも、工事の内容を細かくリフォーム会社と打ち合わせしたいと言う思いの方が強いです。
リフォームの際の壁紙や床材の選定や、色決めなど、今後はプロのデザイナーにも入っていもらって、地域No .１の物件を作っていこうと思っています。
そんな工事に必要なのは、費用を抑えることよりも、関係者とのきめ細かい打ち合わせです。
管理会社を間に入れてしまうと、どうしても関係者とのスムーズなコミュニケーションが取れなくなります。
自分のやりたいことを叶えるためという、意味でリフォーム会社への直接発注を考えています。
密なコミュニケーションを行うことで、建築工事特有のトラブルも防ぐことが出来ます。
ひいては、ここがリフォーム会社にとっての勝ちにもつながると思っています。
思いは、外壁塗装などの大規模修繕工事も同じですかね。
プロパンガス会社
1棟目物件では、意外とプロパン会社とも頻繁にやり取りをしています。
プロパン会社を勝たせることは、
- 建物としてプロパンガスを継続して契約する
- 満室経営でガスを使用してもらう人を増やす
プロパンガス会社を競争させて、変更する代わりに給湯器やエアコンなどの設備を無料で変えてもらうという方法もありますが、今のところその戦術を使う予定はありません。
一見、プロパンガス会社も大家自身も得して、Win Winの関係が築けているような気もしますが、場合によってはそのツケを入居者が払わなければならない場合もあります。
現在のプロパンガス会社は、故障したコンロを無料で修理してくれたり、更新期限の火災報知器を材料代＋アルファーで更新してくれたり、と小回りのきく対応をしてくれています。
プロパンガス会社にとっての勝ちは、とにかくこのまま契約を継続することだと思います。
契約期間中に発生するこまごました修理対応は原価で対応してもある程度利益は出ているんだと思います。
今後の対応次第ですが、とりあえずは、このまま継続して、勝ちを持っていってもらえればいいかなと思っています。
今後、入居者からガス料金が高いと言った、相談があれば考えてみようかと思います。
税理士
まだまだお付き合いする機会は少ないですが、税理士も不動産投資のパートナーです。
税理士の勝ちは、リフォーム会社と同じでとにかく仕事を受注することじゃないでしょうか。
そのうえで、良好な関係性で継続的なお付き合いができれば、いいんだと思います。
不動産投資に限らず、色々な人が言っていることですが、税理士は相性が大事のようです。
税理士側からしても、自分が提案する経営アドバイスをことごとく否定されては面白くありません。
お互い気持ちよく仕事をするためにも、相性の合う税理士さんと仕事をすることが大切です。
大家の勝ちについても考えてみる
ここまで、不動産投資ビジネスにおけるパートナーの勝ちについて紹介しました。
では、ここまでパートナーに勝たせて、大家の勝ちは一体どこにあるんでしょうか。
入居者にサービスを提供したり、管理会社に工事を発注したり、何もしないより余計に経費が掛かってしまいます。
利益を最大化するために経費削減だけを考えると、入居者へのサービスも最低限、修繕工事や原状回復も直接発注やDIYを選んだほうが賢いと思います。
実際この方法が、現在の不動産投資の成功へのセオリーの一つだと思います。
しかし、ここで大切なことは不動産投資を通してどんな未来を描きたいかだと思います。
目標は地域No.1
私の不動産投資を通しての、目指す未来は「地域No.1の大家になること」です。
入居者への新しいサービスをどんどん開拓していきたいですし、規模を拡大して賃貸経営者としてのブランド化も図っていきたいと思っています。
そのために、今は積極的に投資する場面だと思っています。
ありがたいことに、1棟目物件、2棟目物件もわりかし新しく利回りの良い物件です。
本業からの余剰資金も不動産投資にあてる事も可能です。
まだまだ働き盛りの年代なので、本業の仕事をしながら、本やネットで不動産投資の勉強をして、空いた時間を使って積極的に経営に参加することもできます。
地域No.1になるために、今は目先の利益は捨ててでも将来の発展のために、お金と時間を使おうと思います。
ビジネスの取り分はパートナーに渡す
入居者にも、管理会社にも、金融機関にも、リフォーム会社にも「今の勝ち」を取らせて、大家である私は「将来の勝ち」を取りに行きます。
今は負けててもOKです。
しっかりと計画をして、収入と支出のバランスさえ取れていれば、目先の負けは問題ではありません。
なにより楽しいことは成功の鍵です。そこには新しいビジネスが生まれるかもしれません。
いつか地域No.1の大家になったあかつきには、満室経営も楽々に安定した経営が可能になるでしょう。
まとめ
今回は私が考える、不動産投資ビジネスにおけるパートナーとのWin Winの関係について紹介しました。
目先の利益をパートナーに渡し（Win）、将来の利益を自分でもらう(Win)というのが私の回答です。
不動産投資は、「投資」です。
現金を払って不動産を買うだけが「投資」ではありません。
賃貸経営に必要なサービスやアイデア、パートナーとの良好な関係に経費を払い、将来の目標に向けて「投資」する。
これが私が考える不動産投資ビジネスにおけるWin Winの関係です。
ということで、明日も積極的に投資活動していきます。
次は何を仕掛けようか。
ワクワクが止まりませんね。
