不動産投資の利回りの最低ラインは?あなたにあった利回りの決め方

こんにちは、マニです。

今回は「不動産投資の利回りの最低ラインはいくつなのか」というテーマで話をしたいと思います。物件探しをしていると色々な利回りの物件が出てきます。

立地や築年数、構造によってさまざまで失敗しないためには最低どれぐらいの数値にすればいいのかわからない人もいるでしょう。

この記事を読めば、不動産投資の利回りの最低ラインの決め方が理解できます。

目次

不動産投資の利回りの種類

不動産投資の利回りの種類

利回りと一言で言っても不動産投資にはいくつか種類があります。

まずはその種類と違いを理解しましょう。

1. 表面利回り

物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表すのが表面利回りです。

一般的に不動産ポータルサイトなどに記載されている利回りとはこの「表面利回り」のことを言います。

表面利回り=家賃収入÷物件価格

全く違う立地や間取りの物件の収益性を簡易的に比較するのには便利ですが、詳細な比較はできません。

2. 実質利回り

収益物件には様々な経費がかかります。

実質利回りとは家賃収入からそれらの経費を引いたあとの収益性を表します。

実質利回り=(家賃収入-経費)÷物件価格

収益物件を運営するための経費には、

  • 管理費
  • 広告料
  • ローン利子
  • 固定資産税
  • 修繕費
  • 光熱水費

などがあります。

実質利回りはローンの元金返済分を差し引かず純粋な利益を計算する場合と、ローンの元金返済分も家賃収入から引き実際に手元の残る現金(キャッシュフロー)での収益性を図るものとあります。

ここは、「利益」と「キャッシュフロー」の違いを理解する必要があります。物件の収益性を判断するためには「利益」を、現金の手残りを判断するためには「キャッシュフロー」を利用して実質利回りを計算します。

物件価格には購入時の諸経費(税金や手数料)を含める場合とそうでない場合があります。

3. 自己資本利回り

不動産を購入するために使用した資金がどれぐらいの収益性を上げているかをあらわす指標です。

実質利回りと同じで、「利益」と「キャッシュフロー」で検討の仕方が違ってきます。

自己資本利回り=(家賃収入-経費)÷投下した自己資本

「利益」で検証する場合は物件のもつ収益性を判断し、「キャッシュフロー」で検証する場合は投下した自己資本(現金)が何年で回収できるかを計算できます。

利回りの最低ラインの基準を決めよう

利回りの最低ラインの基準を決めよう

不動産は世の中に一つとして同じものはなく、

  • 立地
  • 築年数
  • 構造

などのパラメーターが複雑に関係してその利回りを決めています。不動産投資は相対取引(売主と買主が売買価格を合意して決める)のため、その時の社会情勢や売主・買主の家計の事情によっても物件価格が大きく変わります。

利回りの数値を決める、それぞれのパラメーターについて紹介していきます。

パラメーター1)立地

都心は利回りが低く、地方は利回りが高いです。

不動産の物件価格は「建物価格+土地価格」で構成されています。

建物の価格

同じ間取り・面積・構造の建物を建てる場合、都心でも地方でも建設費に大きな違いはありません。物価の違いで都心のほうが地方より1~2割高いといった程度です。

立地によって建物の価格に大きな差はないと言えます。

土地の価格

土地の価格は立地によって大きく異なります。

土地の価格をあらわすものに「路線価」があります。「路線価」とは固定資産税を決めるために利用される価格で、実勢価格の7割程度の数値を示していると言われています。

駅前の一等地の路地の路線価を比べてみる

立地によって土地の価格にどれぐらい差が出るのか調べるために、駅前一等地の路線価を調べてみました。

4大都市圏の各駅のメイン大通りで比較してみます。なお、路線価は路地を一本入るだけで大きく数値が変ります。

あくまでも都市間の差を比べるという観点でその数値を見ていただけるといいです。

東京駅梅田駅名古屋駅博多駅船橋駅
2300万円1385万円978万円480万円162万円
路線価の比較

表の数値は駅前のメイン大通りに面する土地の1m2あたりの金額です。

4大都市圏で比較しても東京駅と博多駅では約4.8倍の差があります。地方とはいえ、関東圏の船橋駅では東京駅との差は14倍です。

東北や九州などのさらに地方に行くとその差はもっと大きくなります。ちなみに私の購入したアパートの路線価は3.8万円/m2です。東京駅との差は676倍です。

まあ、なんの比較だって話ですが、、、

立地で家賃にどれぐらいの差が出るのか

このようにどこに買うかで土地の価格が大きく異なります。

同じ間取り、面積、構造の建物でも都心に行けば行くほど、物件価格に占める土地の価格の割合が高くなります。先ほど紹介した式でもわかるように「表面利回り」を決めるのは「家賃収入」と「物件価格」です。

収益性を上げるいわゆるキャッシュマシーンは「建物」です。実質的に「土地」はお金を生みません。

そこで今度は先ほどの4大都市圏の家賃を比較してみましょう。それぞれの駅の徒歩10分以内の1Rの平均家賃を比較してみます。(ホームズ調べ)

東京駅のみ1Rの平均家賃がありませんでしたので、1Kの平均家賃を記載してきます。

東京駅梅田駅名古屋駅博多駅船橋駅
9.52万円7.42万円6.6万円5.18万円6.24万円
各都市間の駅徒歩10分以内の1R平均家賃

一番低い博多駅と東京駅の差はわずか1.8倍です。土地の価格は4.8倍もあったのに家賃収入はそれほどの差はありません。

ちなみに私の所有している物件の最寄り駅(徒歩30分以上)の平均家賃は3.85万円で、私のアパートは4.3万円の家賃が取れています。東京駅との差は2.2倍です。

私のアパート意外と頑張っていますよね。

※駅前メイン大通りに賃貸物件などなく路線価は路地を1本入ると大きく金額異なるので、今回したような比較が正しいとは思いませんが、立地の差を理解していただくためにあえて検証してみました。

都心は利回りが低い理由

結論は次の通り。

都心は立地がいい分家賃を高く取れるが、土地価格が高すぎて利回りが低くなる。

同じ間取りでも地方であれば土地の価格が安いため、低い家賃でも利回りは高くなります。都心では利回り5%が当たり前、地方では10%超えは普通というのはこういうことです。

パラメーター2)築年数

新築は利回りが低く、築古は利回りが高いです。

築年数は先ほどの物件価格(建物価格+土地価格)のうち、「建物価格」に影響します。新築は新築プレミアムが上乗せされています。

新築プレミアムとは施工会社・販売会社の手数料や利益のことです。

また新築という心理的な付加価値も上乗せされて、純粋な建物の価値より1~2割高い金額で売買されます。新築は買った瞬間に3割価値が下がると言われたりするのは新築プレミアムがはがれ、ただの中古物件になってしまうからです。

日本人は新築信者で、たとえ前の入居者が1日しか住んでいなくても中古として価値がガクンと下がります。

築年数で家賃はどう変わる?

いっぽう家賃は10年で10%、20年で20%と徐々に低下します。

建物価値がわずか数年で2~3割も下がるのに比べて、家賃下落のスピードは緩やかです。

新築は物件価格が高いわりに築古と比べて極端に高い家賃は取れません。同じ立地でも新築の利回りは5%程度、築20年を超える物件の利回りは8~9%程度と差が出てきます。

築年数における表面利回りと実質利回りの違い

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」がありましたね。

ここまでの利回りは「表面利回り」の話です。物件の利回りを検証するには「実質利回り」もしっかり検証する必要があります。

築年数での違いで実質利回りを計算する考え方が変わってきます。

実質利回りを計算する場合、簡易的に空室率10%+経費率20%などの数値を使って検証すると思いますが正確には築年数でこの数値は変わってきます。

「新築」は空室率が低く広告費・原状回復費も少なくなります。設備機器の故障もほとんどないので修繕費もかかりません。そのため空室率5%+経費率15%としてもいいかもしれません。

いっぽう築30年の「築古」は空室率もあがり機器故障による修繕費も必要です。空室率10%+経費率30%としないと実際の数値に近くならないかもしれません。

新築と築古の実質利回りを上の数値で計算してみます。

「新築」 5%(表面利回り)×0.8(空室5%+経費15%)=4%

「築古」 8%(表面利回り)×0.6(空室10%+経費30%)=4.8%

「表面利回り」には大きな差がありましたが、「実質利回り」にはそれほどの差が出ないことがわかります。

築年数で利回りを判断する場合は表面利回りだけでなく実質利回りでの検証が必要です。

パラメーター3)構造

収益物件の構造には木造、鉄骨造、RC造の3種類があります。

構造の違いによって、建物価格を決める建設費が異なります。1m2当たりの建設費の相場は次の通りです。

木造鉄骨造RC造
17万円23万円24万円
建設費の相場:国土交通省「建築着工/住宅着工統計(2019)

木造と比べてRC造のほうが建設費が高くなります。その分利回りが低下します。

利回りに影響を与える指標

利回りに影響を与える指標

次に利回りに影響を与える指標をいくつか紹介していきます。

ここでは次に紹介する指標がどの金額によって決まるかを理解することが大切です。

空室率

空室率は表面利回りには表現されてきませんが実質利回りを検証する際に必要です。

都心・築浅・RC造は空室率が低く、地方・築古・木造は空室率が高い傾向にあります。

こちらの「ココテラス」さんの記事に全国の賃貸物件の空室率の平均のデータがあります。

沖縄東京埼玉奈良山梨全国平均
順位1位4位15位30位47位
空室率13.4%16.2%22.5%25.7%34.2%22.7%
都道府県別空室率

東京と全国平均の差は6%程度ですが、最下位の山梨県は18%の差があります。これから不動産投資を始めようと思っている地域を一度確認してみるのがいいと思います。

この調査では東北地方の空室率が高く、意外と九州の空室率が低いのがわかります。

家賃下落率

表面利回りは現在の家賃収入から算出します。

建物は年々劣化してそれに伴い家賃が低くなります。長期間のシミュレーションをするためには家賃下落率を検討する必要があります。

家賃の下落率は「新築・地方」ほど高く、「築古・都心」ほど低いです。

こちらの「ツイン・ビー」さんの記事に家賃下落の様子がよくわかる資料があります。築5年ごろまでは新築時の家賃をキープしていまが、その後下落傾向にあります。

築5年~築10年の間に10%下落し、その後築11年~築20年の10年間にさらに10%下落します。
ワンルームであれば築20年以降の下落幅は小さくなりますが、ファミリータイプは20年以降も少しづつ下落しているようです。

修繕費

修繕費は新築・築浅は低く、築古は高くなります。立地にはあまり関係ありません。

築10年ごろまでは設備の更新や大規模修繕などの費用はほとんどかかりません。築10年を過ぎてくると徐々に修繕費用が大きくなり、築30年を過ぎたころには毎年何かしらの不具合が起きて修繕費用が発生します。

修繕費は立地とはあまり関係がありません。地方にだからと言ってエアコンの設置費用が半額になったりはしないからです。

固定資産税

固定資産税は都心・RC造は高く、地方・木造は安いです。

固定資産税は資産価値の高さでその金額が変わります。都心は土地価格が高く、RC造は建設費が高くため固定資産税が大きくなります。

固定資産税は意外と気にしていない人が多いですが、一度検証していみると都心RC造の固定資産税がいかに高いかがわかります。

仲介手数料・不動産取得税・登録免許税

物件購入時には諸経費が必要です。

諸経費には、

  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 登録免許税

などがあります。これらの金額はほぼ物件価格に比例するため物件価格が高ければそのまま諸経費が高くなります。

都心・新築・RC造は物件価格が高くなるので、諸経費が高くなります。購入時の諸経費は全体の経費の中で特に大きい割合を占めます。

物件価格が割高だと諸経費も高くなり、利回りを低下させます。

ローン利息

ローン利息は物件価格(借入金額)、築年数・構造(借入期間)に比例します。

金利は融資を受ける本人の属性や実績によって異なりますが、利息は物件価格や築年数、構造によって変わってきます。特に物件価格から大きな影響を受けます。

割高な物件を購入してしまうとローン利息が増え、利回りを低下させます。

利回りの最低ラインの決め方

利回りの最低ラインの決め方

ここまでの説明で書籍やネットでよく目にする高利回り物件の特徴がつかめてきますね。

利回りが高い物件の特徴は「地方、築古、木造アパート」です。逆に利回りが低い物件は「都心、新築、RCマンション」です。

ではこれから収益物件を探そうという人にはどの程度の利回りを最低ラインと考えればいいのでしょうか。

結論:利回りの最低ラインは目的によって変わる

当ブログでは不動産投資は目的をもって行おうとアドバイスしてきました。利回りの最低ラインを決めるのもあなたの目指す目的によって変わってきます。

具体的な目的別で利回りの最低ラインを考えてみます。

ケース1 コツコツ資産を増やしたい人

資産をある程度持っているが銀行に預けていてもちっとも増えないので、なにか投資がしたい。本業が忙しいので手間はかけられない。資産を大きく増やす必要はないが、減らすのは避けたい。

投資のポイント
  • 資産をある程度持っている
  • 手間を掛けたくない
  • 高利回りは不要
  • 資産は極力減らしたくない

こんな人が選ぶべき選択肢は「都心、築浅、区分マンション」でしょう。

区分マンションは管理組合や管理会社に管理を任せられるので手間もかかりません。都心であれば空室率も低いです。

土地価格の割合が高いため、資産性が高く価値は下がりにくいです。ある程度資産があれば借入金額を減らし、自己資本比率を高くすることで返済リスクを下げられます。

損をしない程度の利回りで十分でしょうから利回りの最低ラインは表面利回り5%ぐらいでよいと思います。

ただし新築はやめましょう。

ケース2 相続税を安くしたい

資産を子供に相続したいが相続税を多くとられたくない。不動産投資にあまり興味はないが、何かいい方法はないだろうか。

投資のポイント
  • 現金買いできるだけの資産を持っている
  • 相続税対策なので利回りはこだわらない
  • 相続後の流動性は高いほうが良い
  • 評価額を下げるため資産性は低いほうがいい

こんな人の場合は「地方、駅近、築浅、区分マンション」がいいでしょう。

相続税は現金より不動産で相続するほうが低くなります。

不動産での相続税の評価は固定資産税評価額で算出されます。都心は評価額が高くなりますが、地方の路線価が低いエリアであれば実勢価格の5~8割程度です。

利回りは損しない程度あればよいでしょう。本気で不動産投資に取り組むのでなければ、管理がしやすく空室率が低い駅近の区分マンションがいいです。

区分マンションであれば需要も高く現金化しやすいです。

利回りの最低ラインは固定資産税と経費を払う程度でいいでしょうから3~4%でいいと思います。

利回りよりは、「売却にしやすさ」「管理のしやすさ 」を基準に選んだほうがいいでしょう。

ケース3 資産を増やしたい

とにかくキャッシュフローが欲しい。自己資金はあまりないが、行動力と努力で利益を伸ばして資産を資産を増やしていきたい。

投資のポイント
  • 融資を最大限利用する
  • 労力をかけて利益をあげていく
  • 資産性よりも収益性重視

このような人は「地方、築古、木造1棟アパート」がよいです。

資産を増やしたい人が重視することはとにかく収益性が高いことです。築年数にもよりますが融資期間を長くできればキャッシュは多く残ります。

このケースの欠点としては「利益を伸ばすには投資家自身の労力(勉強、DIY,仲介営業など)が必要なこと」と「リスクが高い」ことです。高利回り物件は裏を返せば、だれも買わない不人気物件です。

立地が悪く、建物も微妙。そんなリスクが高い物件を投資家自身の努力で満室経営します。運営は大変ですが得られるリターンは大きいです。

ローンを最大限利用するため「イールドギャップ」は意識したいところです。「イールドギャップ」とは表面利回りと借入金利の差で、資産拡大路線で行くためにはイールドギャップが10%はほしいところです。

これは表面利回りではないので注意しましょう。

1%台で融資を引ければ表面利回り12%あれば十分ですが、ノンバンクで4%台の融資を受けるのであれば15%ないとローン返済が厳しくなります。

ケース4 売却益で資産を増やしたい

不動産投資はインカムゲインでなくキャピタル狙い。とにかく短期間に売却益で儲けたい。

投資のポイント
  • 利回りはこだわらない
  • 資産性が高く価値の変動が大きいものがよい
  • 買い手は多いほうがよい

この人は「都心、築浅、区分マンション」がよいでしょう。

キャピタル狙いの物件はとにかく資産性が重要です。不動産投資の資産性とはいいかえると土地の価格=立地のことです。「建物」は経年劣化でどんどん価値が下がります。

よほどのことがない限り「建物」の価値が上がることはありません。その点、「土地」は経済情勢で大きく変動します。

開発工事をしているエリアや地価の変動幅が大きい土地の区分マンションがいいでしょう。売ることが目的なので買い手が見つかりやすい築浅の区分マンションがいいです。

利回りの最低ラインはローン返済と経費の支払いが困らない程度よいので5%ぐらいがいいと思います。

まとめ

今回は不動産投資の利回りの最低ラインについて紹介してきました。

利回りの最低ラインに誰にでも当てはまる正解はありません。

その人それぞれの目標とするゴールに向けて取るべき戦略は変わり、必要な利回りも変わってきます。まずはあなた自身が目標とするゴールを決めて、そこから利回りの最低ラインを考えましょう。

利回りを決める指標にも様々なものがあります。

最低ラインが決まったら次は、「どこで」「どんな物件」でその利回りを達成するかを考える番です。

不動産投資には考えることがたくさんあります。ひとつひとつ丁寧に検証して成功に近づけていきましょう。

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