こんにちは、マニです。
「不動産投資を始めたいけれど、初期費用がいくら掛かるかわからない。株式投資に比べて、金額が大きいので不安。融資も受けられると聞くけど、頭金はいくらいるんだろう。だれか教えてください」
今回はこんな疑問に答えます。
- 不動産投資の初期費用とは
- 不動産投資は購入後もお金が必要
私は地方でサラリーマンをしながら、アパート1棟を所有しています。
私の印象としても初期費用は思ったよりもかかりました。
しっかりと把握して、計画的に不動産投資を始めてもらいたいと思います。
不動産投資の初期費用とは
不動産投資はほかの投資に比べて、投資金額が非常に大きいです。
銀行融資を受けることができますが、頭金も必要です。
一言で初期費用と言っても、物件購入時の「諸経費」を言っているときもあれば、融資を受ける際の「頭金」を言っている場合もあります。
まずは、この二つの違いから説明からしていきます。
「諸経費」と「頭金」の違い
「諸経費」は購入する不動産の物件価格以外に必要となる金額のことです。
楽待や健美家などの不動産ポータルサイトに記載されている物件価格は、あくまで不動産本体の価格で、物件を購入するためにはそのほかに費用が必要です。
「頭金」は銀行融資を利用する場合の申し込みの際に、一定の額のお金を用意する金額のことです。
「諸経費」については、収支シミュレーションに入れ忘れる人もいます。
しっかりと金額を把握して、シミレーションに反映させましょう。
「諸経費」の内容
次に、「諸経費」の具体的な内容と、金額の相場を紹し介ます。
仲介手数料
仲介会社に物件の媒介をお願いしたとき支払う手数料です。
売主から直接購入する場合は、仲介手数料は必要ありません。
物件価格（税込）
200万円以下 ：上限5％
200万円 – 400万円以下 ：上限4％（+2万円）
400万円 - ：上限3％（+6万円）
融資手数料
銀行から融資を受けるときに事務手数料、実行手数料が必要です。
3万円が相場です。
融資保証料
不動産投資で融資を受けるときは、保証人として保証会社をつけるのが一般的です。
保証料の相場は融資金額の2％、金利上乗せで支払うときは0.2～0.3％程度が必要です。
収入印紙
物件の売買契約書と、銀行との金銭消費賃借契約書にそれぞれ印紙が必要です。
物件価格、融資価格で金額が違いますが、それぞれの金額は国税庁のホームページで確認できます。
登録免許税
中古物件を購入すると、所有権移転登記の手続きが費用です。
費用は物件価格の2.0％です。
これとは別に銀行から融資を受けるときは、抵当権も登記する必要があるため、借入金額の0.4％が必要です。
司法書士費用
登記手続き、取引の立ち合いなど専門家の司法書士にお願いします。
費用は10万円が相場です。
固定資産税、都市計画税
1月1日に物件を所有している人にかかる税金です。
年の途中で購入したときはその年の残りの期間に応じて売主に支払います。
不動産取得税
不動産取得時に発生する税金です。固定資産税評価額の4％が必要です。
火災保険料
自宅や車と同様に、購入した物件には万が一に備えて火災保険に入る必要があります。
10年契約など長期でかける場合が一般的です。
「諸経費」と「頭金」の相場
諸経費
一般的に物件価格の8～10％かかると言われています。
税金は必ず支払わなければならない費用ですが、
- 融資手数料
- 仲介手数料
- 火災保険
などは物件によって様々です。
私の場合、3600万円の木造アパートを購入して、諸経費の合計は353万円でした。
（うち火災保険55万円10年一括払い）
物件価格の10％程度です。
頭金
借入を行う個人の属性や、銀行によって様々です。
物件価格の10％が必要になることが多いようですが、メガバンクでは30％を要求されること一般的のようです。
物件価格のすべてに融資を行うことをフルローン、諸経費まで含めて融資を行うことをオーバーローンと言います。
オーバーローンで融資を引けた場合、頭金はゼロで済みます。
フルローン、オーバーローンは誰でもできるわけではありません
以下のような場合、融資を受けることが可能になります。
- 個人の属性、貯蓄額が高い
- 物件の担保評価が高い
- 銀行が融資に積極的
私の場合、
物件価格3600万円+購入時の諸経費350万円＝合計3950万円
に対して、3500万円の融資がおりました。
頭金としては450万円用意したことになります。
物件価格に占める割合は、12.5％でした。
参考記事
不動産投資は購入後もお金が必要
不動産投資は、物件を購入したら終わりではありません。
株式投資の場合は購入後に追加の費用は必要ありませんが、不動産投資ではそうはいきません。
投資というよりも、事業の色合いが強いため運営していくためには費用が必要になってきます。
購入後に必要な費用
物件購入後に必要な費用には、以下のようなものがあります。
- 管理費
- 修繕費
- リフォーム費
- 空室対策費
- 固定資産税・都市計画税
- 所得税・住民税
これらの費用は、管理費や固定資産税など、あらかじめ決められた金額が必要なものから、修繕費や空室対策費など突発的に必要な費用まであります。
頭金にすべての貯金を使ってしまったら、運用後の必要な費用を払えず、破綻してしまう恐れがあります。
不動産投資を始める場合は、運用後の費用についても、しっかりと把握して始める必要があります。
頭金を抑えて現金を残しておく
運用後の現金を用意するために、「頭金」をできるだけ抑えるという方法があります。
売主物件を購入する
売主から直接購入することで、仲介手数料を省くことができます。
仲介手数料は「諸経費」の大部分を占めているため、売主物件を購入できれば「諸経費」を大きく抑えることができます。
火災保険を年払いにする
火災保険料は長期の一括払いとすることで、割安にすることができますが、「諸経費」を抑えるためにあえて単年度払いとする方法があります。
不動産投資は物件購入時が最も費用を要します。
まとまったお金を支払う時期を分散させて、現金を手元に残しておくというもの一つの戦略です。
この戦略は「諸経費」に限らず、税金対策でも同じことが言えます。
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敷金の多い物件を探す
入居者から預かった敷金は、買主に引き継がれます。
敷金を多くとっている物件は清算金として、物件購入時に売り主から受け取ることができます。
敷金を受け取ることで、購入金額と相殺して、頭金を抑えることができます。
ただし、敷金はいずれ入居者に返さないといけないお金のため、火災保険と同様、支払う時期の分散と考える必要があります。
物件価格の低いものを選ぶ
そもそもの物件価格が低ければ、頭金を低く抑えることができます。
まとまった現金がないうちは、金額の大きな物件を購入せず、小さく始めることも失敗しない不動産投資には必要な発想です。
フルローン、オーバーローンを狙う
貯蓄額を増やしたり、担保力の高い物件を購入することで、フルローン、オーバーローンを狙うことも可能です。
計画的に現金を貯め、物件選びをしっかり行えば、十分に可能だと思います。
ただし、火災保険、敷金の方法と同様に、支払う時期の分散のためいずれ支払わなければならない費用だと認識しておく必要があります。
まとめ
初期費用について、理解できたでしょうか。
「諸経費」と「頭金」の違いと、購入後の費用についてもしっかりと理解して、収支シミュレーションをしっかりと行って計画的な不動産投資を始めてみるのはいかがですか。
