不動産投資に出口戦略は必要です【これを怠けたら成功しません】

こんにちは、マニです。

不動産投資に、出口戦略って必要?
少しは気にしてるけど、なんとなくでやってる…
間違った方法だったら嫌なので、みんなどうしてるか聞きたい

こういった疑問に答えます。

今回の内容

  • 不動産投資に出口戦略は必要です
  • 出口戦略をとりやすい物件と、取りにくい物件を紹介

わたしは、地方に1棟アパートを所有している、サラリーマン大家です。
今回は、不動産投資の出口戦略の方法を、解説していきます。

私の物件を例にして解説しますので、初心者でも、理解しやすいと思います。
この記事で、出口戦略の方法をマスターして、失敗しない物件選びをしてください。

目次

不動産投資に出口戦略は必要です

不動産投資初心者は、出口戦略まで考えている人が、あまりいません。

「せっかく購入するんだから、売るなんてもってのほか。一生持ち続けて、家賃収入を得るんだ」

その気持ち、よくわかります。わたしだって、そう。

家賃収入で、資産をコツコツ増やす方法は、不動産投資の大きなメリットです。

ですが、「ずっと持ち続けると決意すること」と、「出口戦略を立てること」とは、まったく別の話。
物件の購入を検討する場合は、必ず「売ること」をセットに考えるようにしましょう。

出口戦略は、なぜ必要?

ずばり、将来のことは、誰にもわからないからです。

あなたが、一生持ち続けると決意しても、将来のことは誰にもわかりません。
急に現金が必要になることもあるし、明後日には気が変わってるかもしれません。

そんなときに、出口戦略を立てていないと、かなり困ったことになります。
熱い気持ちは一旦置いて、冷静に出口戦略を立ててみましょう。

出口戦略の具体的な手順は、「1.いくらで売れるか→2.いつ売るか→3.そのときの利益はいくらか」です。

ステップ1:いくらで売れるか

数年後、あなたなら、いくらでその物件を買いますか?

「当然、買った値段と同じ値段で、また買う」

ほんとに、そうですか?
もっと安く買いたいたと、思ってませんか?
築年数が今より経っているんだから、より安い値段じゃないと、嫌だと思いませんか?
みんな、そう思ってますよ。

売るときは、買うとき以上に厳しく、金額設定する必要があります。

金額設定の方法は色々ありますが、最もわかりやすいのは、積算価格を参考にする方法です。

将来の積算価格を計算する

建物は経年劣化で、毎年、その価値が下がります。
耐用年数を過ぎると、ひとまず、価値がゼロになったと、考えてよいでしょう。

土地の価値は、市況により変動しますが、まずは、今の価値で考えて問題ないです。

例えば、

築13年の木造アパートは10年後に築23年となり、耐用年数が過ぎるので、価値がゼロになります。あとは、土地の価値のみ。
※木造の耐用年数は22年

土地値以下の物件、というのがありますが、これはすでに建物の価値が0円で、何年たっても物件(建物+土地)の価値が下がらないため、比較的売りやすいです。

建物が、耐用年数を超えている場合は、土地値を売却額と考えればよいです。

土地は、実勢価格でもよい

土地の値段は路線価を使う場合と、実際の取引額である、実勢価格を使う場合があります。
更地にして、土地として売る場合を考えるときは、実勢価格のほうが近くなります。

ネットで近隣の売り土地の相場を調べるか、不動産屋さんに聞けば、だいたいの数字が把握できます。

ステップ2:いつ売るのか

次は、「いつ売るのか」の検討です。

具体的に、いつ売るか決まっている場合は、その年でいいです。
そうでない場合は、10年、20年のスパンで、考えるのがいいと思います。

ステップ3:そのときの利益はいくらか

利益の検討方法は、次の通り。

  1. いくらで売れるか
  2. キャッシュフローは、いくらでているか
  3. ローンの残りはいくらか

(1) いくらで売れるか

ステップ1で検討した、金額です。

(2) キャッシュフローは、いくらでているか

収支シミュレーションを行い、キャッシュフローの累積を計算します。
具体的なキャッシュフローの計算方法は、不動産投資のキャッシュフローの計算方法【注意点もまとめました】をご覧ください。

(3) ローンの残りはいくらか

同じく、収支シミュレーションでローンの残債を計算します。

そのときの利益を計算

(1)(2)(3)の金額と、購入した物件費用から出口(売却時)の利益を計算します。

具体的に計算してみます。

私が、実際に購入した物件を参考に、具体的に計算してみます。

  • 物件価格3600万円(建物1600万円、土地2000万円)
  • 購入時の諸経費300万円
  • 築13年-木造アパート
  • 頭金10%、20年ローン、金利2.0%
  • 満室家賃407万円、利回り11.3%
  • 空室率10%、経費率20、家賃下落-年1%
  • 2年後(築15年)、17年後(築30年)に200万円で大規模修繕実施

この物件で、購入から10年後に、売却することを考えてみます。

(1) いくらで売れるか

建物0円+土地2000万円=2000万円

築年数が23年になり、木造の耐用年数22年を過ぎたため、建物の価値は0円になりました。

(2) キャッシュフローは、いくらでているか

上の条件で、収支シミュレーションをすると、キャッシュフローは10年間で250万円残りました。

(3) ローンの残りはいくらか

10年後のローンの残りは、2200万円です。

以上を計算すると

(1)+(2)-(3)= 2000万円 + 250万円 – 2200万円 = 50万円

10年目の利益はプラスになりましたね。
この物件の場合、10年運営すれば失敗しない、ということが分かります。

ほかの年でも、計算してみる

結果はこちら。

5年目10年目15年目20年目
(1)いくらで売れるか2800万円2000万円2000万円2000万円
(2)CFはいくらでているか50万円250万円210万円-250万円
(3)ローン残りはいくらか3000万円2200万1320万円350万円
(1)+(2)-(3)-150万円50万円890万円1400万円

この結果から、何が見えてきますか。

  • 10年以内に売却すると損をし、それ以降だと利益が出る
  • 10年目以降は、建物の価値がゼロになるので、物件価値が下がらない
  • 物件を持ち続けるほど、利益は増えていく

こんなところでしょうか。
ここを、もう少し深く考察すると。

建物の価値1600万円を回収すれば、あとは損をしない

とわかります。

ということは、出口戦略の考え方のひとつとして、建物の費用を回収するところが、損益分岐点の目安だと言えますね。

キャッシュフローがマイナス??

10年目以降は、キャッシュフローが下がっていっていますね。

「えっ?赤字なの??」

その通りです。毎年、キャッシュフローはマイナスです。

築13年の木造アパートは、耐用年数の22年を過ぎると、減価償却が切れます。
減価償却が切れると、経費がなくなり、所得税が増えます。

所得税が増えることで、キャッシュフローが悪化して、マイナスに転落するのです。
しかも、

10年目以降のキャッシュフローは、ローン返済が終わる20年目まで、ずっとマイナスです。

オーマイガットですね。

「赤字物件なんていらない。10年経ったら、さっさと手放そう」

出口戦略を検討しない人は、早々にこの物件を売っちゃうかもしれませんね。
毎年キャッシュフローがマイナスのため、一見すると、この物件は失敗です。

しかし、全体像をしっかりみると、最終的な利益はずっとプラスだ、ということがわかります。
この物件を、持てば持つほど、利益の額は大きくなります。

しっかりと投資家マインドを持たないと、見誤るポイントです。

目先の利益(キャッシュフロー)のみを、追いかけている人は、不動産投資では成功しません。
キャッシュフローがマイナスの間も、ローンの返済は進みます。

返済が進むと、借入元金が減ります。
実際は目に見えませんが、借入元金が減った分、着実に資産は増えています。

出口戦略の検討をすると、こういったことも、発見できます。
収支シミュレーションをすると、ほかにも本やブログには書いていないような、不動産投資のおもしろさが、いくつも見つけることができます。

この物件の、出口戦略の検討の結論としては、

初めの10年を何がなんでも、乗り切れば、あとは損をしない

よって、この物件はGO!!!!でした。

20年後はどうなる?

ちなみに、この物件、ローンを完済した20年目以降は毎年200万円以上の収入を、生み出してくれます。
しかも、まだ築33年。この物件の美味しさ、伝わりますか?

補足:建物価値の考え方

10年目に、建物の価値を0円に設定するのは、実はかなり乱暴です。
築23年の木造アパートは、満室運営さえできていれば、実際は相場並みに売却することが可能です。

10年後の想定家賃が370万円(10年で10%下落)だったとして、利回り12%で売りに出してみます。

370万円÷12%=3000万円

類似物件の利回り相場は、今の市況だと10%前後です。
それより少し高い設定にすれば、十分、買い手は見つかると思います。
利回りの計算方法について知りたい方は、【簡単】不動産投資の利回りについて解説もご覧ください。

売却価格を2000万円とするのは、結構きつい設定です。
ですが、出口戦略を検討するときは、それぐらい、きつい設定のほうが安全です。

それでも大丈夫と、判断できればあとは、GO!!!!ですね。

出口戦略まとめ

出口戦略を考える場合、いつ、いくらで売れば、損をしないか検討しましょう。
はじめのうちは、ずっと赤字(損をしている)です。

赤字の期間が短ければ、短いほど安全です。
自分の気持ちが変わったときも、すぐに売却して損せずに出口がとれますから。

これが、20年以上かけないと、プラスにならないような物件は、リスクが大きすぎます。
その間に、なにかあった場合、結局損して終わることになります。

出口戦略の検討方法、わかりましたか?

出口戦略をとりやすい物件と、取りにくい物件を紹介

最後に、出口戦略をとりやすい物件と、取りにくい物件の特徴を、簡単に紹介します。

あなたが買いやすい物件は、ほかの誰かも買いやすいです。

この視点が重要。

出口戦略がとりやすい物件の特徴

  1. 築年数が浅い、積算価格が高い
  2. 物件価格が安い(2000万円以下)
  3. 戸建て、区分マンション
  4. 立地がよい

1. 築年数が浅い、積算価格が高い

銀行の融資が付きやすいため、購入できる投資家の絶対数が多くなります。
ここ一番大事。
買える人が多いというのが、出口戦略では最も重要です。

投資家の数が多いと、売れ残って、安値で叩かれることもありません。
投資家の数が、多ければ多いほど、流動性が高くなり、出口戦略を取りやすいです。

2. 物件価格が安い(2000万円以下)

現金買いできる、ぎりぎりのラインです。
現金買いができると、融資を引く必要がないため1.の条件が悪くても、利回りさえよければ、誰かが買ってくれます。

3. 戸建て、区分マンション

戸建て、区分マンションは、投資家だけでなく、自宅として購入する人も対象になるため、検討する人の絶対数が多くなります。
一つ注意点としては、築古の区分ワンルームは投資用にも、自宅用にもちょっと微妙なので、あまり売れないです。

4. 立地がよい

単純に人気があります。
特に住宅街の小規模アパートは、建物を解体して宅地として売ると、3.と同じ理由で検討する人が増えます。
角地で敷地が道路に2面、面していたりすると、さらに高い値段で、売ることもできます。

出口戦略がとりにくい物件の特徴

  1. 上の条件の逆の物件
  2. 大型RCマンション
  3. 違法建築物件

1. 上の条件の逆の物件

出口戦略の取りやすい物件の逆をいくものは、すべて売りにくいです。
理由は省略。

2. 大型RCマンション

金額が高すぎて、そもそも買える投資家が少ないです。
また、大型RCマンションは、解体費用が莫大にかかるため、出口戦略として考えた場合、特に築古は敬遠されます。
小規模のアパートと比べて、物件価格に対する土地の割合が少ないため、土地値が出ずらいというのもデメリットです。

3. 違法建築物件

建物が古く、現在の法律に合致していない物件のことです。
銀行は、違法建築物件には、基本的には融資をしません。
融資を受けれないと、投資家の絶対数が少なくなります。

以上、出口戦略をとりやすい物件、とりにくい物件を簡単に紹介しました。

出口戦略は必ず検討しよう

出口戦略の検討方法と、その重要性が理解できたでしょうか。
物件の購入を検討するときは、必ず「売るとき」のことをセットで考えましょう。

将来のことは、誰にもわかりません。

検討不足で、困ったことにならないように、しっかりと出口戦略を検討しておきましょう。

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