空室対策の二つのアプローチ|攻めて攻めて攻めまくる

こんにちは、マニです。

今回は不動産投資で大切なリスク対策についてご紹介します。

不動産投資では、あらゆるリスクを想定してそれに備えておくことが成功の秘訣です。

失敗しない物件を選択することが最大のリスク対策ではありますが、物件購入後も想定されるリスクに対してしっかりと準備しておくことが大事です。

リスクへの対策を事前にしっかり立てて、負けない賃貸経営を目指しましょう。

目次

空室対策の二つのアプローチ

空室対策の二つのアプローチ

物件購入後のリスクで最も大きいのは、『空室リスク』です。

大きな損失を生む「修繕リスク」も大きいですが、発生する頻度で考えると空室リスクほどのインパクトはありません。

災害リスクや事故リスク、金利上昇リスクもありますが、だれにでも必ず襲ってくるリスクという意味では、真っ先に対策を考えておくべきはやはり『空室リスク』です。

逆に言うと、空室リスクに対して適正な対策をとっておけば、失敗する確率をぐっと抑えることができるとも言えます。

空室リスクを回避する方法

空室リスクを回避する方法は、大きく次の二つです。

  1. 空室期間を短くする
  2. 満室を維持する

一見、同じようなことを言っているように見えますが、この二つは全く違う方法です。

対策へのアプローチが異なるからです。

①空室期間を短くする

1つ目の方法は『空室期間を短くする』です。

一般的に空室対策というと、こちらの方法をイメージする方が多いと思います。

具体的な対策は次のようなものがあります。

  • 必要な箇所を適切に修繕する
  • 室内のクリーニングを行う
  • 古い設備を更新する
  • 最新設備を導入する
  • 地域の不動産会社に営業をかける

どれも当たり前の対策ばかりです。

大家さんの中には、資産家や昔ながらの地主も多く、必ずしも満室にすることを『絶対の目標』としてとらえていない場合もあります。

当たり前の対策をせずに、空室になっている物件も多く、まずはこれらあたりまえの対策をしっかりするだけで『空室を期間を短くする』には効果を発揮します。

集客も重要

賃貸経営に限らずビジネスを行う上で、『集客』は最重要課題です。

どんなにいい商品・サービスを提供してもしっかり集客できなければ、商品は売れません。

賃貸経営における『集客』は地域の不動産会社がその役割を担っています。

この時に、地域の不動産会社が訪れる入居希望者に、「どの物件を紹介するか」が大きなカギになります。

賃貸経営の『集客』で最も効果的な方法は、一つでも多くの不動産会社に自分の物件を紹介してもらうことです。

地域の不動産会社に営業活動をすることでこの『集客』の数を増やすことができます。

②満室を維持する

2つ目の方法は『満室を維持する』です。

入居者の不満をなくし、満足度を向上して一日でも長く住みたいと思ってもらうことが大切です。

住み心地や利便性、家賃設定などトータルで考えておく必要があります。

マニ

賃貸業をサービス業としてとらえる発想が大切です。

賃貸経営は物件を買って、入居者が決まれば終わりではありません。

むしろここからが始まり。

  • 共用部の清掃を定期的に行う
  • 入居者のマナーを管理する(不法投棄や、ゴミ出しマナーなど)
  • トラブル時に誠意をもって迅速に対応する

満足度を向上するためには、なにもお金をかけて新しい設備を導入するだけではありません。

『空室期間を短くする』と同じように、当たり前のことを当たり前にすることで十分満足度は向上します。

どちらを実施するか考えておく

『空室期間を短くする』のターゲットは未来の入居者がターゲットです。

いっぽう、『満室を維持する』は現在の入居者がターゲットです。

このように、同じ空室リスク対策と言っても、取るべき方法によってアプローチの仕方が変ってきます。

どちらか一方の対策に専念するもよし、二つ同時に対策を施すでもよし。

ここは経営者の腕の見せ所です。

最終的に空室リスクが回避できるような選択肢を選べばいいと思います。

私が実践する空室対策の方法

私が実践する空室対策の方法

次に、私が実践しているこの二つの方法に対する具体的な対策を紹介します。

①空室期間を短くする

まずは空室期間を短くする方法。

不動産会社へ営業活動をすることが、これまでの『集客』へのアプローチでした。

しかし、この方法だと引っ越しシーズン以外は効果的な対策ができませんでした。

そもそも不動産会社を訪れる人がいないんですから、いくら不動産会社に営業をかけても入居希望者の絶対数は増えないことになります。

そこで、私が考えた対策が次の二つです。

  1. 入居者ローラー作戦
  2. 募集ホームページの作成

魅力的な物件を作ることは大前提です。

それをクリアしたうえでさらに、空室リスクを減らすためには不動産会社任せの『集客』をしていては限界があります。

大家自ら考え、行動し、一人でも多くの入居希望者を獲得する。

まだまだ発展途上ですが、不動産会社に頼らない『集客』の方法を模索中です。

関連記事:「入居者ローラー作戦」の全容を紹介|ターゲットは隣に住むあの人

②満室を維持する

これまで私が実践してきた『満室を維持する』ための対策は、こんなものがあります。

  • エアコンクリーニングの実施
  • 入居者アンケートの実施
  • 防犯カメラの設置
  • Wifiルーター貸し出し
  • 室内物干しの設置

現時点では、どんなサービスが入居者の満足度を上げることができるのかよくわかっていません。

単身者用とファミリー用では好みが違うかもしれません。

いろいろと試して、実験していきたいと思っています。

『満室を維持する』ための最終的なゴールは、入居者に『特別扱い感』を感じてもらうことだと思っています。

ここを引っ越したら、この特別扱いがなくなるな…

そう思ってもらえば、こっちのもんです。

空室対策として、『満室を維持する』を実践している大家さんはあまりいないように感じます。

空室になればあわてて対策するけど、満室になったとたん考えることをやめてしまう。

マニ

釣った魚に餌をあげない、みたいな感じです。

みんながやらないことにチャンスがある。

満室で満足している周囲のライバル大家さんと差をつけるために、 『満室を維持する』対策も積極的に行っていきたいと思っています。

まとめ

今回は、空室リスクの対策方法について紹介しました。

空室対策はなにも、空室が出たときに行うものだけではありません。

ビジネスの全体を俯瞰してみた場合、満室であることが一番の空室対策になります。

攻めは最大の防御。

攻めて攻めて攻めまくって、満室を維持することで、大きく空室対策を行っていきたいと思っています。

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