空室対策のアイデア【満足度の向上が満室への近道】

こんにちはマニです。

不動産投資家が最も聞きたくないワード、それが「空室」。今回の記事を読めば、空室を理解し、空室解消のアイデアを理解することができます。

空室対策のアイデア

空室対策を考える前にまずは賃貸経営の肝を簡単に紹介します。

賃貸経営は立地で決まる

賃貸経営はコンビニ経営と似ています。

事業を成功させるカギは立地です。

駅前のコンビニはお客さんでにぎわいますが、田舎道のコンビニのお客さんはちらほら。同じ道路沿いでも入りにくい駐車場のコンビニはやはりにぎわっていません。

コンビニは日本全国同じサービスを提供しています。どこにいってもセブンのコーヒーはおいしい。

コンビニ経営は立地が重要です。どこに店を出すかで勝負が決まります。

賃貸経営も立地が最重要

賃貸経営も同じです。最重要項目は立地です。

物件購入には一にも二にも立地を重視しましょう。

いい場所は家賃（土地代）が高く利益を圧迫します。集客と支払う家賃（土地代）のバランスを考えることが大切です。

空室対策を考える前に、賃貸経営にはとにかく立地が重要だということを認識してください。

空室対策に必要なこと

立地がもっとも重要だと理解したうえで、空室対策に大切な3つの要素を紹介します。

1.　入居者の満足度をあげる

空室とは部屋が空くことです。入居者が退去してしまうと部屋が空きます。

大切な要素の一つ目は、

入居者の満足度をあげて退去を減らす

ことです。物件としての満足度をあげて部屋を空かせないことが大切です。

転勤や卒業、結婚などライフスタイルの変化による退去は致し方ありません。こればかりは運次第。

近所の新しい物件に引っ越したり、日ごろの対応が悪く嫌気がさして引っ越すこともあります。空室対策は空室になってから対策してはいけません。

目の前にいるお客さんに最大限のサービスを提供しましょう。

入居者の満足度を上げることが重要です。

2.　空室の原因を考える

本やネットに書かれている対策をやみくもにしても効果は望めません。

賃貸経営は周囲の物件との相対評価で勝負が決まります。近隣にのライバル物件に勝っていれば、なにも全国一の物件になる必要はありません。

空室対策をする前に空室が埋まらない原因を考えてみましょう。

そのために必要なことはライバル物件の調査です。

ライバル物件の状況が見えて初めて勝てる条件が見えてきます。自分の物件ばかりにフォーカスせずにライバル物件を徹底的に調べましょう。

自分に足りないものを補えば空室を埋めることができます。

3.　正しい方法で集客する

「入居者を満足させ、足りないものを補う」、ここまでしても空室が埋まらないことはあります。

不足しているのは集客の方法が正しくないということです。せっかくよいサービスを提供できるようになっても、入居者の候補にそのサービスが届かなければ選択されません。

正しい集客の方法を習得して、入居者候補にあなたの物件を届けましょう。

空室が多い物件の特徴

具体的な空室対策を紹介する前に、空室が多い物件の特徴を紹介します。

所有する物件がどれかにあてはまっていないか見てみましょう。

立地が悪い

冒頭でも触れましたが、賃貸経営は立地が最重要です。

空室には立地の悪さが最も影響します。

立地の悪さは大家の努力ではどうしようもありません。

築年数が古い

見た目や設備の古さも空室に影響します。

特に若い人や女性からは人気がありません。リフォームや設備の更新をしないまま安さだけを売りにして賃貸募集していても限界があります。

家賃が相場より高い

ライバル物件の調査が不十分で家賃相場より高いとそれだけで選択肢から外されます。

これらはすべて大家の都合です。入居者にはまったく関係ありません。

部屋に特色がない

家賃も立地も築年数も平均並み、けどなかなか入居が決まらない。

運もありますが空室が埋まらないのは部屋に特色がないのが原因だったりします。

特色がなければその他大勢に埋もれてしまって入居者まであなたの物件が届きません。

空室対策の方法

それでは具体的な空室対策の方法をご紹介していきます。

大切な3つの要素を復習しておきます。

これから紹介する空室対策はこれら3つの要素を意識してみていってください。

1）　きめ細かい入居者管理をする

まずは現在の入居者の満足度を上げるところから始めましょう。

別にお金をかける必要はありません。住んでいて気持ちがいい環境を提供するように努めることが大切です。

具体的には、

この2つができていればまずは合格です。

ここは管理会社の協力が必要不可欠です。対応が悪い会社であれば管理を変更する必要もあります。

24時間対応のコールセンターを持ち、近隣トラブルや設備の不備にもすぐに対応できる会社を探しましょう。

部屋を貸すだけが賃貸経営ではない

賃貸経営は入居者に部屋を貸すことで家賃という対価をもらっています。

この家賃はなにも部屋という空間だけに支払われているのではありません。

その建物に住むために提供されるすべてのサービスに支払われています。

いくら料理がおいしくてもスタッフの対応が悪かったり、店内が汚いお店にはまた行きたいとは思いませんよね。飲食店が料理だけがサービスではないのと同様、賃貸経営も貸した部屋だけがサービスではありません。

入居者が快適に過ごせる住環境を提供できるように常に考えてましょう。

2）　ターゲットを設定する

空室を埋めたいと思ったらまず入居者のターゲットを設定することが必要です。

ターゲットとは入居者の年齢、性別、家族構成、年収、趣味嗜好などです。

ターゲットを設定する方法は、物件があるエリアや物件の特徴から考えていきます。大学の近くでは学生さんがターゲットになるでしょうし、家賃が高めの物件は30代の独身サラリーマンがターゲットだったりします。

ターゲットを設定する場合は、物件のある場所がどのようなエリアなのか、そのエリアにはどのような人が好んで住むのかを不動産会社にヒアリングすることが必要です。

ターゲットを設定するメリット

賃貸経営はサービス業です。

お客さんの喜ぶサービスを提供できれば空室は埋まります。喜ぶサービスとは人によって違います。

ターゲットを設定することで、どんなサービスが喜ばれるかを絞ることができます。

例えば、

などなど、ターゲットが喜ぶサービスに絞って資金を投下することができます。

ターゲットの設定は具体的であればあるほど効果が高いです。同じサラリーマンでも、

などで絞ることで喜ばれるサービスも変わってきます。

一度じっくり入居者のことを考えて喜ばれるサービスとはどんなものか考えてみましょう。

ちなみに私の物件の場合

私の物件はこんな人たちがターゲットです。

サービスのコンセプトはズバリ「独身貴族の男性が喜ぶ部屋 」です。具体的には、

購入した物件が広めの1Rだったことを受け、少しだけグレードの高いサービスを提供する予定です。家賃も相場より高めなのでコンセプトを踏襲してそのままの家賃でいくつもりです。

3）　ライバル物件を調査する

ターゲットを設定したら次はライバル物件の調査をしましょう。

あなたが所有している物件が20ｍ2の1Rアパートであった場合、同じ条件のライバル物件を調査します。調査の際は、あなたの所有する物件と近い条件で、何通りか検索することをおススメします。

駅から「徒歩10分築20年」の物件であればその条件だけで調査するのではなく、「徒歩15分以内」や「築30年以内」などでも調査してみましょう。

駅から遠くてもいい人や、築年数にそれほどこだわりがない人もいます。そんな人たちの検索条件でのライバルもみておくことが必要です。

ライバルの調査はネットで探す方法もありますが、ネットに記載の条件はいわゆる売れ残っている物件です。管理会社に相談して実際に成約している条件などもヒアリングできればより、確かな情報が集まることができます。

募集条件を見直す

ライバル物件を調査できたら募集条件を見直しましょう。

募集条件とは家賃、共益費、敷金、礼金などです。ライバル物件がどのような条件を設定していて、その地域ではどんな条件が決まりやすいのか確認します。

この時ひとつの管理会社だけの意見をきくのではなく、複数の会社からヒアリングして条件を再設定することが重要です。

集めた情報をもとに、自分の物件の足らないところを補いましょう。

入居者の制限を見直す

一般的に高齢者、外国人、生活保護者などは入居に制限をかけている人が多いでしょう。

孤独死や文化の違いによるトラブルなど、事前に起こりうる問題を整理して対策を施していれば十分に対応できます。管理会社と相談して、制限を見直すことも効果的です。

4）　設備、間取りを見直す

次に行うことは設備、間取りの見直しです。

見直す方法は設定したターゲットに好まれるもの・サービスを検討することです。

女子大生がターゲットであれば室内洗濯機置き場は必須でしょうし、セキュリティは高いほうがいいです。最低でもTVモニター付きインターホンはいれておきましょう。オートロックや防犯カメラがあればなおよいです。

20代の独身男性サラリーマンであればそこまでは不要かもしれません。家にいる時間がほとんどない人をターゲットにする場合は、そもそも必要なものはほとんどないかもしれません。駅近で家賃が安ければ決まるでしょう。

ファミリータイプにしても昔ながらの2DKや3DKは人気がありません。最近は子供がいない夫婦世帯も増えているので、2DK→1LDKや3DK→2LDKにリフォームすることで需要が高まります。

人気のない間取りをターゲットに合せて新しいものに更新するのも手です。

リフォームはシンプルに

間取りを更新するリフォームをする場合はシンプルにすることが鉄則です。

ある特定のターゲットを狙って個性的なリフォームをすることは一つの方法かもしれませんが、よほど事前の調査をしっかりしていないとターゲットが外れたときは全く入居がつきません。

配管がむき出しの天井や個性的な壁紙は確かにおしゃれかもしれませんが、好き嫌いも分かれます。部屋の特色を出すことは大切ですが、個性的なデザインにする必要はありません。

これで十分です。どうしても個性を出したい場合は、部屋の一部にさりげなくアクセントクロスを使う程度で十分です。

なにもみずからターゲットを狭める必要はありません。

フルリフォームもできるだけ避けましょう。

水回りを更新して間取りをすべて変更する。見た目も新しくなり家賃もあげられるでしょうが、リフォームにかかった費用を回収するのに10年以上かかる場合もあります。

物件購入時にリフォーム費用を見越して指値交渉していればよいですが、ただの空室対策として行うには費用対効果が悪すぎます。

費用を回収したころにはまた古くなっています。

5）　広告の方法を見直す

今の賃貸経営にネット広告は必須です。

いまだにアナログな方法で入居者を募集してる不動産会社もありますが、今はほとんどの人がネットで部屋の候補を絞っています。最低でも3大ポータルサイトのスーモ、アットホーム、ホームズには掲載してもらうように管理会社にお願いしましょう。

ネットに物件を乗せる場合はできるだけ多くの情報を提供しましょう。

条件は気になるけど、内見しないと部屋の中がわからないではライバルを出し抜けません。水回りや収納、建物の外観やごみ置き場など自分が部屋探しをする側になって、必要な写真はすべて取りましょう。

写真が充実しているというだけでライバル物件との差別化ができます。このときに欠点を隠すのはやめましょう。

ネットでは隠したつもりでも、内見すれば一目でばれます。なまじ期待して見に行ってるので、欠点を後から知れば印象はがた落ちです。

事前に欠点もさらけ出して、それ以上の長所でカバーするように宣伝すれば内見時の印象もよくなります。遠方で内見できない人はネットの写真だけで決める場合もあります。

部屋の特徴ではなく価値を伝える

広告で大切なことは部屋の特徴を伝えるのではなく、価値を伝えることです。

家具家電付きという特徴だけを伝えている物件があります。これだけではとてももったいない。

ぱっと思いつくだけでも、これだけの価値を提供できます。部屋を探している人は、その部屋に住んでどんな生活を送るのか想像しながら物件探しをしています。

住んでからのことをより具体的に想像できる部屋のほうが入居がつきやすいです。部屋の特徴ではなく、価値を伝えるようにしましょう。

内見者を歓迎する体制を整える

建物をきれいな状態に保つことは今の入居者の満足度をあげるために必要です。

空室がある場合はさらに注意しましょう。エントランスや郵便ポストのごみをチェックして、空室時には投函されないようにしておきましょう。

部屋の中もいつ内見者が来てもいいように準備をしておきましょう

とにかく内見者に、清潔感があり行き届いた配慮がされていると思ってもらうことが大切です。

6）　管理会社の担当者と一緒に行う

空室対策はぜひ管理会社の担当者を巻き込みましょう。

担当者からしたらあなたの物件は数ある空室の一件にすぎません。あなたの物件だけを特別扱いする理由は特にないんです。

そこで担当者と一緒になって空室を埋めるという姿勢が大切です。空室が出れば管理会社を訪れて空室対策の対策を共有します。

その時に担当者の意見を聞き取り入れましょう。できればそれが自分のアイデアだとしても相手から言ってもらうのが理想です。意見を聞いてもらえると信頼関係が築けます。

自分が提案して採用してもらった物件ですからほかの空室よりも力を入れてくれるでしょう。

空室対策のアイデア「小ネタ集」

最後に費用対効果の高いアイデアをいくつか紹介します。

大家自ら駐車場を用意する

地方や駅から遠い物件は駐車場が必要です。

敷地が狭く駐車場が取れない場合は、大家自ら近隣の駐車場を借りてみましょう。

せっかく内見で気に入ってもらえても駐車場の有無がすぐにわからないとほかの物件に入居者を取られてしまいます。

空室の時点で借りていてもいいでしょうし、借りるめどがある駐車場の所在地を掲載していてもいいと思います。入居候補者に駐車場が利用できる物件だと認識してもらえるだけで入居率は上がります。

室内物干しを用意する

室内物干しは低コストでライバルとの差別化が可能です。

室内物干しを重宝する人は意外と多くいます。あなたもカーテンレールに洗濯物ほしていませんか？

コストもさほどかかりませんし、脱衣所がある方は脱衣所につけれればさらに利便性がアップします。

インターネット無料設備

インターネット無料設備は単身者、ファミリータイプとも不動の人気です。

導入費用も安く、コストメリットが非常に大きいです。最近はスマホが普及してWifi利用が多くなってきました。

インターネット無料設備に加えて、入居時にWifiルーターを無料で貸し出せば最強のネット対策の完成です。

水回りの改善

水回りの改善は特に女性から人気です。

どれも地味なものばかりですが、一度体験すると古い設備に戻すのは嫌なものばかりです。入居時のアピールもできますが、入居者が退去したくない理由になります。

大規模なリフォームをする前に水回りの小さなものから変えてみるのはいかがでしょうか。

防犯カメラ

セキュリティーへの関心は年々高まっています。

TV付きインターホンはかなり普及してきましたが、防犯カメラの普及はまだまだです。オートロックやホームセキュリティの導入は費用がかなり高くつきますが、実は防犯カメラはそれほど高くありません。

防犯カメラは防犯の面だけでなく、ごみ置き場や自転車置き場の監視で入居者のモラル向上にも貢献します。

宅配ボックス

ネットでの買い物が増えてきた昨今、再配達の手間が増えています。

時間指定してもその間、家にいないといけないのはストレスですよね。宅配ボックスがあれば大抵の荷物は対面なく受け取れます。

敷地に余裕がある人は宅配ボックスの採用を考えてみてはいかがですか。設置コストは15～30万円程度かかりますが、戸数で割れば実はそんなに大した額ではありません。

入居者の利便性を考えると検討の余地ありです。

インターネット無料設備、防犯カメラ、宅配ボックスの設置は導入コストが低いわりに反響がとても大きいです。

賃貸ポータルサイトですべての項目にチェックを入れて検索するとライバルが驚くほど減ります。すべて必要な人は多くはないでしょうが、営業担当者に伝えておけば内見時にアピールしてもらえるでしょう。

地域でもダントツの競争力を上げることができます。

まとめ

今回は空室対策のアイデアについて紹介してきました。

単にお金をかければいいというわけではありません。

色々と試行錯誤は必要ですが現在の置かれている状況をしっかり把握して、効果の高い空室対策を実践していきましょう。