不動産投資の物件の種類|初めての物件はどれを選ばばいいのか

こんにちは、マニです。

「不動産投資の勉強中です。区分マンションや一棟アパート、新築に中古、色々種類がありますが、どれをはじめに選んだらいいのかわかりません。気軽に新築区分マンションがいいかなとも思っています。最初の物件はどうやって選べばいいですか」

こんな疑問に答えます。

今回の内容
  • 不動産投資の物件の種類
  • 初めての物件はどれを選ばばいいのか

私は地方でサラリーマンをしながらアパートを1棟所有しています。
1棟目の物件をどれにするか紆余曲折ありましたが、1棟木造アパートを購入しました。

今回は、そんな私が解説します。

目次

不動産投資の物件の種類

不動産投資には次のような種類の物件があります。

  1. 築年数  :新築、中古
  2. 建物構造 :木造、RC造
  3. 所有戸数 :区分、一棟
  4. 部屋タイプ:単身者、ファミリー
  5. 立地   :都市、地方

それぞれ特徴があり、そのメリット、デメリットを紹介していきます。

1. 築年数:新築、中古

まずは、築年数の違いで新築物件と中古物件に分かれます。

新築
・メリット

新築のメリットはなんといっても、建物・設備が新しく空室リスクが低いことです。

新築というだけで、内見者が集まり、入居が決まります。

建物・設備が新しいため、修繕費もほとんどかかりません。
空室リスクが低く、修繕もほとんどないため、投資家にかかる手間やストレスが少ないことも魅力です。

銀行の融資についても、融資期間も長くとれますし、積算価格が高いので借入金額を大きくすることもできます。

・デメリット
デメリットは中古物件と比べて利回りが低いことです。
物件価格に、施工会社や販売店の手数料が上乗せされるため、利回りが悪化してしまいます。

また、新築時の家賃は「新築プレミアム」と呼ばれ、相場より高く設定されます。

新築時点ではその家賃で入居が決まりますが、一度退去が出ればどんなに入室期間が短くても中古扱いとなるため、家賃は下がる可能性が高いです。

賃貸物件は築10年ごろまでが家賃下落が大きいと言われているため、新築で購入した場合は中古に比べて家賃下落が大きく、利回りがさらに悪化する可能性があります。

中古物件
・メリット
中古は、利回りの高い物件があるのが特徴です。
中古物件の価格は、売主の経済状況に大きく左右され、売り急いでいる場合や、相場を知らない売主の場合、相場より安く購入できます。

運が良ければかなりお買い得な物件が購入でき、利回りが改善します。

また、築年数が経っている物件だと、家賃が相場並みに下がりきっているため、購入後の家賃下落の幅が小さくなるという特徴があります。

・デメリット
新築に比べ、見えないリスクが潜んでいます。
トラブルを抱えた入居者がいたり、建物に隠れた不備があり多額の修繕費がかかる可能性があります。

利回りが高いのが中古のメリットではありますが、これは空室リスクの裏返しでもあります。

現在の大家が空室を埋めることができず、やむなく売却を考えたということも十分に考えられます。
空室を埋める、スキルがあれば収益性の高い投資になりますが、知識や経験が少なく空室を埋めることができなれば、逆にリスクを多く抱えることになるので注意が必要です。

中古物件は新築物件に比べて修繕費が多く必要です。
外壁塗装や設備の更新など、元の売主がなにも手当てをしていない場合、購入してすぐにあらゆる修繕をしなければなりません。
中古物件を購入する場合は、購入後の修繕費をしっかり見込んでおく必要があります。

中古物件は、築年数が経っていると、融資を受けづらいのも特徴です。
銀行融資は基本的には耐用年数までの融資しかしないため、どうしても融資期間が短くなり、キャッシュフローが小さくなってしまいます。

2. 建物構造-RC造、木造

2つ目は、建物の構造の違いです。
このほかに、鉄骨造もありますが、今回はRC造、木造を比較してみます。

RC造(鉄筋コンクリート造)
・メリット
RC造のメリットは、耐用年数が長く融資を引きやすいことです。
積算価格も高く担保力が高いため、借入額を大きくでき、借入期間も長く設定することができます。

木造に比べ、建物が頑丈で災害に強いのも特徴です。

RC造は断熱性や遮音性に優れ、入居者のイメージが良いため、木造に比べ空室リスクが低いというメリットもあります。

・デメリット
物件価格が高く、購入に自己資金がたくさん必要なのがデメリットです。

購入が難しいということは、売却も難しいということになり、資産の流動性が悪くなります。

積算価格が高いことは、固定資産税が高いことの裏返しのため、同じ規模の木造に比べて毎年支払う税金が高くなってしまいます。
また、建物を解体する場合のコストも高いため、出口戦略として更地売却を考える場合、コストが余計にかかることになります。

木造
・メリット
物件価格が低く、利回りが高いのが特徴です。

小規模な物件が多く、物件価格を低く抑えることができます。

同じ間取りの部屋であればRC造でも木造でも家賃はそれほど変わらないため、木造は物件価格が安い分、利回りが高くなります。
RC造に比べ、固定資産税が安いのも特徴です。

木造は部屋の間取り変更や、柱など構造体の損傷に対する修繕がRC造に比べて容易なため、リノベーション費用などを抑えることもできます。

・デメリット
耐用年数が短いため、融資期間を長く設定することが難しいのが欠点です。

特に、中古物件の場合、RC造に比べて積算価格も出ず借入金額も少なくなります。

ノンバンク系で借入をする以外、長期間で融資を受けることはかなり難しいです。

木造物件は、同じような間取りのライバル物件が多いため、価格競争に巻き込まれる可能性もあります。

3. 所有個数-区分物件、1棟物件

3つ目は所有個数で、区分マンションと1棟物件に分かれます。

区分マンション
・メリット
区分マンションは物件価格が安いのが最大のメリットです。
ワンルームマンションであれば数百万円で購入でき、融資を使わずに現金購入することもできます。

物件価格が安く気軽に始められるため、忙しいサラリーマンに人気です。

現金購入のメリットは、ローン返済がないため、どんなに利回りが低くても破綻することがないです。

区分マンションには、それぞれの建物ごとに管理組合が存在します。
共用部の清掃や修繕などは、管理組合が行うので投資家は管理費さえ払っていれば、基本的に何もしなくていいのがメリットです。

・デメリット
最大のデメリットは、空室になると家賃収入がゼロになってしまうことです。
融資を引いている場合、ローン返済が滞ってしまいます。

管理が不十分なマンションだと、投資家自身では改善できないのも欠点です。

物件購入前に管理状況をしっかり確認する必要があります。

修繕積立金をしっかりと積み立てていないマンションの場合、ろくな修繕もできないため、積立金の状況も確認する必要があります。

1棟物件
・メリット
複数戸あるため、1戸空いた場合も全体で入居率を確保できれば、空室リスクが変動が少ないのが魅力です。
建物の管理、修繕を自身で行えるため、付加価値向上への自由度が高く修繕費などのコスト削減も努力次第でいくらでも可能です。

土地付きの物件が多いため、資産価値が高く出口戦略がとりやすいのも魅力です。

中古の場合、ほぼ土地値で購入できる物件もあるため資産価値が下がりにくいものもあります。

・デメリット
管理、修繕を投資家自身で行えることは、労力が必要というデメリットでもあります。
忙しいサラリーマンには手間が増えることになりますが、管理会社にお願いすることもできます。

その分、コストはかかってしまいますが、費用を払うことで基本的にはすべての業務を管理会社にお願いすることはできます。

1棟物件は物件価格が高く、一般的には融資を受ける場合がほとんどです。

リスクを取りたくない人には向いません。

4. 部屋タイプ:単身者、ファミリー

単身者
・メリット
どの地域でもある程度、賃貸需要があり空室期間が短いことがメリットです。
転勤や入学などで、引っ越しをする単身者は多く空室対策をしっかりしていれば埋めることが比較的容易です。

面積あたりの家賃収入がファミリータイプに比べて高くとれます。
原状回復工事は、面積に関係なく一定の費用が必要なので、家賃収入に対する原状回復工事の割合を小さくできます。

・デメリット
空室期間が短い反面、引っ越しが多く入居期間も短くなってしまいます。

単身者は若い人が多いため、ゴミ出しのルールや、不法投棄、騒音問題など建物の管理状況が悪くなる可能性がファミリータイプより高いです。
ルール違反や、迷惑な入居者には毅然とした態度で臨む必要があり、対応が遅れると大きなトラブルに発展することもあります。

ファミリー
・メリット
ファミリータイプの特徴は、入居期間が長くなることです。
子供がいる世帯は、頻繁に引っ越しをすることが難しいので入居期間が長くなります。

単身者と比較して、自分たちの住環境を守ろうという意識が強いため、管理状態が良い物件が多いです。

・デメリット
一度空室になると、引っ越しが少ないために空室期間が長くなるという欠点もあります。
間取りが広く部屋数が多いため、原状回復工事が家賃収入に対して割合が大きくなります。

立地:都市、地方

立地は首都圏や大阪などの都市部か地方に分かれます。

都市
・メリット
都市部は空室リスクが低いのが最大のメリットです。
東京など人口が増加しているエリアでは、賃貸需要が大きいため空室が埋まりやすいです。

土地の価値が高いため、資産価値も高くなります。

資産を多く持ち、分散投資したい方に適しています。

物件を購入したい投資家がたくさんいるので、売却しやすく流動性が高くなります。
家賃も高く設定でき、修繕費の比率を下げられることもメリットです。

・デメリット
物件価格が高く利回りが低いです。
収益性が低いので、すでに資産を持っている人には適していますが、これから資産を増やしていこうという人にはあまり向きません。

地方
・メリット
利回りが高いのが魅力です。
土地値が低いため、物件そのものの価格が安く利回りを改善することができます。

物件を購入するライバルも都市に比べて少ないため、高利回り物件を見つけやすいです。
都市でも高利回り物件は存在しますが、ライバルが多いくよほどのことがない限り、初心者が買うことはできません。

・デメリット
空室リスクが都市部より高いのが欠点です。
地方は人口が減少しているところが大半で、今後、賃貸需要は下がる一方です。

土地値が低く資産価値も低いので、立地が悪いと出口戦略がどれも取れずに負の資産だけが残る可能性もあります。

投資家が少ないことは買う側ではメリットでしたが、逆に売る側で売れにくいことを意味します。
地方は物件の流動性が悪いので注意が必要です。

特に地方、築古、大型RC造は売却が難しいので注意しましょう。

初めての物件はどれを選ばばいいのか

物件の種類を見てきたところで、初心者が初めての物件にどの種類を選べばいいのか紹介していきます。。

自分の置かれた状況から選ぶことが重要

初めての物件を選ぶ際は、「自分の現在置かれた状況から選択すること」が重要です。

「自分の置かれた状況」
  1. 目的はなんなのか。
  2. 自己資金はあるのか。
  3. リスクはとれるのか。

以上のことを、確認しましょう。

1. 目的は何なのか。
まずは、不動産投資を始める目的を考えてみましょう。

  • 余剰資金を安全に活用したい
  • お小遣いを増やしたい
  • 年金の足しにしたい
  • 資産を増やしてサラリーマンをリタイヤしたい

余剰資金の有効活用や、年金の足しにしたい人は、資産価値の高い都市の区分マンションでコツコツ資産を積み上げることが向いているでしょう。
お小遣いを増やしたい方や、資産を大きくしたい人は融資をうけて利回りの高い1棟物件が向いています。

不動産投資求めるものが何なのか、一度じっくり考えてみましょう。

2. 自己資金はあるのか
自己資金をいくら用意できるかで、選択できる物件が変わります。
基本的に、自己資金がなければ不動産投資自体を始めることは出来ません。
自己資金が、

  • 500万円
  • 1000万円
  • 3000万円

の人では、選択できる物件が変わってきます。

  • 500万円あれば区分マンションか、小規模の中古1棟アパートが選択できます
  • 1000万円あれば中規模の木造アパート、RC造マンション、都心の区分マンションも視野に入ってきます
  • 3000万円あれば、大規模のRC造マンションも検討できるでしょう

自己資金が多い、少ないで選択できる物件が変わるというより、自己資金が多くなればなるほど選択できる種類が増えていくということです。

自己資金が少ない人には限られた選択肢しかないので、自己資金をしっかり貯めるところから始めましょう。

3. リスクは取れるのか
リスクがとれるかどうかは、年齢、家族構成、毎月の貯金などで変わってきます。
若く独身であれば、全財産をかけてレバレッジを利かせた投資もできるでしょうが、定年間際の方は長い期間の融資は難しいでしょう。
また、小さい子供を抱えた家庭では全財産をかけて始めるわけにはいきません。

毎月の貯金に余裕がある人は、赤字の場合のローン返済の補てんができるので、ある程度レバレッジを利かせた投資も可能です。

株式投資は最悪の場合投資した金額をすべて失うことで清算できます。
不動産投資は融資を受けてレバレッジを利かせて投資ができるため、投資した金額以上に負債を抱える恐れもあります。

リスクがとれる人は、レバレッジを利かせて大きく借入することができます。

資産が少なくリスクが取れない人は、自己資金をしっかり貯めて、借入比率を小さくしましょう。

初めての物件選びを考えてみる

初めての物件の選び方について、こんなサラリーマンの場合で考えてみましょう。

  • 35歳、3人家族
  • 年収500万円、自己資金500万円、年間60万円貯金が可能
  • 多少の労力はいとわない
  • 掃除やDIYも自分でやる

 
1. 目的はなんなのか

「資産を大きく増やして、サラリーマンをリタイヤしたい」

  • 少額物件を現金買いするより、1棟物件に融資を利用して投資するほうがよさそう
  • 都市の物件は利回りが低いので、自分が住んでいる地方を狙おう
  • 利回り重視で新築より、中古

 
2. 自己資金はあるのか

「自己資金500万円は用意できる」

  • 頭金1割、運営経費1割が必要なので、500万円÷2割=2500万円の1棟物件が狙えそう

3. リスクはとれるのか

「年間60万円までなら、赤字補てんできる」

  • 毎月の余剰金があるので、自己資金以上にリスクをとった融資も可能
  • 年齢も若く20年程度の融資期間であれば十分返済が可能

4. 労働力もかけれる

「できることはすべて自分でする」

  • 区分マンションより1棟物件を自分で運営していくほうがよさそう

今回のサラリーマンの方は、「自分の置かれた状況」を整理した結果、

「地方」に中規模の「一棟アパート」を「融資を利用して」購入する

という、選択肢を選ぶことができました。

あとは単身用なのか、ファミリータイプなのかを立地を見ながら検討することになります。

最後に:立地を考えることを忘れずに

初めて購入する物件の選び方について、解説してきました。
最後に、不動産投資の物件選びで最も大切なことを紹介します。

それは、「不動産投資は立地が最重要」ということです。
ここでいう、立地とは都市か地方かといったことではありません。

賃貸需要のある立地かどうかということです。
都市でも駅から10分以上離れた場所は賃貸需要は下がりますし、地方で駅から遠くても学校の近くや商業施設の近くは賃貸需要が高いです。

物件を選ぶ場合は、どの種類を選ぶか以上に、その立地に賃貸需要があるかどうかを検討することが大切です。

初めの物件を選ぶ場合は、まずはこの立地に合格した物件の中から選びましょう。

立地は購入後の賃貸運営に大きく影響します。
最重要検討事項であることをよく認識しておきましょう。

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