不動産投資の代表的な3種類【目的と属性にあわせて選択しよう】

こんにちは、マニです。

「不動産投資に興味があります。不動産投資ってどんなものですか。色々種類があるみたいですが、どんなものがあります？自分に合ったものを知りたいです。」

今回は『不動産投資の3つの種類と選ぶ方法』を紹介します。
この記事を読めば、今のあなたがどの種類を選べばよいのかきっとわかると思います。

是非最後までご覧ください。

自己紹介
私は地方でサラリーマンをしながらアパートを1棟所有しています。
自分の目的や状況にあった投資方法をとることが大切です。

そもそも不動産投資とは

不動産投資とは物件を購入し、貸し出して家賃収入を得たり、売却して利益を得る投資方法です。
売却益で利益を出す人もいますが、今は家賃収入を得て利益を上げる方法が主流になっています。

不動産投資の特徴
不動産投資は、株やFXなどと比べて次のような特徴があります。

収益が安定している

家賃収入で利益を得る方法のため、入居者がいれば毎月決まった収入が入ってきます。
株やFXのように値上がり益を狙った投資方法でないため、大きく資産を増やすことはできませんが、収益が安定します。

銀行融資を受けられる

数ある投資方法中で唯一、銀行の融資を受けることができます。
そのため、少ない自己資金で大きな投資を始めることも可能で、うまく運用できれば資産拡大のスピードを大きくは止めることができます。

税金対策ができる

株やFXなどにはない特徴として税金対策があります。
資産を増やしながら同時に、相続税や所得税を節約できるため特に資産家には絶大の人気を誇っています。

これらの特徴は、これから紹介する不動産投資の種類やその選び方にも大切な要素になってきます。
しっかり覚えておいてください。

不動産投資の3つの種類

不動産投資は大きく分けて、次の3種類に分かれます。

それぞれに特徴があります。
あなたの目的や属性に合ったものを選ぶことが肝心です。

1.　区分マンション投資

区分マンション投資はマンションの一室を購入して、貸し出す投資です。
投資規模が小さく、資産を持たないサラリーマンでも比較的始めやすいため、注目を集めています。

区分マンション投資のメリット、デメリットを紹介していきます。

メリット

投資金額が少なくてすむ

投資金額が少なくてすむの一番の特徴です。
不動産投資はほかの株やFXなどほかの投資に比べて初期費用が多くかかってしまうのが欠点です。
その中でも、区分マンション投資は少額の物件も多く、資産を多く持たない人にも始めやすいという特徴があります。

管理・運用の手間がかからない

区分マンションはマンションの管理組合が共用部の清掃や修繕工事の手配などすべて行うので、投資家自身に手間がかかりません。
自分の所有している1室のみの管理をしていればすむので、本業が忙しく不動産投資に時間をかけられない人にはメリットが大きいです。

物件数が多い

売買されている物件数が1棟物件、戸建に比べて多いです。
希望の立地、間取りの物件を見つけることも容易です。
不動産投資は立地が最重要なので、希望の立地の物件を買えるのは大きなメリットです。

流動性が高い

投資金額が少ないため、売却時も買主を見つけやすく現金化しやすいです。
株やFX投資に比べると流動性は劣りますが、不動産投資の中では一番流動性が高くなります。

立地のリスク分散ができる

区分マンションは色々なエリアに分けて購入できるため、立地のリスクを分散できます。
一か所にまとまって投資すると、企業や学校の撤退などで賃貸需要が変化した場合に、もろに影響を受けてしまいます。
立地を分散できればそれらのリスクを軽減できます。

デメリット

利回りが低い

管理・修繕はすべて管理組合で行ってもらえます。
手間がかからない反面、管理費・修繕積立費を支払う必要が出てきます。
これらの費用は、例え空室の場合でも発生する費用なので利回りを圧迫してしまいます。
また、1棟物件や戸建てのように自分で管理を行う場合に比べて割高な費用を支払わなければなりません。

空室リスクが高い

一室のみの場合、空室になると家賃収入がゼロになってしまいます。
銀行の融資を受けて投資をしていれば、返済できなくなるリスクがあります。

自分の裁量が少ない

一棟物件や戸建ての場合、外壁の塗装や共用部の修繕などは投資家みずから企画・業者選定・コストダウンを行っていくことができますが、区分マンションの場合は清掃業者を決めるにしてもその権限がありません。
そのため、いくら自分の部屋を魅力的に仕上げても、建物全体の魅力を向上させることができません。

資産拡大の速度が遅い

投資金額が少ないのは始めるにはメリットでしたが、リターンも小さく資産を早く拡大したい人にはデメリットになります。
区分マンションは融資を大きく利用することも難しいので、レバレッジが効かずに資産拡大速度が遅くなります。

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2.　1棟物件投資

アパートやマンションを1棟まるまる購入して、賃貸に出す方法です。
土地と建物を合わせて購入することがほとんどです。
建物は経年劣化で価値が下がりますが、土地は価値が下がらないので資産価値が高い投資方法でもあります。

メリット

空室リスクが低い

どんなに魅力的な物件でも空室は必ず発生します。
複数戸を一度に所有する1棟物件は、仮に1室に空室がでてもほかの部屋からの家賃収入があるため、空室リスクを分散できます。
融資を受けて投資をしている場合、空室以外の部屋からの家賃収入で返済をまかなうことができれば、返済に困る心配もありません。

投資効率が高い

1棟物件の場合、資産価値が高く銀行融資の際の担保評価額が高くなるため、融資を受けやすいです。
融資を受けて投資できればれば、レバレッジを利かせて投資効率を高くすることができます。
少額の自己資金で、大きく資産を増やすことも可能です。

権限が大きい

1棟物件は大規模修繕や共用部の清掃など、すべて投資家自身の意思で決定できます。
よりよいリフォームや共用部の管理をしっかりすることでライバルと差別化したり、コストを抑えて利回りを改善するなど投資家自身の権限が大きいのが魅力です。

資産性が高い

建物は経年劣化で老朽化し、資産価値が下がります。
いっぽう土地は、時間の経過とともに価値が下がることがありません。
区分マンションは土地の権利がほとんどないので築年数とともに価値が下がりますが、土地ある1棟物件は将来にわたって土地の分の資産価値を残すことができます。

節税効果が大きい

不動産投資の節税には、相続税対策、固定資産税対策、所得税対策ながあります。
いずれも資産家や高額所得者のメリットですが、1棟物件がもっともそのメリットを受けることができます。

管理費、積立金が割安

一棟物件でも共用部の清掃や大規模修繕のために管理費・修繕積立金は必要です。
ただし、区分マンションと比べて1室あたりのそれらの費用は割安で、修繕の企画や業者選定を投資家みずから行えるためコストをコントロールすることが可能です。

収益が安定している

空室リスクが戸建て・区分マンションに比べて低く、管理費・修繕費を投資家自身でコントロールできるため収益が安定します。
1棟物件を計画的に安定した運用をすることができれば、収益を最も大きく伸ばすことができます。

デメリット

自己資金が多く必要

一棟物件は投資金額が大きく、銀行融資を受けるにしても自己新が多く必要です。
融資を受けることが一般的ですが、実績のない人にいきなり大金は貸してくれません。
ある程度の頭金や給与収入のバックボーンが必要で、区分マンションのように気軽に始めることができません。

流動性が悪い

気軽に始めることができないため、物件を買える投資家が区分マンションに比べて極端に少ないです。
買える人が少ないということは、売却時に買い手が見つかりにくいことを意味します。
流動性が悪く、現金化しづらいことがデメリットです。

失敗したときの損失が大きい

1棟物件は大きくレバレッジを利かせて投資できるため、失敗したときの損失が大きいです。
レバレッジをかけてる投資には株やFXもあります。
株やFXは投資した金額をすべて失えば終了ですが、不動産投資の場合投資した金額以上に借金をかかえ、最悪の場合、破産する恐れがあります。

立地を分散できない

1棟物件は1か所に集中して所有するため、立地のリスクが高くなります。
賃貸需要の低い場所に物件を買ってしまったらすべての部屋で空室が埋まりづらくなります。
また災害時も1か所に集中しているため、すべての部屋に影響してきます。

1棟物件投資の紹介｜融資戦略が最も大事な要素です

3.　戸建て投資

戸建て住宅を購入して賃貸に出す方法です。
戸建て投資は区分マンションと1棟物件の間のような存在です。

メリット

資産価値が高い

1棟物件と同じように、土地の所有もあるため資産価値が高いです。
戸建ては、建物よりも土地の価値が高い場合が多いので資産価値がその分、高くなります。

流動性が高い

戸建て物件はファミリーに需要があり投資家だけでなく実需（実際に住む人たち）にも需要があるため、流動性が高くなります。
投資金額も小さく、投資家も多いので売却時に現金化しやすいです。

競争相手が少ない

マンションやアパートに比べて賃貸用の戸建ては数が少ないので、需要が高いエリアであれば競争相手が少なく、入居が決まりやすいです。

入居期間が長い

ファミリータイプの部屋は単身者に比べて、転勤や引っ越しが少なく入室期間が長くなります。
特に戸建ての場合は、マンションに比べて長く住む人が多く入居期間がなくなります。

管理の手間が少ない

区分マンションのように管理組合が存在するわけではないですが、一棟物件のように管理を依頼する必要はありません。
建物の管理は基本的に入居者自ら行うので、共用部の清掃や電球の交換などの手配が不要です。

デメリット

まとまった資金が必要

区分マンションに比べて物件価格が高くなります。
また、木造で築年数が経っているものがほとんどなので融資も受けづらく、まとまった資金が必要です。

リフォームが必要

戸建ての場合、安定した入居付けをするためにはある程度のリフォームが必要です。
リフォーム費用がいることは当然ですが、リフォームの知識や業者の手配などの手間も必要になります。

空室期間が長くなる

ファミリータイプは引っ越しが少なく入居期間が長くなることがメリットでしたが、反面空室期間が長くなるというデメリットもあります。
ファミリータイプは単身者に比べて、人の動きが少ないので一度空室になると需要が小さいので空室期間が長くなります。

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不動産の種類の選び方

不動産投資の種類を紹介してきました。
次は、どの種類を選べばいいのか解説していきます。

「資産を拡大したいから、絶対1棟物件だ！！」
「手間をかけたくないから区分マンションにしようかな…」

思うところは色々とあるでしょうが、ちょっと待ってください。
不動産投資は自分のやりたいものを簡単に選べばいいというわけにはいきません。

投資先を選ぶ方法

この2つを考えることがとても重要です。

目的を考える

目的とは、不動産投資を通して自分がどうなりたいかを考えることです。
不動産投資を始める人は、こんな目的が多いです。

あなたも、どれかあてはまりませんか。
これらの目的別に、どんな投資方法をとればいいのか順に解説していきます。

1.　副収入として月々の収入を増やしたい

家賃収入から経費やローンの返済、税金を引いた残りのお金を「キャッシュフロー」と呼びます。
副収入として月々の収入を増やしたい人は、このキャッシュフローを多くすることが目標になると思います。

キャッシュフローを多く残すには、次のような条件を満たす必要があります。

これらの条件を満たすには、自己資金をしっかり貯め、粘り強く銀行と交渉し、多くの物件を探して物件を購入しなければなりません。
誰にでもできるわけというわけではありません。

この投資方法は初心者がいきなり挑戦することは、少し難しいかもしれません。
まずは、小さく融資を引かなくても購入できるような物件で経験と資産を増やし徐々に規模を拡大してキャッシュフローを増やしていくのがいいと思います。

キャッシュフローについて

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2.　将来の年金対策にしたい

今は不動産投資からの収入は不要、老後の年金に備えたいという目標です。
老後まではまだ時間があるでしょうから、その間に資産価値が下がらず、家賃も維持できる投資方法が適しています。
具体的には都心の区分マンションや立地の良い戸建投資がいいでしょう。

空室になっても返済がないため困ることはありません。
老後まで不要なストレスを感じることなく投資金額を回収します。
老後を迎えた後は細々とその家賃収入を得続けることが可能です。

3.　コツコツ資産を増やしたい

株や債券投資でコツコツと資産を増やす方法もありますが、不動産投資でも同じように資産を増やすことは可能です。
大きく儲ける必要はないけど将来にわたってコツコツ資産を増やしたい人は、年金対策と同様に資産価値の下がりづらい物件を現金で購入していくのがいいでしょう。

長い期間をかけてコツコツ増やすのであれば、家賃収入を貯めて、また次の物件を購入すれば徐々に資産を増やすことができます。

1棟物件にも挑戦してみる
自己資金をしっかりと貯め、無理のない範囲で融資を受ければ1棟物件も可能です。
しっかりと勉強して、自分でできる投資範囲を広げてみましょう。

4.　一気に資産を拡大してサラリーマンを辞めたい

不動産投資にはリスクを大きく取り、一気に資産を拡大していく方法もあります。
副収入を得る方法のようにレバレッジを利かせ、融資期間を長く取ることでキャッシュフローを得られます。

資産を拡大すればその分キャッシュフローも大きくなるので、サラリーマンを辞めることも可能です。
ただし、この方法は副収入を得る方法以上にリスクをとり、知識と経験も多く必要です。
やはり初心者には難しい方法でもあります。

5.　余裕資金を銀行に眠らせるだけじゃもったいない

現金を多く持ち、銀行に眠らせるだけじゃもったいないと考えている人にも不動産投資は適しています。

都心で好立地の区分マンションを現金で購入し、家賃収入を細々と得ていきましょう。
利回りは低いですが資産価値が高く、将来にわたっても賃貸需要があるので資産を増やしていけるでしょう。

6.　相続税、所得税対策をしたい

ある程度の資産や、ある程度の収入を得ている人は税金対策としても使えます。

ただし、資産を持たない普通のサラリーマンにはこれらの目的は適していないので、「税金対策で区分マンション投資』という営業には引っかからないように注意しましょう。

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自分の属性を考える

次は、自分の属性を確認してみましょう。
属性とは、次のようなことです。

不動産投資では、大企業のサラリーマンや公務員・医者など年収が高く、貯金が多い人を高属性と呼んだりまします。

属性がよくないと融資が受けづらい

貯金がなく収入が低い50代の方には銀行融資が受けづらいのが現実です。
逆に、若くて収入と貯金が多いサラリーマンは融資が受けやすいです。

融資を受けられないと投資金額の大きい1棟物件はチャレンジできません。
年齢が高いと長期の融資を受けづらいので、キャッシュフローを重視する投資戦略も取れません。

融資を受けるという点で、属性が重要になるということを理解してください。

融資を受けないと難しい投資方法

紹介した3つの投資方法も融資を受けないと難しいものもあります。
金額が大きくなればなるほど、融資が必要です。

まずは、自分が融資を受けられる属性かどうか確認してみてください。
属性が低く、融資を受けられないからと言って不動産投資を始められないわけではありません。
区分マンションを現金買いでこつこつ資産を築いていけば、次は戸建て、次は1棟アパート、次は1棟マンションと選択肢を広げていけます。

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区分マンション投資は簡単？

初心者はハードルが低く、簡単な区分マンションからという意見を多くみかけます。
これもあまり気にする必要はありません。

初心者でもしっかり勉強すれば1棟物件でも可能ですし、区分マンション投資がほかの投資に比べて簡単だというのも誤りです。
いずれにしても、投資家自身でしっかり勉強して臨む必要があります。

まとめ

不動産投資の種類と、選ぶ方法を紹介してきました。
最後に、それぞれの投資方法はこんな人が向いているというのも紹介します。

自分にあてはまるものがあれば、まずはその投資方法から勉強を始めてみるといいかもしれません。

区分マンション投資に向いている人

区分マンション投資は同じ条件の物件であれば、だれがやってもだいたい同じような結果になります。

これらの人が、比較的向いています。
区分マンションは、融資を引かずに始められるので、しっかりと貯金さえすれば誰にでも始められます。

1棟物件投資に向いている人

1棟物件は投資家の努力次第で収益が大きく変わります。

銀行融資が必要なので、ある程度の属性が必要です。
頭金をしっかり貯めて、銀行に相談してみましょう。

戸建投資に向いている人

管理の手間は少ないですが、入居付けのための努力が必要です。

区分マンションと同じように少額なものを現金で購入できるため、誰でも始めることができます。

ステップアップで誰でも1棟物件は可能

属性によっては1棟物件は難しいとお伝えしましたが、時間をかけてコツコツ続ければ誰でも1棟物件を選ぶことは可能です。

区分マンションや戸建てで資産と経験を積めば、徐々に属性はよくなります。
少額の融資から始めて、返済をしっかり行えば実績も認められます。

まずは、自分の置かれている状況をしっかりと把握し、不要に大きなリスクを背負うことなく、コツコツと資産を築いていきましょう。

さらに詳しく知りたい人は

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