不動産投資に必要な3つのスキル|宅建?建築?そんな知識は不要です

こんにちは、マニです。

先日twitterでこんなメッセージを頂きました。

不動産投資をする上で心配なのが、自分はこれまで建物そのものやデザイン関連とは程遠かったので、知識的にはほぼ無いです。
投資の方法の勉強だけでなく、建物やスペースを構造していく上での基礎も勉強したほうがいいのか、しかし手を広げだしたらどこから勉強していいのかと悩んでいるところです。

私は本業で建設会社の現場監督をしています。

建物を建てるという意味では普通の人よりは少しは知識があります。

メッセージをくれた方の悩みは要するに「不動産投資に建築の基礎知識は必要ですか??」そんな質問でした。

マニ

この質問に対する私の答えは、「そんなものは一切必要ない!!」です。

仕事柄、建物の成り立ちや工事の方法、職人さんの手配や見積の仕方など不動産投資に有利に働くことも多少はあります。

しかし、これから不動産投資をする人にこれらの知識が必要かと言われると、全くそうは思いません。

私が思う不動産投資に必要なスキルは次の三つです。

  1. 目利き力
  2. 賃貸経営力
  3. マーケティング力

今回は、不動産投資家に必要なスキルの紹介と、不要な専門知識の話をしたいと思います。

目次

宅建?建築?そんな知識は不要です

宅建?建築?そんな知識は不要です

以前の記事でも紹介しましたが、不動産投資に「宅建」は必要ないと思います。

「建築」の知識が必要ないと思うのは、この理屈と同じです。

「宅建」は不動産の売買や賃貸の仲介を仕事とする人に求められる知識です。

「建築の知識」も建物を作ることを仕事とする人に求められる知識です。

不動産投資は物件の仲介をするわけでも、建物を作るわけでもありません。

不動産投資の仕事は完成した建物を人に貸すことです。

そこには宅建も建物の知識も必要ありません。

>>>不動産投資に「宅建」は不要です【勉強するべきは別にあります】

レストランのオーナーは料理に詳しい必要があるか

例を一つ紹介します。レストラン経営のオーナーに料理の知識が必要かという話です。

レストランを繁盛させるためにはおいしい料理は必要です。

だからといって、オーナー自らおいしい料理を作れる必要はありません。

おいしい料理を作れるコックを雇えばいいだけの話です。

レストランを成功させることを考えた場合、オーナーの料理の知識は関係ないということです。

オーナーに必要なこともっと違うところにあります。

  • 客の需要をつかむ
  • 適正な場所を探す
  • 適正なコンセプトを考える
  • 優秀なスタッフを雇う

オーナーに求められることはこれらの結果として「価値を提供すること」です。

不動産投資もレストラン経営と同じ

不動産投資も同じです。

「需要をつかみ、適正な場所で、適正なコンセプトの物件を、優秀なスタッフを雇って、価値を提供する。」

建築や宅建などの専門的な知識は、優秀なスタッフを雇ってお願いすればいいんです。

  • 管理会社
  • 仲介会社
  • リフォーム会社
  • 工務店
  • 税理士
  • 弁護士
  • 銀行

などなど、不動産投資を成功させるためのプロは世の中にたくさんいます。

彼らをどんどん頼り、オーナー自身は「価値を提供すること」に集中しましょう。

不動産投資に必要なスキル

不動産投資にはどんな知識、スキルが必要なんでしょうか。

私が考える不動産投資に必要なスキルは次の3つです。

  1. 目利き力
  2. 賃貸経営力
  3. マーケティング力

習得する順番も、この順がいいと思います。

不動産投資に必要なスキル① 目利き力

不動産投資に必要なスキル① 目利き力

一つ目は「目利き力」です。

別名「失敗しないためのスキル」と呼んでいます。

「目利き力」は不動産投資を始めるのであれば、真っ先に習得すべきスキルです。

目利き力には、次の二つがあります。

  1. 物件の価値を見極める力
  2. 割安な価格を見極める力

1.物件の価値を見極める力

立地や間取りから物件の価値を見極めます。

私が考える「物件の価値」は次の構成要素で成り立っています。

  • エリア:50点
  • 立地:30点
  • 建物:20点

「エリア」が、物件の価値の半分を占めます。渋谷は価値が高いですが、木更津は相対的には価値が低いですよね。

エリアの価値は絶大です。物件価値の半分を占めるというのは決して言い過ぎではありません。

「立地」は駅近や、コンビニの隣などの利便性に影響される要素です。

「建物」はマンションやアパートなど物件の種類や、築年数、部屋の広さ、設備などの要素です。

エリアや土地の割合がちょっと高すぎるやしませんか??

そう思うのは無理もありませんが、「渋谷駅から徒歩5分築50年のボロアパート」と「木更津駅から車で40分豪華デザイナーズマンション」のどちらに価値が高いと思いますか。

割安な価格を見極める力

物件の価値に対して割安かどうかを見極める力です。

利回りがよければ、割安というわけではありません。逆に利回りが悪くても、割安な物件は存在します。

物件の稼ぐ力や、資産性、入居付けの強さなどから判断して、割安な価格かどうかを判断する力は必要です。

目利き力が不動産投資の成功の80%を左右する

不動産投資を始める人はこの「目利き力」が最低限必要です。

「不動産投資に成功するかどうかは購入時に80%決まる」と言われていたりします。

つまり、不動産投資で失敗しないためには一にも二にも、この目利き力を磨く必要があるということです。

不動産投資に必要なスキル② 賃貸経営力

不動産投資に必要なスキル② 賃貸経営力

2つ目のスキルは「賃貸経営力」です。

「目利き力」が失敗しないためのスキルだとしたら、「賃貸経営力」は成功させるためのスキルです。

賃貸経営力は多岐にわたります。

  • 空室を埋める力
  • トラブルを解決する力
  • リフォーム店や管理会社との調整力
  • 財務や税金に対する知識

などなど、必要なスキは広範囲にわたります。

賃貸経営力を磨くポイントは、経営者視点になることです。

雇われ店長ではだめです、必要なのはオーナーになってビジネスを俯瞰してみることです。

賃貸経営力を身につければ、失敗しない不動産投資から成功する不動産投資へステップアップできます。

不動産投資に必要なスキル③ マーケティング力

不動産投資に必要なスキル③ マーケティング力

3つ目のスキルは「マーケテイング力」です。

賃貸経営力の一部とも言えますが、私はここを切り離して考えています。

「賃貸経営力」が成功させるためのスキルだとすると、「マーケティング力」はぶっちぎって成功するためのスキルです。

マーケティング力を身につければただの成功ではなく、地域No.1のぶっちぎりの成功を収めることができます。

まだまだ勉強中で、ここで詳細を紹介できるだけのスキルがないのが残念です。

知識を習得したら内容をアップロードしていきます。こうご期待。

不動産投資に必要なスキルを身に着ける方法

不動産投資に必要なスキルを身に着ける方法

これらのスキルは本の知識だけでも十分に習得可能です。

しかし、私自身強く感じることとして、これらのスキルは投資家としてステップアップしていく過程でしか身につかないなということです。

ステージ0 ただいま勉強中

不動産投資ってなんだろうと思って本を読んで勉強している時期をステージ0とします。

ステージ0の時期には「目利き力」についてどんなに勉強しても、自分のものにするのは難しいです。

勉強だけでなく実際に行動を起こして初めて、知識がスキルに変わります

ステージ1 ただいま物件探し中

不動産会社と連絡を取って物件を探したり、現地や周辺環境の調査を行ったり、銀行に融資の打診を行ったり。これがステージ1です。

ステージ1に進んでようやく「目利き力」は養われます。

ステージ2 ただいま賃貸中

「賃貸経営力」は言うまでもなく、物件購入後に身に付くスキルです。これがステージ2です。

空室対策やトラブルの解決方法、リフォームのノウハウなど本やブログで多く紹介されていますが、これも大家さんになって初めてスキルとして身に付きます。

ステージ3 ただいまNo.1めざし中

そして、ただの賃貸経営に終わらず、地域No.1の物件を目指そうと努力を始めたときがステージ3です。

ライバル物件を調査して新しいことにも積極的にチャレンジして物件の差別化を図る。

この過程での勉強で実を結ぶのが「マーケティング力」です。

ステップアップは自分で決める

不動産は買ったら終わり。あとはすべて管理会社さんにお任せという大家さんは多くいます。

そんな人はいくら賃貸経営力に長けていても、ステージ3にはたどり着けません。

不動産投資ではステージ3まで行かなくても十分に収益を上げることは可能だと思います。

なにも地域No.1にならなくても、十分成功できます。

現状に満足せず、さらなる高みを目指す人だけがステージ3まで行きつきます。

不動産投資に最も重要なスキルは?

不動産投資に最も重要なスキルは?

とはいえ、これら三つのスキルの中で最も重要なものは「目利き力」です。

これは、初めに紹介した物件の価値を構成する要素が影響しています。

  1. エリア:50点
  2. 立地:30点
  3. 建物:20点

残念なことに、オーナーである不動産投資家が自分のスキルを活かして物件の価値を上げられるのはこのうち「建物:20点」だけなんです。

購入時に勝負は決まる

「不動産投資に成功するかどうかは購入時に80%決まる」と言われるゆえんはここです。

どんなに頑張って、「賃貸経営力」と「マーケティング力」を磨いても、「目利き力」がなければ勝負になりません。

「エリア50点+立地30点+建物5点=95点」の物件を適当に運営する大家さんには、「エリア10点+立地10点+建物20点=40点」の物件を一生懸命運営する大家さんは勝てないんです。

賃貸経営力とマーケティング力を存分に発揮して、建物の価値を2倍にして、それでもまだ60点です。

物件を購入した後に、木更津を渋谷並みに栄えさせる力は大家にはありません。

駅から車で40分の立地を駅徒歩5分にすることも不可能です。

マニ

「目利き力」の重要性。少しは伝わりましたか?

「賃貸経営力」「マーケティング力」もやっぱり重要

それでも「賃貸経営力」「マーケティング力」は重要です。

10点のエリアで10点の立地でもこれらのスキルを存分に発揮して、地域No.1の物件にできればぶっちぎって成功できます。

周辺のライバル物件がどんなに頑張っても40点しか取れない中、あなただけ60点の価値を提供しているんです。

不動産投資はローカルな戦いです。地域の壁を超える戦いは挑んできません。

世界中の商品やサービスをスマホ一つで、購入できる時代に不動産投資は半径1kmのライバルだけを相手にしていればいいんです。

なにも渋谷駅徒歩5分の物件に勝つ必要はありません。

「目利き力」で失敗しない物件を見つけたら、あとは「賃貸経営力」と「マーケティング力」を強化してぶっちぎって成功しましょう。

木更津駅の60点の物件で、渋谷駅の95点の物件より最終的には多くの利益を残してくれることも十分可能です。

まとめ

今回は不動産投資に必要なスキルについて紹介しました。

不動産投資に宅建や建築の専門知識は不要です。

それよりもやらないといけないことは山ほどあります。

畑違いの専門知識をつまみ食いする暇があったら、不動産投資家として必要なスキルをどんどん吸収していきましょう。

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