こんにちは、マニです。
今回は、不動産投資の王道というテーマでお話ししたいと思います。
不動産投資は他のビジネスと比べて、ビジネスを成功させるためのノウハウや、トラブルへの対応方法などが確立されていると言われます。
すでにビジネスとして答えが出ていて、これから始める人はそれをなぞれば良い。
要は、誰がやっても王道を進めば失敗しないということです。
では、不動産投資の王道とは一体なんなんでしょうか。
今回は、私が考える不動産投資の王道を紹介します。
不動産投資の王道
不動産投資には、色々な手法は本やブログで紹介されています。
そんな手法の中で、成功への王道パターンをいくつか紹介します。
- 築古アパート投資
- 現金戸建投資
- RCマンションハイレバレッジ投資
よく目にするのは、なんとなくこの辺でしょうか。
１ 築古アパート投資
一つ目の方法は、築古アパート投資です。
築年数のアパートを購入すればなんでもいいわけではありません。
築古アパートの王道にはいくつかの条件があります。
- 自己資金を1〜２割程度用意する
- 利回りの高い物件を探す（最低でも10％以上）
- 中長期のローンを組む（15〜20年程度）
- 土地値物件を選ぶ
- 本業の給与の余剰資金で取れるリスクの規模に抑える
私がやっているのがまさに、この手法です。
地方の土地値に近い物件を自己資金を投入して購入しています。
現在は１棟を所有（9月末に2棟目の引き渡しを受けます）、あと2〜３棟はこの方法をとって事業規模を拡大させていく予定です。
マニ自分で言うのはなんですが、確かに王道かなと思います。
自己資金をしっかり貯めて、物件選びを間違えなければ、失敗する確率は大きく軽減すると思います。
２ 現金戸建て投資
自己資金をしっかり貯めて、融資を利用せずに現金で戸建てを購入する方法です。
そもそも築古戸建ては融資を中長期で融資を受けにくいという欠点があります。
しかし、現金買いしている最大のメリットは、返済リスクがないことです。
例え、空室期間が長引いても、ローンの返済がないので破綻することはありません。
資産は増えませんが、自分のペースでリフォームしたり、DIYしたり不動産投資を楽しみながら（？）資産を築いていくことが出来ます。
立地さえ間違えなければ、戸建て集合住宅よりも確実に需要があります。
築古の物件でも、最低限のリフォームで賃貸可能です。
欠点は融資を利用しないので、レベレッジが効かず規模拡大が遅いことです。
その分、自己資金が貯まってから投資を始めるので、失敗した時のリスクが小さくてすみます。
３ RCマンションハイレバレッジ投資
上の二つに比べると、王道というには少し難易度が高いですが、うまくハマれば成功の果実も大きいです。
築年数が浅く、利回りも10パーセントを超えるようなRCマンションに長期でローンを組めればキャッシュフローは大きく取ることが出来ます。
「土地値アパート」や、「現金戸建て」に比べると出口戦略の難易度が上がるので、誰でも成功するとはいえませんが、出口が取れる物件を購入できれば、他のふたつより規模拡大のスピードを上げることが出来ます。
私にはまだまだ手を出せるような、手法ではありませんが勇気と胆力がある人はチャレンジしてもいい手法なのかもしれません。
ただし、購入に値する物件を見つけるのは上の二つに比べて格段に難しいと思います。
これが不動産投資の王道？？
不動産投資の王道と思われるような手法をいくつか紹介しました。
これらの手法で資産を拡大している大家さんも多く、どれも王道のような気がしますが、果たして本当にそうでしょうか。
王道とは、「King of road」である
日本語の勉強をするつもりではありませんが、王道とは、その名の如く「王の道」です。
あれやこれやと手の込んだ手法が全て王道というのは、ありえません。
マニつまり「王の道」は一本しかないということです。
不動産投資の歴史は非常に長いです。
現代に存在するビジネスの中でも、最も古いビジネスの一つではないでしょうか。
先ほど紹介したいくつかの手法は、せいぜいここ20年ぐらいに出てきた投資手法です。
王道は、王にしか使えない
「土地値アパートを融資を受けて購入する」とか、「戸建てを現金買いする」とか、「RCマンションに長期ローンを組む」とか、はたまた、「都心の区分マンションで売却益を狙う」というのは、どれも本人の努力次第で十分に資産を拡大できると思います。
が、しょせん一般市民が行う、普通の手法です。
これは王道とは言えません。
では、王道とはいったいなんなのかというと。
つまり、不動産投資の王道はお金持ちにしか使えないということです。
資産家だけが王道をいく
1億円の余裕資金を持っている人が、１億円の資産価値の高い不動産を現金で購入すること、これが王道です。
資産家の買う物権、好立地で資産価値が高く（当然値段も高く）、価値が下がる可能性が非常に低いです。
都心の一等地にある高級マンションなんがそうでしょう。
資産家は現金買いをしているので、無駄な利息を払う必要がありませんし、返済の必要もありません。
立地もいいので、満室経営も可能でしょう。
利回りが低く、例え表面利回り5％しかなかったとしても、最終的には3％ぐらいの現金は入ってくるでしょう。
1億円の物件であれば毎年300万円の現金を生んでくれることになります。
買うタイミングさえ間違えなければ、買った時より高く売却することも可能です。
運がよければ大きな売却益を狙うこともできます。
余裕資金である１億円を現金で持っているより、相続税も安く抑えられますし、法人として物件を所有すれば節税対策もしっかり行えます。
１億円の価値の高い物件を現金で購入した資産家は、
- 毎年安定して300万円のお金が入ってくる（低く見積もっても）
- タイミングさえ間違わなければ大きな売却益を狙える
- 相続税や所得税などの節税対策が取れる
- 融資を受けていないので、返済リスクによる破綻の恐れがない
- 災害時も火災保険にしっかり入っていれば、むしろ儲けがでたりする
- 空室でも収入が入ってこないだけで、資産が減ることはない
どうですか？資産家が不動産投資を行うと、失敗する気がしませんよね。
だから、お金持ちはみんな不動産を買うんです。
一般人には王道は使えない
これが王道です。
長い歴史の中で、脈々と受け継がれてきた不動産投資の本質です。
つまり、不動産投資はお金持ちの投資手法だということです。
初めに紹介した手法は、ここ20年ぐらいで登場したものだと話しました。
これは、金融機関が一般人にも購入した不動産と、借入本人の給与収入を担保にして数千万円の融資を出してくれるようになったおかげで登場した手法です。
それまではお金持ち以外は誰も、高額な不動産を購入することが出来ずに、そもそも不動産投資に参入できなかったのです。
これは、今も変わりません。
マニ資産を持たないものに、不動産投資の王道は歩けません。
- 借入をすれば利息を払わなければならない ⇨利益が圧迫される
- 空室が出て家賃が入らないとローンが払えなくなる ⇨結果、破綻する
- 利回りが悪いので、資産性の低い物件しか買えない ⇨将来、価値が下がる可能性が高い
- 普通の人はそもそもの収入が少ない ⇨節税効果はほとんどない
先ほど紹介したどの手法を取っても、資産家のような王道は使えません。
唯一、戸建ての現金買いが王道に近いような気がしますが、現金買いできるような戸建ては資産性の低い物件です。
ほそぼそと家賃収入を得るぐらいしかありません。
不動産投資には夢がない？？
なんだか悲しい気持ちになってきますね。
一般人には王道はなく、不動産投資では成功しないんでしょうか。
今回の記事は何も不動産投資の可能性を否定するために書いているのではありません。
マニ一般人には、王道は使えないと言っているだけです。
一般人は努力の道をいく
王道を我々に残された道は、汗をかいて、泥臭く、地道に頑張るという手段しかありません。
- 節約に励んで自己資金を貯める
- 本やブログ、セミナーで不動産投資の勉強をする
- 利益が出る物件を目を皿にして探す
- 自分の足で金融機関を開拓する
- 管理会社任せにせず積極的に運営に参加する
そうやってコツコツ努力を重ね、長い時間をかけてようやく、資産が積みあがります。
ある意味、これが一般人に取れる、不動産投資の王道です。
努力の道がいつか、王道につながる
一般人の我々は、王道なんかにうつつを抜かさずに、額に汗して努力の道をいきましょう。
コツコツと努力を続けていけば、いつか、資産家と呼べる規模まで拡大できるかもしれません。
そうすれば初めて、不動産投資の王道を使えるようになります。
何十年もかけて不動産投資を続けていけば、1億円の余裕資金を貯めて、資産価値の高い物件を現金買いするところまでは来れるかもしれません。
「千里の道も一歩から」です。
普通の人には不動産投資に王道などありません。
泥臭く、地道に頑張っていきましょう。
まとめ
今回は、不動産投資の王道について紹介しました。
不動産投資は、投資手法そのものが、資産家にとっての王道でした。
だからお金持ちはみんな不動産を持っているんです。
資産を持たない一般人にはそんな手法を選択することはできません。
資産を築くまでは泥臭く、汗ながして努力するしかありません。
マニもう一度言いますが、不動産投資で成功するには努力が必要です。
間違っても、「これからは都心の新築区分マンション投資が王道です。」なんていう営業トークに乗せられて、資産がないうちから利益の出ない物件に手を出すのだけはやめましょう。
