不動産投資-9月の収支を全公開します【大家日記】

こんにちはMaNiです。

・サラリーマンをしながら一棟アパートの管理なんてできるのかな…
・経費率20～30％と聞くが実際のところはどうなんだろう…
・大家自ら行う作業にはどんなものがあるのかな…

これから不動産投資を始めて1棟アパート・マンションの大家さんになろうとするサラリーマンの方にとって、大家さんになった後の作業がどれぐらいあるのか知りたい方は多いと思います。

物件を探すノウハウや、融資付け、空室対策など本やインターネットに多くの情報やノウハウが紹介されていますが、購入後の実際の作業を具体的に書いてあるものはあまりありません。

本日の内容

私自身、物件を購入する前は実際にかかる経費や、作業などいろいろ調べてもあまり見つけられませんでした。
物件によってさまざまで一般論では語れないことなのでしょうが、私の事例を包み隠さず紹介することで一人でも多くの方に不動産大家業の実態を把握していただければと思います。

私の物件概要

所在地

地方都市の住宅街、駅や中心地から遠く立地はあまりよくない

建物概要

木造2階建て、築13年、広めの1R×8戸、全戸駐車場あり

築年数がわりと浅いので、室内の不具合などは少ないと思います。
ただし、大規模修繕は未実施、設備機器の入れ替え未実施なのでそろそろ修繕費用が大きくかかってきそうです。

2020年9月の大家業の収支をすべて公開します

今月のキャッシュフロー

13.8万円も残っています。結構いいですね。
けど、これは単純に今月かかった経費だけなので、ぬか喜びです。

ここに固定資産税（年間23万円）、所得税（利益の30％）がかかってきますので、実際のキャッシュフローは8万円ぐらいでしょうか。

それでも結構いいですね。年間だと100万円近くキャッシュフローが残ります。
あくまでも満室想定ですけど。ぬか喜びです。

さらにここから、修繕積立、退去時の現状回復・広告費、トラブル時の対応、設備機器入替など行っていくとほぼゼロ円になりそうな感じです。

少なくとも満室を維持できれば多少は残りそうですが。

私が実際に行った作業

今月渡したが実施に行った作業は以下の通りです。

アパート清掃を2回実施

アパートの清掃は管理会社に委託せず自分で行っています。
いずれは委託するつもりですが、とりあえず経験として自分で実施することにしました。

・1回目
私の物件は外廊下タイプのアパートです。
物件周辺に木なども生えていないので、これといったゴミもありません。

敷地内にごみ置場あるので、そこを掃除するぐらいです。
掃き掃除もあまり必要ないかもしれません。

ただ、以前のコラムでも紹介しましたが、土間コンクリートと2階の外廊下（PCコンクリート）にコケ、カビが発生して見た目を悪くしていました。
これは何とかしなくては。

・2回目
あいかわらず、建物全体はきれいです。
掃き掃除も特にせず、ゴミ置き場のみを掃除しました。

2回目でははコケ、カビ除去作業を2時間ぐらい実施しました。
（これは失敗、詳細はこちらのコラムで紹介しています）

また、手すりや壁を雑巾がけしましたがこれが結構汚れています。
次回はこの辺を重点的に掃除しようかと思います。

掃除はやればやるほど、細かいところが見えてきます。
1回目の時はほとんどやることないかなと思いましたがやりだしたら色々と見えてくるもんですね。

けど、やり続ければ入居者の印象もアップするのではないかと思います。
気づいてもらえないかもしれませんが。

インターネット業者見直し

私の物件は物件購入時点で無料インターネット設備が導入されていました。
引き渡しのタイミングで設備のリニューアルを提案されたのですが、機器の更新費用が結構高かったので、試しに相見積もりをすることにしました。

相見積もりは計4社、メールと電話のやり取りを20回程度したかなといった感じです。
これについては学びもありましたのでまた次回のコラムで詳細をご紹介します。

管理会社に問い合わせ

室内の設備機器の更新状況を知りたいと思いメールで問い合わせしました。
ただ、これぐらいです。

入居者からの問い合わせ

9月は0件でした。かなり身構えていましたが拍子抜けです。

意外とすることない！？

築浅で満室のアパートはあまりすることがありませんね。
掃除を委託していないので自分でしましたが、これがなければ実質なにもすることはありません。

ちなみに掃除委託料は1回5000円です。
ほとんどやることがないことを考えると自分で時間があるうちは頼まないほうがよさそうです。

ぱっと見は気になりませんでしたが、コケ・カビで見た目が悪くなっていることも掃除を委託していたら気づかなかったかもしれません。
今後も物件に行けば何か気づくかもしれません

時間に余裕のあるうちは自分で続けてみようかと思います。

まとめ

以上、今月の大家日記をまとめました。
タイミングに寄るかもしれませんが、なにも起きない月はなにもすることなさそうです。

ただ、家賃の振り込みはやっぱりうれしいですね。
実質のキャッシュフローが一円も残らないとしても、返済元金-12万円という文字をみると少しずつ資産が積みあがっていくことを実感します。

（少なくともこの部分は純粋な資産です。実際は減価償却で半分は価値が下がっていきますが）