不動産投資の節税対策【こんな物件は買ってはいけません】

こんにちはMaNiです。

 

・不動産投資は節税対策になると聞いたけど本当かな…
・ワンルームマンションの営業の電話が来るけど、だまされされそう…

 

不動産投資について知識がない方にとっては、このような疑問を持たれている方も多いと思います。
電話の向こうの猛烈営業マンの言っていることは、どこまで本当でしょうか。

著者の紹介

一年ほど前に、不動産投資が節税対策になるというのに興味を持ちました。
一念発起して、行動を開始しました。現在は不動産から、毎月34万円程度の家賃収入を得ています。

 

そこで今回は、不動産投資は本当に税金対策になるのか、自ら勉強して得た知識をみなさんに紹介します。

 

今回の内容

  • 不動産投資で税金を減らすことは可能
  • 税金を減らす仕組みを紹介
  • 営業トークの続き(ほんとのところ)
  • こんな物件は絶対に勝ってはいけない
  • こんな物件買う人いるの?

 

目次

不動産投資で税金を減らすことは可能

もしあなたがサラリーマンであれば、不動産投資で税金を減らすことは可能です。

猛烈営業マンと、同じ結論になってしまいましたね。では、どのくらい税金を減らすことができるのでしょうか。

サラリーマンでの具体例

では、年収600万円のサラリーマンを例にして具体的にみてみましょう。

収入(売上)=600万円
控除(経費)=197万円
所得(利益)=600-197=403万円

所得税+住民税(税金)=所得×30%-43万円=78万円

税金は収入(売上)から、控除(経費)を引いた所得(利益)から、計算されます。
年収600万円のサラリーマンは、毎年78万円も税金を払っていることになります。

 

ご自身の税金がいくらなのかは源泉徴収票で確認できますので、一度確認してみるのもいいかもしれません。

 

  サラリーマンは税金が返ってくる
では、この方が家賃4万円のワンルームマンションを1,000万円で購入した場合、税金を選らすことは可能でしょうか。結果は税金が20万円も返ってきます。猛烈営業マンが言っていることは本当だったんですね。

 

税金を減らす仕組みを紹介

では、先ほどの例で、税金が減る仕組みを詳しく説明します。

物件購入でかかる費用と収入

物件を購入すると物件価格の1,000万円のほかに、その他の費用として100万円程度が必要になります。
その他の費用とは仲介手数料や、不動産取得税といったものです。

 

家賃収入   4万円×12カ月=48万円/年
支出(経費) 48万円×30%=14万円/年

 

減価償却という考え方があり、正確には計算方法が違いますが、今回は説明が分かりやすいように、家賃収入の30%程度だったとます。電話でワンルームマンション投資をすすめてくる猛烈営業マンもだいたい、このぐらいの数値で説明をしてくると思います。

所得(利益)=収入(売上)-支出(経費)
=48万円-(100万円+14万円)
=△66万円

 

年間の収益はマイナス!?

なんと不動産の所得(利益)がマイナスになりました。
マイナスの所得(利益)には当然税金はかかりません。ここで、猛烈営業マンの営業トークがさく裂します。

 

『所得(利益)のマイナスはサラリーマンの本業の所得と合算して、税金を取り戻すことができます。』

 

どういうことかと言うと、『本業の所得から不動産所得のマイナスを、引いてもいいですよ』と言っているのです。

本業の所得=403万円
不動産の所得=△66万円
合算の所得=403万円-66万円=337万円

所得税+住民税(税金)=所得×30%-43万円=58万円

 

不動産の所得マイナスと本業の所得プラスと相殺

本業のみの税金が78万円でしたから、不動産の所得と合算すると税金が20万円も減りましたね。
ここで猛烈営業マンが最後の一押しを仕掛けてきます。

 

『我々にあなたの資産を守るためのお手伝いをさせていただけませんか。』

 

  これはいける???

どうですか。不動産、買っちゃいますか??

 

営業トークの続き(ほんとのところ)

ここまでが、猛烈営業マンの営業トークのすべてです。
あとはあなたが契約書に印鑑を押すのを、じっと待っています。

営業マンが言っていることは本当?

でも、本当にこれで終わりでしょうか、なんだか話の続きがありそうですよね。
はい、あります。猛烈営業マンは事実としてのメリットのみをあなたに伝えています。悪いことを言わないだけです。
知ってて言わないのか、本当に知らないのかは定かではありませんが。

 

さきほどの説明で気づいた方もいると思いますが、実は不動産投資の所得(利益)がマイナスとなり税金を減らすことができるのは初めの一年だけです。

 

一年目は不動産購入時のその他の費用が必要なため、たまたま所得(利益)がマイナスになったのです。

二年目の収支を考える

所得(利益)=収入(売上)-支出(経費)=48万円-14万円=34万円
本業の所得=403万円
不動産の所得=34万円
合算の所得=403万円+34万円=437万円

所得税+住民税(税金)=所得×30%-43万円=88万円

支払う税金が88万円に跳ね上がりましたね。
1年目の58万円と比べると30万円もふえました。

 

これは2年目以降ずっと、同じです。

 

  税金増えてるじゃないか!!!

おっしゃる通りです。どういうことか…どういうことかじゃありません。
理由はいたって簡単。

 

家賃収入で所得(利益)が増えているからです。
所得(利益)が増えたら当然税金は増えます。

 

税金が減らせる、という話はどこにいったのかと思いますか??
ちゃんと減っていますよ、1年目だけですけど。

 

やっぱり猛烈営業マンは正しい。

すべてを語っていないだけで決して嘘は言ってないのですから。

 

税金が減るのは1年目だけです。
2年目以降は税金は増えますが、それ以上に所得(利益)が増えて手残りも増えているのですからありでしょう。

 

ただ、私は初心者がいきなりワンルームマンションを購入するのはあまりお勧めしません。
1年ほどしっかりと勉強して、それでも買ってよいと思った場合のみにすべきでしょう。

 

こんな物件は絶対勝ってはいけない

先ほどの例だと、2年目以降の税金は減りませんでしたがそれ以上に所得(利益)が増えているので、騙されたというほどのことではありません。

 

本当に注意すべき営業マン

注意すべきは『2年目以降も税金が減りますよ』と、言ってくる営業マンです。
彼のことを悪徳営業マンと名付けましょう。

 

そんなことあるの??と思いますか。
あるんです。これがまた。

 

悪徳営業マンは不動産所得の利益のことなんかこれっぽちも考えていません。
というか、本当になにも知らないだけなのかもしれません。

 

あなたの資産を守るために、いかにして本業の給与所得からマイナスを引けるかだけを考えています。

不動産所得(利益)=家賃収入(売上)-支出(経費)

結果、所得がマイナスになる物件を紹介してくるのです。

 

  税金が返ってくる=不動産所得が赤字

不動産所得でマイナスです。
買った瞬間に赤字を生む資産です。こんなものいりません。

 

けれど、これに騙される方も多くいます。
税金が返ってくるというただそれだけの理由で、全体像を把握しないまま収益がマイナスの物件を買ってしまうのです。

 

税金は返ってきても、不動産所得でマイナスを出してしまえば結果、資産を減らすことになります。

 

こんな物件買う人いるの??

いかがだったでしょうか。
不動産投資で税金が返ってくるということの意味を理解できたでしょうか。

 

今回は解説しませんでしたが、不動産投資のメリットは税金が返ってくることだけはありません。
というよりも、サラリーマンにとっては税金が返ってくることはほとんどメリットにはなりません。

 

どういったことがメリットなのかはまた別のコラムで解説していきたいと思います。
ちなみに、悪徳業者が勧める超ダメダメ物件もある条件の人からするととてもおいしい優良物件に様変わりします。

 

不動産投資はとても奥が深いです。
この辺もいつかコラムで解説していきます。

 

あっ、大丈夫です、間違ってもこのコラムを読んでいるサラリーマンのあなたではありませんから(笑)
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

よかったらシェアしてね!
目次
閉じる