マンション投資の節税のカラクリ【節税するほど税金払ってますか】

こんにちは、マニです。

マンション投資は節税になると聞きました。あれってホントなんですか?興味はあるけどなんか怪しい、、、

「マンション投資をすれば家賃収入も入って、そのうえ税金も安くなりますよ!!」

こんなセールストークを聞いたことがある人は多いと思います。

マンション投資は本当に節税できるんでしょうか。

今回はマンション投資の節税のカラクリをご紹介します。

目次

マンション投資の節税のカラクリ

マンション投資の節税のカラクリ

マンション投資の節税の方法は、大きく次の二つです。

マンション投資の節税方法
  1. 損益通算で税金が返ってくる
  2. 相続税が安くなる

日本には様々な税金が存在します。

  • 消費税
  • 所得税
  • 住民税
  • 法人税
  • 自動車税
  • 相続税
  • 固定資産税
  • 不動産取得税

私たちは、このほかにもたくさんの税金を気づかぬうちに支払わっています。

マンション投資で節税できると言われているものは、この中の「所得税」「住民税」「相続税」を指します。

所得税、住民税

「所得税」「住民税」は収入から経費を差し引いた残りの所得に対して、一定の税率をかけた金額を支払っています。

「所得税」は所得の金額に応じて段階的に税率が高くなっていくシステム(超過累進課税制度)で、収入が多い人ほど高い税率が掛かり、より高い税金を支払わなければならなくなります。

「住民税」は所得の額に関係なく、一律10%です。

この超過累進課税制度のおかげで、日本のお金持ちは所得の半分以上を税金を支払わなければなりません。

相続税

「相続税」は財産を相続した人に課せられる税金です。

相続税は所得税と同じように相続する金額に応じて段階的に税率が高くなっていくシステムで、お金持ちほど高い税金を支払わなければならず、多い人は資産の半分以上が税金で持っていかれてしまいます。

マンション投資の節税のポイント

マンション投資の節税は「所得税」「住民税」「相続税」が対象です。

この税金の特性からわかるように、所得が多い人ほど節税のメリットが大きいことが分かります。

これを踏まえて、マンション投資の節税のカラクリを紹介していきます。

>>>不動産投資の税金対策10選【節税はどこまでやるのが最適か??】

>>>不動産投資の節税対策【こんな物件は買ってはいけません】

マンション投資の節税のカラクリ① 損益通算で税金が返ってくる

損益通算で税金が返ってくる

マンション投資の節税のカラクリの一つ目は、「損益通算で税金が返ってくる」です。

損益通算とは個人が得ている所得の損益を合算して税金の額を決めることを言います。

損益通算で節税できる税金は、「所得税」「住民税」です。

日本の所得の種類は10種類もある

日本には税法上の分類で、10種類もの所得が存在します。

  1. 事業所得(●)
  2. 配当所得
  3. 不動産所得(●)
  4. 給与所得
  5. 山林所得(●)
  6. 雑所得
  7. 利子所得
  8. 一時所得
  9. 退職所得
  10. 譲渡所得(●)

サラリーマンの給料はこのうちの「給与所得」に該当します。

マンション投資で得られる家賃収入は「不動産所得」です。

損益通算とはこの所得のうち(●)の所得を給与所得と合算して、税金(所得税+住民税)の額を決めましょうということです。

所得を合算したらなんで税金が返ってくるの??

それは不動産所得が赤字になった場合、給与所得と合算したトータルの所得がもとの所得より低くなるからです。

合算した所得が低くなるということは、支払う税金が合算前より少なくなることを意味します。

これがマンション投資で節税できる仕組みです。

>>>区分マンション投資の紹介|コツコツ地道に増やしたい人に向いてます

不動産所得が赤字??

せっかくマンション投資をしたのに赤字になったら意味ないんじゃない??。

たしかに、せっかく節税できたのに赤字だったら意味がなさそうですね。

では不動産投資が赤字になるとはどういう状況なんでしょうか。

赤字になる状況
  1. 空室で家賃収入が入ってこない
  2. 修繕費や広告料などの経費が多い
  3. 物件購入時の諸経費が多い
  4. 減価償却費が家賃収入より大きい

一つずつ解説してきます。

1. 空室で家賃収入が入ってこない

せっかくマンション投資は初めても、空室では家賃収入が入ってきません。

家賃収入はなくてもローンや固定資産税、マンションの管理費などの支払いは必要です。

収入がないのに支出があれば不動産所得は赤字になってしまいます。

2. 修繕費や広告料などの経費が多い

マンションを運営するには、いくつかの経費が必要です。

  • エアコンや給湯器が壊れた際の修理費
  • 退去時の原状回復費やクリーニング代
  • 仲介会社に支払う広告料

運営の状況が悪いと、これらの経費が多くかかります。

経費が多くなれば、不動産所得が赤字になってしまいす。

>>>修繕積立金の相場って?【マンションは管理で買え!!】

>>>不動産投資の運用コストの紹介|削減だけがすべてじゃない

3. 物件購入時の諸経費が多い

マンションを購入した時は物件価格以外に、諸経費が必要です。

  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 司法書士費用

諸経費の内訳は物件を取得するために必要な手数料や税金がほとんどです。

これらは物件価格の7~10%程度となり、物件を購入した最初の年は家賃収入より諸経費のほうが大きくなり不動産所得が赤字になります。

>>>不動産投資の初期費用とは|購入後のお金も必要です

>>>不動産投資の初期費用はいくら必要??【実際の費用を公開します】

4. 減価償却費が家賃収入より多い

減価償却費とは不動産など金額の大きい資産を購入した際に、複数年に分けて資産の価値低下分を経費として計上する仕組みです。

例えば100万円の自動車を購入した場合、自動車の償却期間は4年で、100万円を4年間で経費計上することになります。

100万円÷4年=25万円/年

自動車そのものは4年で使えなくなるわけではないので、物としては手元に残るのに経費だけを計上できることになります。

物件価格が数千万にもなる不動産投資はこの「減価償却費」の金額が大きいため、家賃収入より上回ることがあります。

減価償却費が大きいと、不動産所得は赤字になります。

>>>不動産投資の減価償却をくわしく解説【上手に付き合いましょう】

損益通算の節税効果とは

損益通算で節税ができる場合は、いったいどれにあてはまるでしょうか。

赤字になる状況
  1. 空室で家賃収入が入ってこない
  2. 修繕費や広告料などの経費が多い
  3. 物件購入時の諸経費が多い
  4. 減価償却費が家賃収入より大きい

1.「空室で家賃収入が入ってこない」は収入自体がないので、節税というよりはただの赤字ですね。

2.「修繕費や広告料などの経費が多い」は給与所得と合算して税金が返ってきて多少の節税効果はありますが、それでも費用を払ったことには変わりがありません。

3.「物件購入時の諸経費が多い 」は2.「修繕費や広告料などの経費が多い」と同じで節税効果はありますが、費用を払っているのこれもあまり効果はありません。

では 4.「減価償却費が家賃収入より大きい」はどうでしょうか。

節税のカラクリは減価償却

減価償却費を経費として計上しても、不動産が壊れたり使えなくなるわけではありません。

修繕費や諸経費のように実際にお金を支払っているわけでもないので、手元の現金もなくなりません。

現金は減っていないのに結果的に不動産所得が赤字となり、損益通算で税金を取り戻すことができるのです。

これが一つ目のマンション投資の節税のカラクリです。

マンション投資の節税のカラクリ② 相続税が安くなる

相続税が安くなる

日本の「相続税」は所得税と同じ超過累進課税を採用しています。

取得財産額税率控除額
1000万円以下10%
3000万円以下15%50万円
5000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1700万円
3億円以下45%2700万円
6億円以下50%4200万円
6億円超55%7200万円
相続税の累進課税

例えば1億円の「現金」を相続した場合、相続税の額は「1億円-700万円×30%=2790万円」です。

これが「現金」でなく「不動産」で相続する場合、状況ががらっと変わってきます。

不動産だと相続税が安くなる

「1億円の現金」で「1億円の不動産」を購入し、それを相続した時で考えてみましょう。

相続税を計算する「取得財産額」は不動産の場合、実際に購入した金額ではなく固定資産税評価額を利用します。

固定資産税評価額は実際の取引価格より低く評価され、一般的に実勢価格の5~8割程度と言われています。

1億円の不動産が実勢価格の5割の5000万円と評価された場合、相続税は「5000万円-200万円×20%=960万円」となります。

相続する資産取得財産額(評価額)相続税差額
現金の場合1億円2790万円
不動産の場合5000万円960万円▲1830万円
現金と不動産の相続税比較

これが二つ目のマンション投資の節税のカラクリです。

>>>不動産投資の固定資産税を解説【収支に大きく影響します】

相続案件の指値が通りやすい理由

物件探しをしていると相続案件というものに出会います。

相続案件で売主が売り急いでいます。大幅な指値が通るかもしれません。

不動産業者からこんな話を聞くこともあると思います。

相続案件はなぜ指値が通りやすいのでしょうか。

これは「相続税」の制度が原因です。

一般人は相続税を払えない

資産を持たない一般人が思いもよらず、1億円の不動産を相続したとしましょう。

お金持ちになったと喜んだのもつかの間、相続税として2790万円の支払いを命ぜられます。

そんな大金を現金で持っている人であれば問題ないですが、普通の人にはそんな大金を現金で支払うほどの蓄えはありません。

そこで、急いで物件を売却して現金を用意しなくてはならなくなるのです。

どうせ棚ぼたの一億円

相続税は期日までに支払わないと、ペナルティとして額がどんどん増えていきます。

どうせ棚ぼたの1億円です。

1億円の物件が9000万円になろうが8000万円になろうが、この際関係ありません。

相続案件の売主は、大幅な指値を通してでも相続税を払うための現金を期限までに用意したいというのが本音なんです。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった人が住んでいた土地などについて、一定の要件を満たす人が相続したときは最大80%減額できる措置です。

満たさなくてはいけない要件はいくつかありますが、条件を満たすと相続税の減額ができ現金で相続した場合と比較して大幅な節税効果が見込めます。

相続税対策はメリットがとても大きい

このように不動産投資における「相続税」対策のメリットとはとても大きいものがあります。

日本は所得税と同じように、相続税でもお金持ちから資産を吸い上げようとしています。

お金持ちが少しでも多くの資産を残そうと思うと、不動産投資は非常に大きい効果を生んでくれます。

これは、お金持ちがみんな不動産投資をしている一つの要因でもあります。

マンション投資を節税目的で行うためのポイント

マンション投資を節税目的でするためのポイント

マンション投資の節税のカラクリを紹介してきました。

これであなたも明日から節税大家さんの仲間入りですね。

となればいいですが、世の中そんなに甘くはありません。

マンション投資で節税を狙う場合の注意点をいくつか紹介しておきます。

節税目的で行うときのポイント
  1. 節税効果は一時的なものがほとんど
  2. 減価償却は出口戦略が重要
  3. デッドクロスが起きる前に売却する
  4. サラリーマンも青色申告する
  5. 新築区分マンションは節税には向かない
  6. 節税はお金持ちしか使えない

1. 節税効果は一時的なものがほとんど

損益通算による所得税、住民税や、相続税の節税は一時的なもので継続的な効果はありません。

購入時の諸経費や大規模修繕はたった1年の効果ですし、減価償却による節税も償却期間が終われば効果はなくなります。

節税目的でマンション投資をする場合は「いつ」「どれだけ」の金額の節税ができるかを事前にしっかり確認しておきましょう。

営業マンに言われるがままにマンションを購入し、たった1年で節税効果が切れてこんなはずじゃなかったと後悔することがないように気をつけましょう。

2. 減価償却は出口戦略が重要

減価償却での節税を考える場合、「出口戦略」をしっかり検討しておく必要があります。

「出口戦略」とは購入した不動産をどうやって売却するかを検討することです。

不動産投資は物件を売却した後の「売却益」が出て初めて、投資全体の利益が確定します。

物件運営中にいくら利益が出ていても、売却時に大幅な価値下落で損益が出てはトータルでは赤字になりかねません。

出口戦略を考える場合、将来も賃貸需要のある立地のよい物件を購入することがもっとも大切です。

物件選びの際は出口戦略をしっかり検討しましょう。

>>>不動産投資に出口戦略は必要です【これを怠けたら成功しません】

3. デッドクロスが起きる前に売却する

デッドクロスとは減価償却がなくなり利益は出ているのに、手元にキャッシュが残らない状態を言います。

これを回避するためには減価償却が切れるタイミングで物件を売却する必要があります。

出口戦略を検討せずに物件を購入すれば、売りたい時に物件が売れません。

売却時に買いたたかれてしまえば、それまでの節税効果がゼロになることもあります。

物件を購入するときは、出口戦略をたてて物件選びをしましょう。

>>>不動産投資のデッドクロスをわかりやすく解説【長期の検討が必須】

4. サラリーマンも青色申告する

不動産投資で得た所得は、確定申告をする必要があります。

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類がありますが、サラリーマンとはいえ不動産投資をする人はみんな青色申告を選択しましょう。

青色申告は複式簿記で帳簿付けをしないといけなかったり、決算書の作成が必要であったりとなにかと手間が多いです。

しかし、「青色申告」には税制上の優遇措置がたくさんあり、サラリーマンであっても全員「青色申告」を選択するべきです。

複式簿記や決算書の作成は会計ソフトや税理士に作成を依頼することで、誰でも行うことができます。

>>>開業届ってなに?|青色申告で受け取れる6つの特典

>>>会計ソフトのおすすめ3選|不動産投資家はみんな青色申告しよう

>>>不動産投資家が税理士に依頼するメリット【税金と戦うパートナー】

5. 新築区分マンションは節税には向かない

マンション投資の中で、節税に向かない投資先があります。

それが「新築区分マンション」です。

新築物件は価格に新築プレミアムと呼ばれる付加価値がついていて、本来の価値より2~3割高い値段設定がされています。

これは新築信仰で、中古が嫌いな日本人独特の付加価値です。

どうしても新築に住みたいという家族の為なら新築プレミアムを支払う意味はあるでしょうが、節税目的の投資には一切メリットがありません。

新築マンションは耐用年数が長く減価償却期間が長くなってしまうので、「減価償却」による節税効果も薄いです。

本来の価値よりも高い値段設定がされているため、買った瞬間に価値が落ちるので「相続税」対策という意味でも効果が望めません。

6. 節税はお金持ちしか使えない

最後に残念なお知らせですが、マンション投資の節税効果は実はお金持ちにしか使えません。

  • あなたは年収が2000万円以上ありますか?
  • あなたは資産が5000万円以上ありますか?

不動産投資で節税できる税金は「所得税」「住民税」「相続税」です。

いずれも超過累進課税で、たくさんの税金を支払わないといけない人が大きな節税効果を得られます。

今回紹介したマンション投資の節税効果も、このような質問にハイと答えられる人たちにしかあまり効果がありません。

マンション投資の節税効果を検証してみる

マンション投資の節税効果を検証してみる

マンション投資の節税効果について、お金持ちと一般人の場合で考えてみます。

所得金額所得税率控除額
195万円以下5%
330万円以下10%9.75万円
695万円以下20%42.75万円
900万円以下23%63.6万円
1800万円以下33%153.6万円
4000万円以下40%279.6万円
4000万円超45%479.6万円
所得税の累進課税

年収が2000万円あり、経費を引いた所得が1800万円を超えるような人は税率が「所得税33%+住民税10%=43%」にもなります。

この人が4000万円(建物2000万円+土地2000万円)の木造アパート(築22年)を購入したとします。

  • 減価償却期間 4年(木造築22年のため)
  • 減価償却 建物2000万円÷4年=500万円/年
  • 長期譲渡税になる5年後に4000万円で売却

譲渡所得税

譲渡所得税とは不動産などの資産の譲渡により利益がでた場合に、その所得に対して支払われる税金のことです。

譲渡による所得額の計算は、次にようになります。

譲渡所得=売却価格-簿価

簿価とは購入時に資産として計上した金額から、所有期間中の減価償却した経費の金額を引いた値となります。

この場合の譲渡所得は、

譲渡所得=4000万円『売却価格』-(4000万円『資産計上』-2000万円『減価償却』)=2000万円

となります。

不動産の場合、所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、「所得税+住民税=39.3%」かかります。

いっぽう所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、その税率が「20.315%」まで減額されます。

節税効果を検証

売却価格である4000万円は甘く設定しすぎですが、説明を簡単にするためにあえてこの金額で計算してみます。

(売却価格の甘すぎる設定分が、5年間の家賃収入の利益と相殺していると考えてください)

この場合の節税効果は、

  • 減価償却による節税効果=減価償却500万円/年×4年×43%(税率)=860万円
  • 支払う長期譲渡所得税=4000万円(売却価格)-2000万円(簿価)×20%(税率)=400万円
  • 5年間の節税効果=860万円-400万円=460万円

マンション投資全体としての節税効果は『460万円』あったことになります。

普通のサラリーマンで同じことをすると

このマンション投資を年収400万円で、所得が330万円のサラリーマンがするとどうでしょうか。

条件は先ほどのお金持ちと全く同じです。

違うのは投資する人がお金持ちかそうでないかの違いだけです。

この人の場合の「所得税+住民税=20%」です。

  • 減価償却の節税効果=減価償却500万円/年×4年×20%(税率)=400万円
  • 長期譲渡所得税=4000万円(売却価格)-2000万円(簿価)×20%(税率)=400万円
  • 5年間の節税効果=400万円-400万円=0円

その差額はなんとゼロ円です。

何が起きたかわかりましたか??

年収が低い人は減価償却で節税をしても、売却時の長期譲渡所得税の支払いで節税した分の利益がなくなってしまいました。

損益通算が使えるのは長期譲渡所得税との差が大きい人だけ

この結果からわかるように、損益通算で節税効果が狙えるのは所得税率が高く、長期譲渡所得の税率との差が大きい人だけだとわかります。

マンション投資の節税は普通のサラリーマンにはあまり効果がないのが現実です。

年収2000万円の人年収400万円の人
所得税率+住民税率43%20%
長期譲渡税率20%20%
5年間の節税効果460万円0円
節税効果の比較

マンション投資は節税だけが目的か

先ほどの検証では物件購入から5年後に物件を売却した場合を考えてみました。

4000万円の物件で表面利回りを10%とすれば、実質利回りは5%程度でしょうから毎年200万円の利益は残ります。

5年後に売却せずにさらに5年運用すれば、「5年×200万円=1000万円」の利益を稼げます。

普通のサラリーマンには減価償却を利用した損気通算の節税効果はあまり使えません。

物件売却時に、減価償却で節税した分の税金を長期譲渡所得税として払わないといけないからです。

持ち続けると利益は増える

マンション投資は物件を持ち続けさえすれば、10年で1000万円以上の利益を稼げるのです。

マンション投資は節税だけがメリットではありません。

それ以上に安定した利益を上げられることが大きなメリットです。

節税というのは利益を大きく伸ばすための手段にしかすぎず、本来の目的は利益を残し資産を増やすことです。

ここを忘れないようにしましょう。

>>>不動産投資の損益分岐点を考えてみる【持ち続けることが大切】

>>>不動産投資の投資回収期間はどれぐらい【購入時諸経費で考えよう】

まとめ

今回はマンション投資の節税のカラクリを紹介してきました。

マンション投資の節税のカラクリは、次の通りです。

  • 減価償却を利用して損益通算で税金を下げる
  • 不動産を相続して相続税を下げる
  • 実はお金持ちにしか節税効果がない

節税とは、その名の通り税金を節約することです。

悲しい現実として普通のサラリーマンは節税するほど税金を払っていません。

不動産営業マンの営業トークに乗せられて、本当に節税効果があるのか検討しないまま物件を買ってしまう人が多くいます。

利益が出る物件であれば持ち続ければ資産は拡大しますが、それすらもわからずだまされたと嘆く人もいます。

マンション投資を検討中の方は、自分がマンション投資を始める目的をしっかりと理解して目的に合った投資をするようにしましょう。

よかったらシェアしてね!
目次
閉じる