こんにちは、マニです。
地方でサラリーマンをしながら、不動産投資をしています。
現在、個人で１棟のアパートを所有していて、9月に２棟目の物件を購入します。
2棟目購入にあたり、法人を設立することにしました。
法人設立にあたり、初めて税理士さんへの税務相談を行いました。
その際に、以前から考えていた「青色申告特別控除」の獲得について相談してみました。
今回は個人事業主として、「青色申告特別控除」を獲得するまでの道のりをご紹介します。
青色申告特別控除を使いたい
まずは、簡単に青色申告特別控除について紹介します。
確定申告を青色申告で行うと様々な特典が受けられます。
その一つが「青色申告特別控除」です。
「青色申告」をすることで、収入から支出を引いた所得額から「特別」に65万円を「控除」してあげますよという制度です。
要は、税金が安くなるということです。
例えばこれぐらい安くなります
税率（所得税+住民税）が30％の人の場合、青色申告特別控除を受けると「控除額65万円×税率30％＝控除した税金19.5万円」が節税できます。
ただし、不動産所得（不動産投資）で青色申告特別控除を受けるためには条件があります。
戸建てであれば5棟以上、アパート・マンションであれば10室以上の規模の不動産をもち、事業的規模として認められなければなりません。
私が所有する１棟目の物件は1棟8室で、条件を満たしていないので65万円の青色申告特別控除を受けることができません。
ありがとうことに（？）、アパートを1棟所有したために所得が跳ね上がり、税率も晴れて30％まで上がッてしまいました。
なかなかの税金です。
借金は3000万円以上残っています。なんとしてでも、この青色申告特別控除を受けたい。
2棟目物件は法人で所有する
先日からの記事でも紹介しているように、2棟目に購入するアパートは新しく法人を設立して、そちらで所有する予定です。
法人の社長は妻で、個人事業主である私は2棟目物件を所有することはありません。
そうなると当然、個人として所有している物件が10室に達していないので、青色申告特別控除は受けられないです。
3棟目を購入したときに、今度は個人の所有として10室以上の規模にして控除を受けることもできます。
しかし、これ以上、個人の所得を増やしてもいいことは一つもありません。
それよりは、法人での規模を大きくしていったほうが将来的にもメリットがあります。
なんとか個人で10室を所有したい
戸建て物件は1棟でアパート2室とカウントすることもできるそうです。
新しく戸建てを購入して、個人で所有して10室にすることもできます。
ただ、「青色申告特別控除」の為だけに、なれない戸建てを購入するのもリスクがあります。
中古の戸建ては融資を引くのは難しいです。
戸建てを現金買いするなら、3棟目のアパートの頭金にしたほうがいいような気もします。
（ちなみに、直近の戦略は3棟目まで築古アパートを融資を受けて購入して、その後はコツコツと返済を続けることです）
不動産には共有名義という方法もある
なんとかして「青色申告特別控除」を受けれないものかと考えていたら、ひとつの方法を見つけました。
それが「不動産の共有名義」という方法です。
共有名義とは、ひとつの物件を複数の所有者で共有することです。
自宅を夫婦それぞれで共有したり、相続した物件を子供たちで共有するときなどに使われます。
この共有名義の特徴は、所有した人全員が、物件の所有者になれることです。
仮に1棟10室のアパートを2人で共有したとします。
一人の持ち分は半分の5室だけのような気もしますが、税務上は一人で10室所有しているとみなされるということなんです。
ということは、1棟10室のアパートを10人で共有すれば、10人全員青色申告特別控除を受けることができるということです。
私と同じように税率30％の人であれば、10人あわせて「65万円×30％×10人＝195万円」もの節税効果があるというんです。
この方法、使わない手ありませんよね。
共有名義を画策してみる
こんな美味しい手を使わない手はありません。
そこで2棟目の物件購入にあたって共有名義を検討してみました。
個人としては、これ以上、所得を増やしたくありません。
所得を増やさずに、「青色申告特別控除」だけ使いたい。（かなりわがままです）
そこで、「法人99％：個人1％」で共有名義にできないか考えました。
2棟目から得られる所得（家賃収入-経費）が300万円だったとすると、個人が得られる所得はそのうち1％の3万円だけです。
所得が3万円増えて、65万円の控除が受けられれば、19万円近く節税することができます。
しかもやることは、2棟目の登記に一工夫して、毎月の帳簿付けで少し手を加えるだけです。
それで未来永劫、1棟目物件での税金を19万円の節税できる。
この方法、使わない手はありませんよね。
専門家に相談してみる
まずは不動産の登記から
さっそく司法書士の先生に相談です。
事情を説明して、「法人99％：個人1％」が可能なのかどうか確認です。
答えは、「特に問題ない」ということです。
共有する双方が合意しているのであれば、比率に決まりはないということです。
「ほうほう、うまくいきそうじゃないですか」
一歩前進。
次は税金の確認
登記がOKなら、次は税金の確認です。
税理士の先生に相談してみました。
同じく事情を説明して、「法人99％：個人1％」が可能なのか確認です。
答えは、「できないことはないがかなりハイリスク」ということです。
ハイリスクというのは、税務署に事業的規模が否認される可能性が高いということです。
ネットで調べても共有名義で青色申告特別控除を獲得するというのは特別な方法ではないようです。
それでも夫婦の「50：50」とか、相続後の「33対33対33」など、均等に分割してみんなで控除を受けましょうというものばかりです。
私のように「個人」と、その個人とほぼ生計を同じにする「法人」が99：1で分割するのは限りなく黒に近いグレーだということです。
あまり変なことをすると、「そもそも法人を経営しているのは奥さんではなく実質的にはあなたでしょう。役員報酬はあなたに払うべきです！」なんていう突込みにもなりかねないとか…（ちょっと話はずれましたが）
う〜ん、いい方法だと思ったのに、難しいのかな…
他の人にも聞いてみよう
相談した税理士さんはそう言っていましたが、セカンドオピニオンにも聞いてみようと思いました。
税理士ドットコムの質問コーナーに投稿してみたところ、答えていただいた税理士さんも同様で、「租税目的だけの、共有名義は否認される可能性が高いです」とおっしゃっていました。
「租税目的以外に共有名義にすることがあるんだろうか…」
なんて思いましたが、専門家二人に言われたら仕方ありません。
税務署に変に突っ込まれるのも嫌なので今回は断念です。
青色申告特別控除は諦めるのか
法人で取得する２棟目物件も、個人で所有している１棟目物件と同じように、とりあえず確定申告は自分でやってみる予定です。
今後、規模が大きくなると税理士さんに確定申告を依頼することもあると思います。
その時は、不動産投資に精通している税理士さんの相談して、今一度、共有名義にチャレンジてみようと思います。
なにかいいやり方を教えてくれるかもしれません。
（ちなみに私が相談した税理士さんは、不動産投資はそこまで詳しくないということでした。正直で信頼できそうな人でした。）
まとめ
今回は、個人事業主で「青色申告特別控除」を受けるために色々と考えたことを紹介しました。
結果的には、断念することにしましたが、まだ諦めてはいません。
税務署に突っ込まれることがないスキームを知っている、税理士に巡り会えたら再度チャレンジしてみるつもりです。
そのときはしっかりとこのブログで紹介しますので、気になる人は、末長くお付き合いください。
ハァ〜19万円、欲しかったな…
