こんにちは、マニです。
今回は「収支ぜんぶお見せします」の回です。
2021年9月の収支と大家の仕事をすべて公開します。
大家さんのリアルをぜひご覧ください。
2021年9月の収支を公開します
まずは、2021年9月の収支をすべて公開していきます。
収入の部
- 家賃収入 297,000円（7室/8室）
- 自動販売機 4,000円
計 301,000円（前月346,000円）
8月末で1室退去が発生してしまったため、今月は収入がその分減ってしまいました。
物件購入以来、初めての退去です。
分かってはいましたが、目に見えて収入が減るとやはりショックですね。
一日でも早く、空室を埋めるようにしないといけませんね。
支出の部
- ローン返済（元金） 123,000円
- ローン利子 50,000円
- 電気代 6,000円
- 管理費（振込手数料込） 13,000円
- 定期清掃費 2,000円
- インターネット使用料 8,000円
- チラシポスティング代 9,000円
- 固定資産税 53,000円
計 264,000円（前月835,000円）
先月は「不動産取得税」を50万円近く支払っていたので支出が増えていました。
今後は突発的なもので、チラシポスティング代と固定資産税を支払っていますが、それ以外は固定費です。
収支合計
合計 37,000円（前月▲489 ,000円）
1期分の固定資産税の支払いがありましたが、なんとかぎりぎりキャッシュフローがプラスになった感じです。
そう考えると、8室中1室の空室であればなんとか赤字にならなくても済むということですね。
となると是が非にでも空室を埋めてこれ以上、収入が減るのを防がないといけないとも言えます。
今月の活動報告
続いて2021年9月の大家活動報告です。
- 2棟目物件の引き渡し
- 入居者ローラー作戦実行
- 退去後の原状回復工事
今月も先月に引き続き、とても忙しい激動の１ヶ月でした。
2棟目物件の引き渡し
今月の活動報告の目玉は何と言っても、「2棟目の引き渡し」です。
いや～なんというか、この瞬間が一番、感慨深いですね。
不動産投資やっててよかった！といった感じがします。
引き渡し自体は手続きが煩雑で、はっきり言って楽しいものではありませんが公的な書類に押印して、書類を受け取ると大家になったと強く実感します。
特に今回は法人設立しての初の引渡しです。
ここまでの大変な道のり（やっぱりすったもんだが多かったです）を考えるとよくやったと褒めてあげたいです。
とにかく、今月は2棟目物件も無事引渡しを受けて、やり切った感が強いです。
また、来月から2棟大家として再スタートするために気持ちを引き締めて頑張っていきます。
入居者ローラー作戦の実施
1棟目物件で準備してきた入居者ローラー作戦を実行しました。
具体的には、オリジナルホームページとオリジナルチラシを作成して、物件周辺の単身者用のアパートにポスティングしました。
結果は…。惨敗です。
オリジナルホームページには10人ほどアクセスしてくれましたが、具体的な問い合わせはありませんでした。
一度、期間が過ぎるとそれ以降のアクセスもなくまさに閑古鳥が鳴く状態です。
チラシの印刷と、ポスティングに1.5万円ほどかかりましたが、リターンはありませんでした。
わたしの作業時間は…プライスレスです。
- オリジナルホームページ作成
- チラシの印刷依頼
- ポスティング依頼
とはいえ、これらは大家スキルを向上させるいい経験になったと思うので前向きにとらえていきましょう。
とりあえず、今後どうするかは要検討ですね。
参考：入居者ローラー作戦を実行｜３つの施策で入居者を獲得する
退去後の原状回復工事
8月末に退去となった、1棟目物件の原状回復工事を実施しました。
比較的きれいに使ってもらっていたみたいで、ユニットバスの鏡を交換した以外は原状回復費用は掛かりませんでした。
逆に、新しい設備投資として、
- ウォシュレット追加
- 節水型シャワー水栓に交換
- 室内物干し（ホスクリーン）の設置
を実施しました。
ウォシュレットはもはや定番だとして、節水型シャワー水栓と、室内物干しはライバルに差をつけるための施策です。
節水型シャワー水栓はリクシルの「エコフル多機能シャワー水栓」を採用しました。
なかなかお値段ははりますが、分譲マンションにも導入される高級設備です。
これら設備追加に5.6万円かかりました。
家賃の1.3カ月分…。これを高いとみるか安いとみるかは、大家のビジネススキルなのかもしれませんね。
水廻りの強化は女性にとってはありがたい施策なので今後も積極的に行っていこうと思っています。
まとめ
2021年9月の収支をすべて公開しました。
法人設立に苦労した2棟目物件でしたが、なんとか引き渡しまでたどり着きました。
おかげで来月からは少しは落ちきそうです。
10月の目標
最後に10月の目標。
- 2棟目物件の空室対策
- 法人の諸手続き
2棟目物件の空室対策
2投目物件は現在、2室の空室があります。
ファミリータイプの物件なので、単身用の1棟目物件に比べると内見者の数が限定されることが考えられます。
引き渡しの時期が9月末と、繁忙期を過ぎてしまっているのもネックです。
とにかく、一日でも早く空室を埋められるように管理会社さんと協力して対策を行っていきたいと思います。
まずは、物件の状況をしっかり調べて必要な対応を洗い出していくところから始めていく予定です。
やる気はみなぎっていますよ～。
法人の諸手続き
8月、9月とバタバタと法人を設立して必要な手続きはすべて完了しました。
あとは法人用のクレジットカードの発行や、会計ソフトの導入などを検討していかなければなりません。
法人用のクレジットカードは急いで作らなくてもいいかなと思っていましたが、クラウド会計ソフトやCOSOJIの利用にクレジットカードが必要なので、やはり早急に手配が必要です。
このを調べるのは意外と楽しかったりするので、さくさく決められそうです。
会計ソフトは個人と同じように、「マネーフォワード」の法人版にしようかと思っています。
「弥生」や「freee」にくらべて月額料金は高めですが、自分には「マネーフォワード」があってそうですので。
ローン残高
ローン残高 3,346万円（残り18年11か月）
