駅近で賃貸マンションに投資する【駅近という商品力】

こんにちは、マニです。

マンション投資を考えています。やはりおすすめは駅近でしょうか。価格が高いので、郊外でもいいのかなと思っています。

今回は最近人気の「駅近マンション投資」について。

賃貸需要の多さや、資産性の高さで魅力的な駅近マンション。

特徴や注意点を紹介していきます。

目次

駅近賃貸マンション投資について

駅近マンション投資について

不動産の価値は「建物の価値」と「土地の価値」に分かれます。

建物の価値

新築時が最大。経年劣化で価値が下がる。上がることはほぼない。

土地の価値

経年劣化で価値が下がることはない。需要により価値が上下する

不動産の価値は「経年劣化で下がる建物の価値」+「需要により変動する土地の価値」の合計です。

建物は同じ造りであれば日本中ほぼ同じ価値です。

つまるところ不動産の価値の違いとは「土地の価値の違い」だと言えます。

これが不動産投資は立地がすべてと言われるゆえんです。

駅近という商品力

不動産の価値は立地で決まります。

駅近はその最たる例です。「駅近」というだけで入居が決まります。

それぐらい「駅近」には商品力があります。

「徒歩圏」を考えてみる

不動産の駅近とは「徒歩〇分」で決まります。

物件探しをする人も「徒歩10分以内」や「徒歩5分以内」などの条件で検索しています。

徒歩圏は「1分=80mの歩行距離」で計算されます。

徒歩10分と徒歩5分の大きい違い

徒歩10分と徒歩5分はたった5分の差ですね。

感覚的にはさほど大きな差はなさそうですが、不動産投資で考えるとここにはとても大きな差があります。

少し乱暴に考えると、徒歩10分は駅から800m圏内ということになります。

対象エリアは「400m×400m×3.14≒500,000m2」です。

これが徒歩5分だと歩行距離400mとなり、「200m×200m×3.14≒125,000m2」です。

徒歩10分徒歩5分
歩行距離800m400m
対象エリア500,000m2125,000m2
対象エリアの比較

時間にしたら5分の違いですが、ライバルが4倍(125,000m2÷500,000m2)になる可能性があるということです。

「たかが5分、されど5分」です。

駅近マンションの特徴

駅近マンションの特徴をいくつか紹介します。

◎資産価値が高い

駅近は地価が高いため不動産の価値に占める「土地の価値」比率が高くなります。

土地の価値の比率が高いということは経年劣化による不動産の価値低下が少ないため、資産価値を高いまま維持することができます。

資産性を重視した投資戦略には適しています。

お金持ちの投資戦略には有効です。

◎賃貸需要が多い

駅近は利便性が高く賃貸需要が旺盛です。

空室になっても埋まりやすいため、入居募集などの手間も少なくてすみます。

本業が忙しかったり、不動産投資に時間をあまり割きたくない人には向いています。

×割高で利回りが悪い

駅近マンションは「土地の価値」が高いため、物件そのものの価格が高くなってしまいます。

同じ造りでも駅から遠い物件と比べると当然物件価格は高くなりますが、価格の高さに比例するほど家賃は取れません。

資産性は高いですが、利回りはよくないため投資拡大期には適していません。

相続税対策や分散投資の一種としてはいいてすが、収益性重視の方にはあまり向いていません。

駅近マンションの将来性

  • 共働き世帯が増えている
  • 未婚者が増えている
  • シニア世代が郊外から都心に回帰している
  • 賃貸派が増えている

駅近マンション投資にとって明るい見通しは徐々に増えています。

持ち家志向もまだまだ根強い人気がありますが、駅近マンション投資の需要は今後も長く続くと考えられます。

駅近賃貸マンション投資のポイント

駅近賃貸マンション投資のポイント

最後に駅近マンション投資のポイントをいくつか紹介します。

駅まで実際に歩いてみる

実際にマンションから駅まで歩いてみましょう。

「徒歩〇分」はあくまでマンションから駅までの距離です。

待ち時間が長い信号や、開かずの踏切はその時間にカウントされません。

時間だけでなく急な坂や長い階段も加味されていないです。

こうなるといくら距離が近いとはいえ、とても利便性が高いとは言えません。

「駅近の商品力」に重きを置くのであればなおさら、その商品価値が崩れていないか自分の足でチェックしましょう。

マンションの管理状況を確認する

「マンションは管理で買え」と言われます。

マンション投資には立地や間取りも重要ですが、マンションの資産価値は管理状況で大きく変わります。

  • 共用部の清掃
  • 定期的なメンテナンス
  • 修繕積立金の適切な積立
  • 計画的な大規模修繕

入居者の満足度も管理の状況で変わります。

物件を探しをするときは管理状況をしっかり確認しましょう。

「広さ・間取り」より「近さ」を重要視する

賃貸物件を探す人は色々な条件をいれて検索します。

  • 家賃
  • 立地
  • 間取り
  • 広さ
  • 設備

その人の志向にもよりますが、多くの人の場合、決め手は「立地」です。

立地>家賃>>>>>>広さ・間取り・設備

「広さ・間取り・設備」も大事ですが、同じ予算であれば「近さ」を重要視しましょう。

資産価値も下がりにくいですし、賃貸需要も確実に多いです。

新築物件は割高!

マンション投資を検討すると、新築区分マンションの勧誘を受けることも多いでしょう。

正直に言って、現在の市況では新築マンション投資はとても不利です。

というかほとんど利益は出ません。

新築物件は地価の上昇や建設費の高騰で10年前に比べて2~3割も高くなっています。

都心など好立地エリアでは、5割近くも高くなっているところもあります。

価格は高騰していますが、残念ながら家賃はほとんど変わっていません。

割高な新築より、値が落ちた中古マンションが得策です。

追加投資を怠らない

不動産投資は投資であり事業です。

株や投資信託のように買ったらあとはほったらかしでいいというわけにはいきません。

リフォームや設備更新など、適切な追加投資で資産価値を上げていくことが成功へのカギです。

入居者のニーズを読み取り積極的に追加投資しましょう。

周辺環境を調査する

「駅近」とは言え、文字づらだけの情報だけでは不十分です。

周辺環境の調査は必ずおこないましょう。

  • ハザードマップの災害地区に指定されてないか
  • 嫌悪施設は近くにないか
  • 電車や車の騒音は問題ないか
  • 隣接するビルで日当たりは悪くなってないか

利便性が売りの駅近マンションです。

物件近くの環境がよくないと魅力が半減します。

まとめ

今回は「駅近マンション投資」について紹介しました。

資産価値が高く、賃貸需要もある人気の駅近マンション。

誰でも簡単に始められる印象がありますが、「価格が高く利回りが悪い」のが最大の欠点です。

収支シミュレーションをしっかりと行ってからチャレンジしましょう。

よかったらシェアしてね!
目次
閉じる