不動産投資家は青色申告しよう|思ったよりも簡単です

こんにちはマニです。

「不動産を購入しました。確定申告が必要だと聞きましたが、全員に必要ですか。青色申告と白色申告があると聞きましたが何が違うのですか。めんどくさいのでできるだけ簡単なものがいいです。教えてください。」

こんな疑問に答えます。

今回の記事
  • 不動産投資を開始したら確定申告が必要です
  • 不動産投資家は全員青色申告しよう
  • 青色申告ってどうやってやるの

私は地方でサラリーマンをしながらアパートを1棟所有しています。
アパートを購入してすぐ、開業届を提出して青色申告の申請をしました。

目次

不動産投資を開始したら確定申告が必要です

不動産を購入して本格的に不動産投資を始めた場合、所得金額が20万円を超えると確定申告が必要になります。
サラリーマンの場合、源泉徴収で会社が必要な税金を本人に代わって支払ってくれるため、確定申告の方法がわからない人がほとんどだと思います。

確定申告は本来、自分の税金を計算して、税務署に申請するだけでもコストが掛かります。
そういう意味でも、サラリーマンはほんと恵まれていると思います。

不動産投資に限らず、所得が増えた時点で税金の支払いが発生します。
知らなかったでは済まされません。
しっかり勉強して、もれなく確定申告しましょう。

不動産投資は知識と経験がすべてです。

確定申告ひとつとっても、知らないというだけで損をすることはたくさんあります。

ひとつひとつ知識を蓄えて、不動産投資の利益を最大化していきましょう。

青色申告と白色申告

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。
今回の記事で、一番大事なポイントです。

不動産投資を始めた人は全員、青色申告をしましょう。

一人残らず、全員です。
規模が大きくなったらとか、何年かして慣れてきたらではありません。

不動産投資で確定申告する人は、一年目から全員青色申告しましょう。

 
白色申告と青色申告の違い

白色申告とは
  • 簡易帳簿で申告する
  • 帳簿を細かくつける必要はなし
  • 事前の申請は不要
青色申告とは
  • 複式簿記で申告する
  • すべての帳簿を細かくつける必要があり
  • 事前の申請が必要
  • 帳簿のほかに損益計算書、貸借対照表などを提出する必要がある
  • 必要な書類は7年間保管義務がある

白色申告のほうが手間がかから楽にできそうですね。
わざわざ手間をかけてまで、青色申告する意味があるのでしょうか

不動産投資家は全員青色申告しよう

どう見ても青色申告のほうが、手間でややこしいですね。
誰だって白色申告を選択してしまいそうです。

ではなぜ、不動産投資を始める人は全員青色申告を選択するべきなんでしょうか。

それは、

青色申告には、様々な特典が与えられているからなんです。

青色申告には複雑な帳簿や、経営を判断するための資料が求められています。
これらの資料を用意することは事業の安定性を客観的に判断するためにとても有効で、しっかりと事業を経営する人には国が特典を用意しているということです。

青色申告の特典

一つずつ紹介していきます。

青色申告の特典
  1. 青色申告特別控除
  2. 青色申告専従者給与
  3. 少額減価償却資産の特例
  4. 損失繰越

1. 青色申告特別控除
青色申告をすることで、不動産所得から特別に一定額の控除を受けられます。

不動産所得では、以下の特別控除が受けられます。

事業的規模の場合  =65万円
事業的規模でない場合=10万円

例えば、所得税20%、住民税10%のサラリーマンの場合、
事業的規模であった場合は、

65万円×30%=19.5万円

も税金が安くなります。

事業的規模とは「区分マンションで10室以上、戸建てで5棟以上」の物件を所有している場合を指します。

また、2020年より65万円の控除を受けるためには電子公告を選択する必要がでできました。
ほかにも提出したデータをパソコンなどの電子媒体で7年間保管する必要もあります。

紙での申請の場合は55万円に減額されるので注意してください。

2. 青色申告専従者給与
事業的規模と認められた場合、「青色申告専従者給与」が適用されます。
これは、事業に携わっている家族に対する報酬を不動産所得から控除できるというものです。

事業者の家族がなにかしらの形で事業に参加している場合、給与を支払うことができます。

白色申告の場合でも、

配偶者に86万円
その他の親族に50万円

の控除が認められていますが、青色申告は報酬額の上限が定められていません。

事業者本人が定めた金額に妥当性があればいくらでもOKです。

青色申告専従者給与を利用するためには、事前の申請が必要ですが、

  • 青色申告者と生計を同一にする親族であること
  • 当該年度の12月31日に15歳以上であること
  • 青色申告者の事業に、6カ月を超える期間専従していること

を満たせば適用することができます。

不動産投資の場合、所有する物件の掃除や管理会社との電話連絡、修繕などの業者手配などを配偶者にお願いして給与を支払うことができます。

 
税金対策は所得分散がカギ
配偶者が専業主婦などで所得がない場合、給与として支払えば事業者本人の所得税額より、収入のない配偶者の所得税率は大きく下がるため税金が安くなります。

ただし、青色申告専従者給与を支払う場合、本人の扶養から外れ金額によっては社会保険を配偶者本人が負担しないといけないため注意が必要です。

3. 少額減価償却資産の特例
不動産投資の経費の中には、エアコンやガス給湯器の更新費用のように本来は減価償却資産に計上しなければならない費用があります。
減価償却として計上しないといけないものは、償却期間に分けて経費計上する必要があり、実際に費用を支払った年に経費計上できません。

「少額減価償却資産の特例」は青色申告の申請者であれば、1個当たり30万円未満の少額減価償却資産については、費用が発生した年に一括して経費に計上していいことになっています。

こうすることで費用の発生年と、経費の計上年が同じにでき資金繰りを計画的に行えます。

経費を一括で計上するか、資産で減価償却させるかは事業者本人の判断で選択できるため資金繰りの計画を考慮していずれかを選択できることになります。

4. 損失繰越
青色申告をすると、損失(赤字)を3年間繰り越すことが可能です。
不動産投資は年によっては収入より経費が大きくなり赤字になってしまう年も出てきます。

青色申告をしている場合、赤字が出た場合に控除しきれなかった金額分を3年間繰り越すことが可能です。
次年度以降の黒字の年に、繰り越した赤字を合算して税金を下げることができます。

青色申告ってどうやってやるの

青色申告のメリットがわかったところで、実際に青色申告をするために必要なステップを紹介します。
この通り行えば、だれでも青色申告することができますので、物件購入したらすぐにでも実践してみましょう。

  1. 開業届を提出する
  2. 青色申告承認申請書を提出する
  3. 複式簿記にて帳簿する
  4. 損益計算書、貸借対照表を作成する
  5. 必要な書類を一定期間保管する

1. 開業届を提出する
不動産投資を開始したら、個人事業の「開業届」を税務署へ届け出しましょう。
この開業届を提出して個人事業として認められて、はじめて青色申告は行えます。

開業届は事業を開始してから1か月以内に提出する必要があります。

2. 青色申告承認申請書を提出する
開業届を提出したら、次に「青色申告承認申請書」を提出しましょう。
提出は開業届と同時でOKです。

青色申告承認申請書とは「私は今年の確定申告を青色申告で行います」と、事前に税務署に申請する書類です。
難しい書類ではありませんが、事前に提出しておかないと青色申告できないので要注意です。

青色申告承認申請書は毎年提出する必要があり、3月15日までに提出します。3月15日以降に開業届を提出する人は、開業後2か月以内に申請が必要です。

開業届とともに忘れずに申請しましょう。

3. 複式簿記にて帳簿する
青色申告には複式簿記が必要です。
複式簿記は簿記の知識や経理に経験がないと、素人がいきなりするのは難しい方法です。

青色申告のハードルを高くしている一番の原因になっています。

普段、家計簿と同じような簡易的な帳簿しかつけていない人にはちょっと難しいです。

税理士に帳簿付けを依頼したり、会計ソフトを利用することで素人でも複式簿記をつけることは可能です。

4. 損益計算書、貸借対照表を作成する
損益計算書、貸借対照表などの経営資料の提出が必要です。
これは複式簿記で記帳したデータをもとに経営の状況を判断するために作成する資料です。

複式簿記同様、素人が作成するのは困難です。
税理士へ依頼することもできますし、会計ソフトを利用すると帳簿のデータをもとに自動で資料を作成してくれるのでいずれかを利用しましょう。

5. 必要な資料を一定期間保存する
複式簿記や損益計算書などの資料をそろえて、税務署に提出したら終わりではありません。

青色申告者は、必要な書類を一定期間保管する義務が発生します。

提出した資料だけでなく、領収書や請求書などの根拠資料も必要なので捨てることが無いように注意しましょう。
また65万円の特別控除を受ける場合は、電子データとして保管しておく必要もあるので注意しましょう。

税理士と会計ソフトどっちがいい?

青色申告をするためには、次の2つの方法があると紹介しました。

  • 税理士に相談する
  • 会計ソフトを利用する

・税理士に相談する
収入や経費のわかる資料を税理士に渡せば、あとは税理士が確定申告に必要な資料をすべてそろえてくれます。
もっとも簡単な方法ですが、すべてを税理士にお願いすると費用が多くかかってしまいます。

複式簿記を自ら行い、損益計算書等の資料を作成してもらうのに5万円程度。
帳簿からすべて一式お願いすると、15万円ほどの費用がかかります。

青色申告のメリットは大きいですが、費用対効果が良くありません。

事業規模が大きかったり、法人化している人は税理士に相談するメリットはありますが、駆け出しの不動産投資家にはあまりお勧めできません。

・会計ソフトを利用する
会計ソフトは安いものでは、年間1万円程度で利用できます。

機能や使い勝手もよく、コスパは抜群です。

会計ソフトを利用すると、誰でも簡単に複式簿記ができ、確定申告に必要な資料の作成も自動で行えます。
また、経営に役立つキャッシュフローレポートや収支レポートなども作成してくれるため、確定申告以外にも有効活用できます。

不動産投資を始めたばかりのひとは、会計ソフトを利用して青色申告しましょう。

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まとめ

今回は青色申告のメリットをご紹介しました。
税理士に言われて、なんとなく白色申告を選択する人もいると思います。

青色申告を選択するメリットは多いですが、デメリットはほとんどありません。
青色申告を選択しない最大の壁は、確定申告に必要な複式簿記と損益計算書などの資料の作成が素人には難しことです。

それも会計ソフトを利用すればだれでも簡単に解決できます。

青色申告は受けれる特典だけが魅力的なのではありません。

国がオススメするように適正な帳簿をつけて、損益計算書などで自分の事業を客観的に見ることで健全な経営ができるようになるために十分に役に立ちます。

めんどくさいとか、手続きが煩わしいと思わず積極的に青色申告で確定申告しましょう。
成功する不動産投資家と、失敗する不動産投資家の別れ目は、こんなところから始まっています。

しっかり事業を把握して成功する不動産投資家になりましょう。

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