不動産投資は割に合わない?その努力いつまで続けられますか

こんにちは、マニです。

土日返上で物件探して、借金までして始めた不動産投資。機械の故障やローンの返済でキャッシュも残らない。問い合わせも多いし、退去の連絡もいつもドキドキしてしまう。なんだか、ぜんぜん割に合わない、、、

どうやら、そんなふうに思っている大家さんが一定数いるようです。

もしかしてあなたもその一人ですか?

今回は、不動産投資が割に合わないと感じる人はどのようなことに不満を抱えているのか考えてみたいと思います。

目次

不動産投資は割に合わない

不動産投資は割に合わない

不動産投資が割に合わないと感じている人たちはいったいどんなことが不満なんでしょうか。

不動産投資家の不満
  1. 思っていたよりもキャッシュフローが出ない
  2. 換金性が悪い
  3. 物件購入までの道のりがとにかく長い

不満その1 思っていたよりもキャッシュフローが出ない

不動産投資が割に合わないと感じている人で最も多い意見は、「思っていたよりもキャッシュフローが出ない」ということではないでしょうか。

不動産会社の営業マンに言われるがまま物件を購入してみたはいいが、経費やローン返済ばかりでほとんど手元にはお金が残らない。

なかには、毎月の収支が赤字の人もいるんじゃないでしょうか。

収入を増やすために不動産投資を始めたのに、これでは全く意味がありません。

割に合わないと思うのもしかたないかもしれませんね。

キャッシュフローが出ない理由をいくつか紹介します。

キャッシュフローが出ない理由
  • そもそも利回りが低い
  • 想定外に修繕費かかかる
  • 利息の支払いが多い
  • 売買手数料が高い

>>>不動産投資のキャッシュフローの計算方法【注意点もまとめました】

そもそも利回りが低い

都心の新築区分マンションなどはそもそもの利回りが低くキャッシュフローがでません。

「ローン返済後は年金代わりになりますよ」といった営業トークで物件を購入した人は、利回りが低い物件を買わされている可能性があります。

都心の新築区分マンションは利回りが4~6%程度と低く、いくら長期ローンを組めたとしてもキャッシュフローはほとんど残りません。

都心の物件は立地もよく資産性は高いかもしれませんが、総じて利回りが良くありません。

せっかく借金までして不動産を購入したのにキャッシュフローが全くでないと嘆くことになってしまいます。

>>>【簡単】不動産投資の利回りについて解説

>>>不動産投資の利回りの最低ラインは?あなたにあった利回りの決め方

想定外に修繕費がかかる

修繕費に対する見込みが甘く、物件購入後に設備機器のトラブルや大規模修繕で想定外の費用がかかる場合があります。

不動産投資には修繕は不可欠です。

物件購入前に必要なコストを検討しておかなければなりませんが、これを甘く見ると物件購入後に赤字に転落する恐れがあります。

特に大規模修繕は、金額が大きくなり見込み違いをすると数百万円規模で赤字が発生することがあります。

>>>修繕積立金の相場って?【マンションは管理で買え!!】

>>>アパートリフォームの費用の相場【リフォーム内容は逆算して決める】

利息の支払いが多い

高い金利で融資を受けてしまうと、利息を多く支払わなければならなくなります。

自己資金や実績がない状態では銀行融資は難しいのが現実です。

融資自体が難しいので、当然金利の交渉もできません。

地銀や信用組合などで融資を受けられない場合はノンバンクに融資を依頼することになります。

ノンバンクは融資が通りやすい反面、どうしても金利が高くなってしまいます。

ようやく融資を受けられたと喜んでいても、毎年高い利息を払わされせっかくの収益物件の利益を利息に持っていかれてしまいます。

売買手数料が高い

不動産投資はほかの投資法と比較して、物件購入時の手数料が格段に高いのが特徴です。

  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 司法書士費用など

投資信託や株式の購入手数料が0.1%程度なのに対して、不動産投資は10%近く払う必要があります。

不動産投資に必要なコストは物件価格だけではありません。

必要なコストをしっかりと把握していないと、物件購入後に思ったよりもキャッシュフローが出ないと嘆くことになります。

>>>不動産投資の初期費用はいくら必要??【実際の費用を公開します】

>>>不動産投資の初期費用とは|購入後のお金も必要です

不満その2 換金性が悪い

不動産投資は投資金額が高く、投資家の数も株式投資などに比べて極端に少ないため、換金性が非常に悪いです。

不動産を現金に替えたいと思っても、うまく買い手が見つからないといつまでたっても換金できません。

あせって売り急いでしまうと、本来の価値よりも安く買いたたかれてしまうこともあります。

家賃収入でコツコツと収益をあげても売却時に損をすれば、頑張った努力がパァになってしまいます。

資産を自由に現金化できないため、割に合わないと感じる人がいるようです。

>>>不動産投資に出口戦略は必要です【これを怠けたら成功しません】

不満その3 物件購入までの道のりがとにかく長い

不動産投資は物件を購入しないと実際に収入が入ってきません。

どんなに本やセミナーで勉強して、物件探しや買い付けをしてもその時点では収益ゼロです。

物件を買えない状態が続くと、それまでの努力が無駄なように思え割に合わないと感じるようです。

不動産投資は物件を買わないことには始められません。

実はこれが一番高いハードルで、ここをうまく超えることができなければ成功へのステップを上がることができないのです。

買う価値のある物件は皆無

収益物件は世の中にたくさん出回っています。

ネットで検索すると、日本全国の収益物件を探すことも可能です。

ただし、そのなかで買うに値する物件はほとんどありません。

不動産投資の世界には「千三つ」という言葉があります。

買うに値する物件は1000戸の中に3戸しかないという意味です。

それほど物件探しは難しくハードルが高いということです。

1年探して見つかればまだいいほうで、2~3年探しても購入できない人もざらです。

土日や自分の時間をすべて費やしたのに、まったく購入できない。

不動産投資なんか割に合わないと思う大きな要因ですね。

>>>不動産投資の選び方の基本|物件選びで心掛けてほしいこと

買った物件が必ずしもいい物件とは限らない

さらにそれだけの時間と労力をかけて購入した物件がキャッシュフローが出ない物件であれば、何のために時間を費やしたのか分からなくなでしょう。

こうなると完全に不動産投資は割に合わないと感じると思います。

不満その4 入居者とのトラブルでストレスがたまる

入居者とのトラブルでストレスがたまるのも割に合わないと感じる原因です。

不労所得だと言われて、始めた不動産投資。

蓋を開けると、入居者とのトラブルで連日ストレスに頭を悩まされる。

家賃滞納や不良入居者の問題や、事件や事故に巻き込まれることもあり、毎日が気が気ではありません。

管理会社に管理をお願いしている場合はまだましですが、自主管理している人は、ひとたびトラブルが発生すればすべて自分で対処しなければなりません。

不労所得どころか、家賃収入では納得できないほどのストレスがたまる可能性もあります。

不動産投資を割に合わないと思う前にやっておくこと

不動産投資を割に合わないと思う前にやっておくこと

不動産投資に満足して充実した日々を送っている大家さんもたくさんいます。

では「割に合わない」と思う人たちには何が足りなかいのでしょうか。

これから不動産投資を始める人が同じような悩みを抱えないために、今からやっておくべきことを紹介します。

割に合わないと思わないためにやっておくこと
  • 事前にしっかりと勉強をする
  • 収支シミュレーションを必ず行う
  • 物件の購入は目標とする利益から考える
  • お宝物件は探さない
  • 物件選びは立地が最重要

事前にしっかりと勉強をする

不動産投資はビジネスとしてほぼ完成されています。

成功するための方法も確立していて、しっかり勉強すれば失敗する確率を大きく下げることが可能です。

不動産投資を始める人は事前にしっかり勉強しておきましょう。

  • 物件の見分け方
  • 銀行融資
  • 税金の知識
  • 物件管理の方法
  • 収支シミュレーションの仕方など

不動産投資ほど知っているだけで解決する問題が多い投資はありません。

しっかりと勉強すればこれから起こるトラブルも怖くありません。

>>>【無料講座あり】不動産投資の勉強方法をまとめました

>>>不動産投資セミナーのすすめ【物件探しよりパートナー探しが大切】

収支シミュレーションを必ず行う

物件購入時は諸経費や将来必要な費用やリスクへの対処コストなど、すべて見込んで収支シミュレーションしましょう。

シミュレーションの結果、自分が目標とする収益を上げられる物件のみ購入すべきです。

入念なシミュレーションをすると文字通り1000個のうちOKが出るのは2~3個だけになってしまいます。

やってもやってもNGばかりでやる気をなくしそうですが、それでもしっかりとOKが出るものだけを購入しましょう。

やっている時はまったくの無駄に思えるその行為が、将来の安定した収益を生み出します。

物件を購入するまで2年かかろうが3年かかろうが仕方ありません。

その間は残念ながら無給で頑張るしかありません。

>>>収益還元法で不動産の価値を把握する【物件の稼ぐ力を見る方法】

>>>不動産投資の投資回収期間はどれぐらい【購入時諸経費で考えよう】

不動産投資の成功は物件購入時に8割決まる

失敗しない物件さえ購入できればすでに8割は成功したようなものです。

無駄に思えるタダ働きも、8割の成功のための布石だと思えば頑張れるんじゃないでしょうか。

いつかあの時あきらめずに頑張ってよかったと思える時が、きっと来るはずです。

>>>不動産投資の損益分岐点を考えてみる【持ち続けることが大切】

>>>不動産投資のデッドクロスをわかりやすく解説【長期の検討が必須】

物件の購入は目標とする利益から考える

不動産投資は「投資」です。

自己資金を投入して、資産を増やすのが目的です。

「一瞬の節税対策」でも、「一等地に立つマンションを買う優越感に浸るため」のものでもありません。

不動産投資初心者は利回りを重視しましょう。

営業トークに騙されて、目先の利益のために利回りが低い物件をつかまされないように注意が必要です。

利回りの低さが、キャッシュフローが出ない最大の原因であることを理解すべきです。

お宝物件は探さない

初心者が本やブログに載っているようなお宝物件を探すのは止めましょう。

そんなものは初心者には回ってきませんし、そもそもお宝物件なんて存在しません。

まずは身の丈に合った「失敗しない普通より少しいい物件」から始めてみましょう。

経験と資産が積みあがれば自然と難易度の高い物件や優良物件の紹介も増えてきます。

幻の一件に出会うために、永遠と物件探しをして消耗するのはやめましょう。

>>>【不動産投資】初心者はお宝物件を探さない

物件選びは立地が最重要

不動産投資は立地が最も重要です。

いくら利回りがよい物件でも立地が悪いものは満室経営が難しいです。

また、20年30年のスパンで考えた時に賃貸需要がないエリアだと、将来ローン完済後までしっかり収益を上げることができません。

物件選びでは長期的なスパンで見て、立地が良い物件を選びましょう。

立地が良ければ物件としての資産性が多少低くても、買い手は見つかります。

同時に換金性も高くなりますので、立地こそ最重要項目と言えます。

不動産投資は本当に割に合わないのか

不動産投資は本当に割に合わないのか

最後に、不動産投資を「割に合わない」と思わないために物件購入後にやるべきことを紹介します。

物件購入後にやるべきこと
  1. 将来のために歯を食いしばって努力する
  2. リスクを把握する
  3. 信頼できる管理会社を探す

将来のために歯を食いしばって努力する

物件を購入できないのは、努力不足や勉強不足だけが原因じゃないことがあります。

そもそものアプローチが間違っている場合があります。

あなたは、次の問いに即答できますか?

  • 融資を受けられるだけの属性があるか(自己資金を貯めているか)
  • 自分の目標や身の丈に合った物件の条件を理解しているか
  • 決めた条件を不動産会社に的確に伝えているか

どれか一つでもかけていると、なかなか物件が購入できません。

  • 自己資金をしっかり用意する
  • 目標を明確にして物件の条件を整理する

自己資金がないと融資を受けれませんし、現金買いも不可能です。

なんとなく物件を探していても絶対に見つかりませんし、初心者がポータルサイトから直接物件を探すのは正直難しいです。

それよりは不動産業者から水面下の情報をもらって購入するほうがいい物件を見つける確率は上がります。

>>>不動産業者との付き合い方|相手の立場に立って考え行動する

>>>不動産投資には元手がいくら必要?【小さく賭けて経験を積め】

リスクを把握しておく

不動産投資には多くのリスクが潜んでいます。

  • 空室滞納リスク
  • 修繕リスク
  • 災害リスク
  • 金利上昇リスク
  • 老朽化リスク
  • 価値下落リスクなど

一見するとリスクだらけの投資に見えますね。

しかし、それらのリスクも事前にしっかり勉強して対策しておくことで十分に対応できます。

事前に対策を考えておけば、いざそのリスクに直面しても淡々と予定していた対応をしていくだけです。

資金計画をたて手持ち資金を用意しておく

リスクを検討したら次は資金計画を立てましょう。

  • 5年後に大規模修繕
  • 1年に1度設備機器を更新
  • 空室率は地域の平均より少し下回る10%で想定
  • 火事や地震に備えて火災保険はフルオプションで加入など

具体的な数字を使って必要な費用を算出し計画的に資金を貯めておきます。

何度も言うようですが、あとはリスクと同様淡々と対処するだけです。

信頼できる管理会社を探す

入居者トラブルは、経験が少ないうちはストレス以外の何物でもありません。

家賃滞納や騒音トラブルなど発生したらすぐに手を打つ必要があります。

めんどくさいからと言って、ほっておくのがもっとも悪い方法です。

入居者にもいろいろな事情があるでしょうが、大家としてはほかの入居者の生活も守らなければなりません。

毅然とした態度で対応すべきです。

そんなとき信頼できる管理会社に管理を委託すれば大丈夫。

経験の多い管理会社はこれらのトラブルに迅速対応してくれます。

>>>不動産屋と管理会社の違い【ベストパートナーをセレクトする方法】

>>>客付業者は入居者募集のプロ集団【アシストはあなたの仕事です】

まとめ

今回は、「不動産投資は割に合わない」と感じる人について紹介しました。

不動産投資に不満を感じている人は大きく

  • 思ったよりもキャッシュフローが出ない
  • 物件が全然買えない

ということが割に合わないと感じている原因のようです。これらのことは、

  • 「事前の準備」
  • 「しっかりとした勉強」

で十分解決できます。

これから不動産投資を始める人は、「不動産投資は割りに合わない」と思わないようにしっかりと準備をして勉強しておきましょう。

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