再建築不可物件って危険?【欠点は建て替えできないだけじゃない】

こんにちはマニです。

立地が良くて利回りも良い物件を見つけたのですが、再建築不可物件でした。再建築不可って危ないですか。購入しないほうがいいんでしょうか。

物件探しをしていると一度は目にする「再建築不可物件」。

今回は再建築不可物件について紹介します。

目次

再建築不可物件は危険?

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、その名の通り「再び建築をすることができない物件」のことです。

具体的には敷地が建築基準法43条で定められている幅員4m以上の道路に2m以上接していいない土地の物件を言います。

これを「接道義務」と言い、災害時に消防車や救急車がスムーズに入れない土地の建物は法で再建築することを制限されています。

今の物件はそのまま使える

再建築不可物件は、現在の建物を利用すること自体は問題ありませんが、新たに建物を建築したり、大規模な増改築することが禁止されています。

再建築不可物件は新築や大規模な増改築ができないため、事業としてみた場合、大きな不利益を被ります。

こういった理由から、再建築不可物件に手を出すのは危険だと言われたりします。

再建築不可物件の特徴

再建築不可物件の特徴をメリット、デメリットで紹介します。

再建築不可物件のメリット
  • 物件価格が安い
  • 固定資産税・不動産取得税が安い
  • やり方次第でお宝物件になる

物件価格が安い

再建築不可物件は新築や大規模な増改築ができないため買い手が少なく、物件価格が安くなる傾向があります。

主要駅からのアクセスがよいなど立地がいい物件でも、再建築不可物件というだけで相場より2~3割安く購入できます。

固定資産税・不動産取得税が安い

土地の利用が制限されるため土地の固定資産税評価額が低く設定され、固定資産税が安くなります。

それに伴い不動産取得税や相続税も安くなり、うまく経営できれば黒字化しやすいです。

やり方次第でお宝物件になる

再建築不可物件は一般の投資家からは敬遠されます。

好立地でも価格は割安で、ライバルも少なく、投資家の技量次第ではお宝物件になりやすいです。

再建築不可物件と言っても、立地が良ければ家賃は相場並みに取ることができます。

物件価格が割安で、固定資産税や不動産取得税などの固定費が安くなるので利益を上げやすく、お宝物件に変身することも可能です。

再建築不可物件のデメリット
  • 再建築できない
  • 融資が受けにくい
  • 出口戦略がとりづらい

再建築できない

すでに紹介したように再建築不可物件は建物を再建築できません。

投資活動としての新築・増改築だけでなく、災害などで建物が倒壊した場合でも再建築はできません。

再建築不可物件は将来にわたり追加投資ができないため、長期的な収益の見込みが不安定ではっきりしません。

融資が受けにくい

不動産投資の最大のメリットは銀行融資を受けられることです。

再建築不可物件はそのメリットである銀行融資が受けにくいです。

再建築不可物件が融資を受けづらい理由は大きく次の二つです。

  1. 担保評価が低い
  2. 収益性が不安定
1. 担保評価額が低い

不動投資での銀行融資は、購入予定の物件を担保に入れて融資を受けることが一般的です。

再建築不可物件は土地の評価額が低く、実勢価格も買い手が少ないの低く見積もられます。

担保としての価値が低いことから、必要な融資金額を引き出すことができません。

2. 収益性が不安定

再建築不可物件は融資期間中の収益性が不安定です。

事故や災害で入居できないような状況になっても新たに建物を建てたり、大規模な増改築することができません。

入居できないと、当然家賃は入ってこないので融資の返済が滞ってしまいます。

銀行は貸し倒れのリスクを嫌います。

再建築できないことで家賃収入が入ってこない可能性がある再建築不可物件は銀行融資が受けづらいです。

出口戦略がとりづらい

不動産投資には出口戦略は重要です。

再建築不可物件は出口戦略を考えたときに、非常に不利です。

  • 長期保有の場合、収益性が安定しない
  • 銀行融資が受けにくいので買い手が限定される
  • 土地分譲ができないので、実需層にもアプローチできない。

再建築不可物件はしっかりとした出口戦略をもって臨まないと、せっかく利益が出ていても出口で完全に手づまりしてしまうことになります。

再建築不可物件を購入する方法

再建築不可物件を購入する方法

再建築不可物件は購入の手段が限られます。

どんなに割安で立地が良くても、購入できなくては意味がありません。

次に再建築不可物件を購入する方法を紹介します。

現金買い

再建築不可物件は融資は受けにくいですが、現金買いであれば問題ありません。

現金買いできるだけの資金力があれば、一般的な物件に比べて格段に割安で購入できます。

追加担保を用意する

銀行融資を受けるためには融資額と同等の担保が必要です。

再建築不可物件は担保評価額がでませんが、ほかの物件を追加担保として提供することで再建築不可物件にも融資が可能です。

すでに所有している物件で返済が進んでいるものがあれば、再建築不可物件の購入のための担保として利用できます。

リフォームローンを利用する

物件購入後にリフォームローンを利用することで再建築不可物件を購入できます。

再建築不可物件は建物が古く、すぐには人が住めない物件があります。

全面的なリフォームを前提として、指値を行い物件価格を抑えて現金買いします。

指値で下がった分は物件購入後に費用が必要ですが、その分をリフォームローンを利用することは可能です。

リフォームローンには担保は不要で、事業性のみで判断されるため再建築不可物件に利用することができます。

ノンバンクを利用する

大手金融機関や地方銀行、信金から再建築不可物件の融資を受けることは難しいです。

しかし、融資を専門で行っているノンバンク系の金融機関であれば再建築不可物件でも融資を受けることは可能です。

ノンバンクは審査が緩い反面、頭金を多く必要であったり、金利が高かったりといった条件面で不利なため物件の割安感が相殺しないか検討することが大切です。

再建築不可物件の注意点

再建築不可物件の注意点

最後に再建築不可物件を購入する際の注意点を紹介します。

柱一本残せば大丈夫

再建築不可物件でよく言われることとして、「柱一本残せば改築できる」というものがあります。

建物を増改築する場合は建築確認という手続きが必要です。

建築確認とは増改築する建物が法に適合しているかを確認する手続きで、再建築不可物件は「接道義務」を満足していないため建築確認の許可が下りません。

建物の主要構造部(柱、梁、壁、床など)を半分以上やりかえることには必ず建築確認が必要で「柱一本残して改築する」というのは建築確認が必要になります。

そうなると、法に不適合のためNGです。

計画している増改築の程度が主要構造部を半分以上やりかえることに該当するかは建築士など専門家の判断が必要です。

「柱一本残せば改築できる」という間違った認識で、違法行為をしないように注意しましょう。

「接道義務」を解決する方法もある

再建築不可物件は「接道義務」が要因です。

ここをクリアすることができれば、普通の物件に戻ります。

  • 敷地をセットバックして幅員を確保する
  • 隣地の一部または全部を買い取り接道長さを確保する

などの方法をとることで「接道義務」をクリアすることができます。

物件単体で見れば再建築不可でもこれらの方法をとることで、建築可能の物件に変え、お宝物件に変身させることも可能です。

生かすも殺すも投資家の腕次第

再建築不可物件は危険と考える人が多いです。

確かに知識や経験がない人にとっては危険の多い物件です。

しかし、賃貸需要を読み取り満室経営を行ったり、「接道義務」をクリアして建築可能物件に蘇らせることができれば高利回り物件に変身します。

  • 早々に物件価格分の投資資金を回収できれば最悪損はしません
  • 建物をしっかりと手入れして長期にわたって収益を上げることも可能です
  • 災害や事故などの倒壊のリスクは火災保険でヘッジすることもできます

再建築不可物件を生かすも殺すも投資家の腕の見せ所だということです。

まとめ

今回は再建築不可物件について紹介しました。

知識や経験がない人が、何も知らずに購入するのは確かに危険な物件です。

融資や収益性の問題もありますが、なにより出口戦略が取れないのが最大のデメリットです。

下手をすると買った瞬間に負債になる可能性もあります。

しかし、しっかりと勉強して対策を練ればお宝物件に変身することも確かです。

初心者のうちはチャレンジすることは難しいかもしれませんが、投資家としての経験値をあげいつか挑戦してみたい物件でもあります。

よかったらシェアしてね!
目次
閉じる