修繕積立金の相場って?【マンションは管理で買え!!】

こんにちはマニです。

区分マンション投資を検討中です。修繕積立金っていうのがよくわかりません。これっていったい何ですか。

今日は、そんな疑問に答えます。

区分マンションなどは物件価格のほかに毎月、管理費・修繕積立金を徴収されます。

区分マンション購入前にその特徴と注意事項を理解しておきましょう。

目次

修繕積立金とは

修繕積立金とは

修繕積立金とはマンションの大掛かりな修繕工事(大規模修繕工事)に必要な費用を毎月積み立てる費用のことを言います。

大規模修繕工事には多くのお金が必要です。

規模の大きいマンションでは一度に数千万円もかかることもあります。

工事の費用は入居者全員で支払わなければなりませんが、一度に数百万円のお金を用意するのは難しいです。

きたる工事に備えて毎月積み立てを行うのが修繕積立金です。

修繕積立金と管理費の違い

区分マンションで必要な費用として、修繕積立金のほかに管理費というものがあります。

この二つは、支払う費用の違いからそれぞれ別々に徴収されます。

修繕積立金

修繕積立金とは主に次のような工事に必要な費用を積み立てています。

  • 外壁塗装
  • 屋根防水
  • 給排水配管更新
  • エレベーター、立体駐車場更新
  • 受水槽、ポンプ更新

毎年は必要ないが一定の周期で工事が必要な費用に充てられます。

建物の規模や導入されている設備によって必要な金額が異なります。

管理費

管理費とは次のような費用を言います。

  • 管理委託料
  • 共用部の清掃費
  • 共用部の小修繕
  • エレベーター、立体駐車場のメンテナンス

毎月発生する費用で、マンション管理に最低限必要な費用です。

マンションは管理で買え

「マンションは管理で買え」と言われます。

マンションの価値は日々の適正な管理や修繕で維持されます。

自分が住むだけでも管理が良い物件を選ぶほうがいいですが、投資や資産目的で購入するのであればなおさら資産価値は高いものを選ぶべきです。

実際に物件を購入する人は、

  1. 立地
  2. 価格
  3. 間取

このように優先順位を決めていて、マンション自体の管理についてあまり興味がありません。

立地が良ければ入居は決まりますし、管理が良ければ資産価値は低下しにくいです。

「1に立地。2に管理!」

区分マンション投資を始める人は良く覚えておきましょう。

修繕積立金の相場

修繕積立金の相場

マンションは管理で買えといいました。

では、どのマンションの管理が適正なんでしょうか。

管理の良いマンションは次のようなところでチェックしてみましょう。

  • 修繕積立金の金額
  • 大規模修繕の履歴
  • 修繕積立金の積立額

修繕積立金の金額は国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン』で定めています。

2008年に作られたガイドラインなので、比較的新しいルールです。

修繕積立金は面積、戸数、立体駐車場の有無で算出金額が異なりますが、このガイドラインを見ると専有面積1m2あたり200円と考えるとよいようです。

修繕積立金の適正金額

専有面積1m2あたり200円

修繕積立金の相場

マンションの修繕積立金に関するガイドライン」には適正金額の基準が定められていますが、適正金額をしっかりと積み立てられているマンションは実はそう多くはありません。

では適正金額を満たしていない物件はすべて合うとかというとそうでもありません。

朱然積立金には「適正金額」のほかに「相場金額」というものがあります。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が定められたのが2008m年とまだ新しく、それより古い物件はこの基準で金額を定められていません。

それより古い物件でも適正に管理されている物件もたくさんあるので、それら適正な物件の家賃相場も把握しておくとよいでしょう。

築40年以内に絞ると、修繕積立金の相場は1m2あたり160円程度のようです。

修繕積立金の相場

専有面積1m2あたり160円

大規模修繕の履歴

外壁の塗装や屋根の防水は12~15年に一度行うことが適正期間だと言われています。

検討中の物件の築年数と大規模修繕の履歴を確認しましょう。

管理会社やマンションの管理組合で修繕履歴を管理しているはずですので、築年数と履歴から適正な管理をしているかを確認しましょう。

大規模修繕をしていない物件は問題ですが、そもそも修繕履歴が残っていないような物件はまったく管理ができてないのでそんな物件にあたったときは要注意です。

修繕積立金の積立額

修繕積立金の積立額も確認しましょう。

修繕をした履歴もないのに積立額が少ないところは積立金の金額設定がおかしいか、修繕積立金を滞納している入居者がいるなど何かしらの問題を抱えています。

管理がうまくできない管理組合では積立金額は集まっているのに工事の手配や修繕内容に問題がり、必要以上に費用が掛かり積立金がうまく利用できていないというケースもあります。

修繕積立金を見る注意点

修繕積立金を見る注意点

最後に修繕積立金を確認するうえでの注意点を紹介していきます。

安ければいいというわけではない

修繕積立金は毎月発生するいわば経費です。

経費はできるだけ少ないほうがいいですが、こと修繕積立金で言えば安ければよいというわけではありません。

適正な積立金が積み立てられていないと必要な時に必要な修繕ができません。

そもそもが適正な積立金の設定ができない管理組合は管理が良いとは言えません。

高すぎる積立金も問題ですが、安すぎる積立金も問題です。

修繕積立金の適正金額や相場金額を理解して確認しましょう。

修繕積立金は徐々に高くなる

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が定められてから適正な積立金の算出ができるようになりました。

しかし、新築売り出し当時から適正とはいえほかの物件より高い修繕積立金を設定していてはライバル物件にお客さんを取られてしまいます。

そこで販売会社は修繕積立金を初めのほうは低く、徐々に高くする方法を取っています。

修繕積立金は築年数が経つ中で段階的に高く設定されます。

築年数が古い物件は築年数が浅い物件に比べて修繕積立金は高くなります。

マンションのスペックに比例する

修繕積立金の金額は建物の規模や設備によって変わります。

タワーマンションや高級マンションには立体駐車場やエレベーターだけでなく、ジムや温泉、バーラウンジなど立派な施設がいくつもあります。

大規模修繕工事はこれら施設の修繕費用も含まれていて、ハイスペックマンションはその分修繕積立金が高くなります。

当然、入居率や資産性は高くなりますが、その資産性を維持するための維持費が多くかかることを理解しましょう。

これは修繕積立金だけでなく管理費にも同じことがいえるので注意が必要です。

周囲の相場と比較する

購入を検討している物件の修繕積立金が適正金額であるかの確認は必要です。

大規模修繕が定期的に行われ、修繕積立金もしっかり積み立てられ、さらに積立金の額も周囲の物件の相場や適正金額と比較して問題ないか必ずチェックしましょう。

これらをすべて満たす物件は管理が良い可能性が高いです。

改めていいますが、「マンションは管理で買え」です。

まとめ

今回は修繕積立金について紹介していきました。

修繕積立金を見るポイントは次の3つです。

  • 修繕積立金の金額
  • 大規模修繕の履歴
  • 修繕積立金の積立額

マンションは管理で買いましょう。

管理の行き届いた物件は入居者の満足度も高く、資産価値も低下しずらいです。

ぱっと見の印象ではわからないこともありますが、積立金の金額をしっかりと設定し、定期的に適正な修繕ができている物件は任せて安心です。

物件の購入金額や間取りで部屋の資産価値を判断するだけでなく、マンション全体の資産価値を見る癖をつけておきましょう。

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