こんにちは、マニです。
今回は「収支ぜんぶお見せします」の回です。
2021年3月の収支と大家の仕事をすべて公開します。
3月は年度末の退去連絡に怯えていましたが、取り越し苦労で今月も平穏な日々を過ごせました。
大家さんのリアルをぜひご覧ください。
2021年3月の収支を公開します
まずは、収支をすべて公開していきます。
収入の部
- 家賃収入 340,000円（8室/8室）
- 自動販売機ロケフィー 6,000円
計 346,000円（前月344,000円）
先月と変わりなしです。
自動販売機の売り上げが少し回復しましたが、最近はあまり気にならなくなりました。
支出の部
- ローン返済（元金） 122,000円
- ローン利子 51,000円
- 電気代 10,000円
- 管理費（振込手数料込） 16,000円
- オンラインサロン会費 1,000円
- インターネット使用料 8,000円
計 208,000円（前月241,000円）
支出も大きな変化なしです。
先月は突発的にエアコンの修理代が発生したので支出が増えています。
また、インターネット無料設備の会社を変更したため、今月から使用料が安くなりました。（13,000円→8,000円）
地味に金額が大きいですね。見直してよかったです。
収支合計
合計 138,000円（前月103,000円）
キャッシュフローは138,000円でした。
今月の活動報告
続いて2021年3月の大家活動報告です。
- アパート清掃を1回実施
- 火災報知器の交換提案
- 入居者アンケートの実施
- LINE公式アカウントを開設
今まで平穏な大家生活を送ってきましたが、今月は色々と動きがありなかなか充実した1か月でした。
アパート清掃を1回実施
今月もアパートの清掃を1回行いました。
3月も、やはりぎりぎりの28日に実施です。
正直清掃にいってもやることがほとんどないので大したことないんですが、いよいよ月1が達成できなくなりそうです。
不法投棄バイクを発見
実は2月の定期清掃の時に気づいていたんですが、敷地内に不法投棄の原付を発見していました。
1か月たっても使った様子はなく蜘蛛の巣が張っていました。
入居者の誰かが無断で停めているんだろうと、案内でも出そうかと思っていたら、あることに気づきました。
これは、隣の敷地に停めてあった原付じゃないか！！！
実はつい先日、月極め駐車場として利用されていた隣地の管理者から敷地境界立ち合いの依頼があり対応しました。
どうやら土地を誰かに売り出したようです。
月極め駐車場もすべて解約して、3月末に私が掃除に行った時には敷地入り口に立ち入り禁止措置がされていました。
敷地内に残された放置バイクの所持者が不明なのか、もしくはただ探すのが面倒だったのか…。
あろうことか、その原付をそっくりそのまま私のアパートの敷地の中に置いていたのです！！
なんて横着な、、、。
清掃時の写真が役立ち問題解決
隣のバイクだと、どうやって主張しようと考えていたら、最近防犯カメラを導入したことに気づきました。
張り切って映像を探してみたんですが、留まっている場所自体が映っているわけでもなく、いつ動かされたかもわからないので膨大な映像を探す気も慣れず断念。
で、またもやふと気づいたのですが、清掃時に毎回アパート周辺の写真を撮っていることに気づきました。
そこには、ばっちり映っているじゃないですか。問題の放置バイクの写真が。
毎月、わざわざ自分で清掃しに来たかいがありました。
そして、なんの役に立つかもわからない状況写真をこまめに撮っていたのが、役に立ちました。
すぐに管理会社に連絡して、状況を説明。あとは管理会社で対応してくれるということです。
状況写真、大切ですね。
火災報知器の交換提案
ガス会社から火災報知器の更新の提案がありました。
10数年前に取り付けたのが、このガス会社さんらしくそろそろ更新時期だということ。
報知器自体が1個1000円ぐらいの品物なので、少し高いかなとも思いましたが、ほかに安いところを探しても、スタートが30,000円なのでコストカットしてもたかが知れています。
ガス会社さんには、今後いろいろと協力してもらいたいのでここはお願いしようかと思っています。
プロパンガスの契約金額を確認
つい最近、プロパンガスについての記事をアップしました。
記事の中で「ガスの適正価格を確認しましょう」というアドバイスを書きましたが、正直自分の物件ではまだ把握していませんでした。
ものはついでと、入居者さんとのガスの契約金額を教えてもらいました。
結果、、、。うぅ～ん。ちょっと高い。
これは、今後の検討項目ですね。前のオーナーさんから10年以上利用しているみたいなので十分利益は出ているはず。
何かのタイミングで金額交渉してみようかな。
入居者アンケートの実施
今月は、前から実施したいと考えていた入居者アンケートを実施しました。
今回、アンケートで調査したかった項目は大きく次の二つ。
- 宅配ボックス導入への意識調査
- エアコンの製造年月日の調査
宅配ボックス導入への意識調査
今年の大きなチャレンジとして「宅配ボックス導入」を考えています。
大家だけが鼻息荒く導入しても、そもそも需要がなければ意味がないですし、あわよくば賃料アップも狙えるんじゃないかという下心を抱えいざ、意識調査を実施しました。
あれば使うけど、今のところネットでものを買っている人はあまりいないという結果に。賃料アップなぞ、もってのほかです。
まあ、これもアンケート実施した結果わかったことなので、とりあえず良しとします。
エアコンの製造年月日の調査
8室の部屋のうち7室が新築当初に取り付けたエアコンを使用しているということで築14年を迎えるにあたって、そろそろ交換時期が来ています。
定期清掃時に確認できる室外機を見ると割と新しい（？）やつもちらほらあるので、実はほかにも更新しているものがあるんじゃないかと思い調査ました。
アンケート回答率は、まさかの25％
日ごとの感謝と、アンケートの回収率を上げるためにアンケート回答者全員にAmazonギフト券をプレゼントすることにしました。
当然、回答率100％になると考えていましたが、ふたを開けてみるとなんとびっくり。
回答してくれたのはたったの2室/8室＝25％だけでした。
回答の結果をもとに今後の賃貸経営のマーケティングでもしたいなと考えていましたが、なんてことはない、そもそもアンケートの回答をもらうというマーケティングが必要な状況でした。
大家になっていっちょ前に事業家になったつもりでいましたが、まだスタートラインにも立っていなかったみたいです。
アンケートは年に4回実施したいと思っているので、Amazonギフト券以外の施策もいろいろと実施して回答率を上げていきたいです。
LINE公式アカウントを開設
これもまた、以前から導入したいと思っていたLINE公式アカウントを開設しました。
アンケートの実施や工事の案内など入居者さんともう少し気軽にアプローチする方法がとれるんじゃないかと期待しています。
アカウントの開設自体は、「LINE for Business」から簡単に行えましたが運用があまりうまくいかないかもです。
相互の連絡は入居者からのアプローチが必要
開設してからわかったことですが、相互に連絡を取ろうと思うと、まずはじめに入居者からのアプローチが必要でした。
アンケートの案内を出し、友達登録されたことまでは確認できるのですが、肝心な友達登録された相手の情報がこちら側には一切わからないのです。
友達登録された人に一斉に情報を配信することはできるんですが、こちらから個別にメッセージを送ることができません。
あくまで、入居者がらから何かしらのメッセージを送ってからでないと向こう側の情報がわからないようになっています。
これまた、改善が必要です。とりあえず送れなかった人には、ポスト投函ですかね、、、アナログ。
退去はなし
最後までひやひやしてましたが、3月0なんとかも退去ゼロで終えれました。
これで、満室記録が7か月になりました。
まとめ
2021年3月の収支をすべて公開しました。
今月はいろいろなイベントがあり、物件購入後いちばん充実した月だったような気がします。
バイクの不法投棄が見つかった時は、大げさに言うと「この世の終わりか」というぐらいのトラブルかと思いましたが、解決してみるとなんてことはない出来事です。
不動産投資は、知ってるか知らないかでトラブルの解決方法が大きく変わると聞きます。
そして、こうやって投資家として成長するんでしょうね。
失敗やトラブルが人を強くする。そんな感じです。
4月の目標
4月の目標は次の通り。
- アパート清掃1回
3月は色々と活動的に動いたので、4月は一回休みです。
とりあえず、掃除ができれば良しとします。
ローン残高 3,418万円（残り19年5か月）
