こんにちは、マニです。
1棟目のアパートを購入してちょうど一年が経過しました。
節目としてはちょうどよいので、この一年の投資活動を少し振り返ってみたいと思います。
実際の数字を使って、アパート経営1年目を振り返ってみます。
今回は、わりと多くの数字が登場するので少し読みづらい記事になってしまっているかもしれません。
それでも、なかなか中身の濃い内容になっていますので、ぜひ最後まで頑張って読んでみてください。
不動産投資1年目を数字で振り返る
まずは簡単に、1棟目アパートのスペックをご紹介。
- 購入金額3600万円（借入金額3500万円）
- 借入期間20年、利息1.8％
- 満室時家賃収入408万円（表面利回り11.3％）
- 築14年木造アパート
立地はあまり良くありません。
利回りも普通で、これといった特徴の至って平凡な物件です。
一年間の投資活動を具体的な数字で振り返ってみましょう。
収入の部
| 【収入の部】 | 金額（万円） | 収入比率（％） |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 408 | – |
| 自動販売機ロケフィー | 7 | – |
| 計 | 415 | – |
ありがたいことに今年は満室経営で家賃収入は上限MAXで稼ぐことが出来ました。、物件購入以来1年間ずっと満室でした。
支出の部
| 【支出の部】 | 金額（万円） | 収入比率（％） |
|---|---|---|
| 元金返済 | 147 | 35％ |
| 利息 | 62 | 15％ |
| 経費（管理費、修繕費など） | 51 | 12％ |
| 設備投資 | 44 | 11％ |
| 税金（固定資産税、所得税など） | 14 | ３％ |
| 空室損 | ０ | 0％ |
| 計 | 317 | 76％ |
支出の合計は317万円でした。収入に占める割合は76％。
マニまあまあ高いですね…。
キャッシュフロー
| 【キャッシュフロー】 | 金額（万円） | 収入比率（％） |
|---|---|---|
| キャッシュフロー | 98 | 24％ |
1年目のキャッシュフローは98万円です。
支出が多いなと感じましたが、キャッシュフローで見ると結構出ているような気がします。
1年で100万円近く現金が増えたんですから、大したものですね。
1年目の数字を詳しく見てみる
ローン返済（元金＋利息） 208万円
ローンの返済は元金返済と利息を合わせて208万円です。
返済比率で考えるとおよそ50％です。
一般的に言われる返済比率の安定水準である40％以下までは届いていませんが、まあぼちぼちやっていけるレベルじゃないでしょうか。
返済初年度とはいえ、利息が62万円もあります。
家賃収入に占める割合も利息だけで15%です。
マニ分かっていたこととはいえ、やっぱり多いですよね。
金利1.8で借り入れができて、この金額ですから3％を超えるような金融機関で融資を受ける場合はよほど利回りが良くないと厳しいですね。
経費（管理費、修繕費など） 51万円
管理委託料、電気代、インターネット料金などの固定費や故障した設備の修繕費の合計です。
1年目はこのほとんどが固定費で、修繕費はエアコンを修理した数万円かかっただけです。
固定費は毎月必ずかかる費用で、満室家賃収入に占める割合が11％もあります。
ここは、ほぼ削減できない項目です。
そう考えると、アパートの維持費も結構高く感じますね。
設備投資 44万円
1年目から設備投資を積極的に行ってきました。
具体的な中身としては、
- インターネット設備更新 17万円
- 防犯カメラ設置 5万円
- エアコン更新（3室） 16万円
- 室内物干し設置（3室） 2万円
- 税務相談 1万円
- 感知器更新 3万円
こうやって見ると、購入したばかりにも関わらず、結構いろいろやりましたね。
インターネット設備更新は、費用自体は17万円かかっていますが、供給会社を変更したことで、毎月の使用料が5千円安くなりました。
年間6万円のコスト削減につながったわけです。
また、新しく変更した供給会社のサービスで入居者にWifiルーターを無料で貸与してくれます。
古い設備を更新したので、当然インターネットの供給速度は大幅に改善しました。
そう考えると、設備投資をしたことで入居者にも大家にも大きなメリットがありました。
室内物干し設置も入居者の利便性は格段に良くなったと思うので、費用対効果はとても大きかったと思います。
マニ1年目はとりあえず3室のみを実施しましたが、2年目は全部つけてしまってもいいかもしれません。
⇨大家初仕事はインターネット無料設備の更新｜意外とうまくいきました！
⇨ワンルームにランドリールームを作ってみる｜ホスクリーンで簡単設置
空室損 0円
これは嬉しい誤算でした。空室損（空室率）は10％は覚悟していました。
ずっと満室で、空室損が0％のおかげで、当初の想定より40万円近く家賃収入を多くあげることが出来ました。
以前の記事でも紹介しましたが、私の賃貸経営の基本方針は「設備投資を5%行い、空室損を5%回収する」という攻めの方針を定めています。
今年は設備投資に10％の44万円を掛けて、10％の空室損を全て回収できた、と評価できます。（後付けの理論上は）
設備投資をすることは、その年の空室損を回収するだけでなく、投資自体が資産となり、より充実度の高く競争力のある物件に進化していけるとも言えると思います。
設備投資については、2年目以降もアイデアを出して積極的に行っていく予定です。
⇨売上を伸ばすか、経費を削減するか｜地域No.1大家への布石
税金 14万円
1年目は所得税+住民税は発生せず、固定資産税のみ支払いました。
来年からは「所得税+住民税」が30万円、「固定資産税」が20万近く発生して、賃貸経営に重くのしかかってきます。
マニ儲かっているんだから払って当然なんですが、やっぱり税金はいやですね。
キャッシュフロー 98万円
1年目のキャッシュフローは98万円でした。
- 空室損0円
- 所得税、住民税0円
- 修繕費ほぼ0円
この辺が効きました。
2年目からは、流石にこういうわけにはいかないので、キャッシュフローも大きく下がるでしょう。
物件購入前の収支シミュレーションでは、年間40万円のキャッシュフローが貯まる計算です。
経費の考え方について
「経費＋設備投資＋税金」の合計は109万円でした。
家賃収入に占める割合は26％です。
物件購入時の収支シミュレーションでは「空室損10％+経費20％」で計算していたので、数値はけっこう妥当だったのかもしれません。
2年目以降は所得税が発生したり、空室が出たりすると思うので、ここの数字は30％前後に落ち着いてくるんだと思います。
1年目のように頑張って満室で経営できていたとしても、これぐらいの数字でシミュレーションしておくこおが必要だといえますね。
自分は頑張って満室にするから空室率は5％で大丈夫だ！！
などの謎の自信で甘めな設定で収支シミュレーションしてしまうと、物件購入後は結構きついことになりそうです。
1年目の数字から投資回収率を考える
次に、出てきた数字を元に1棟目物件の投資回収率についても考えてみたいと思います。
購入時諸経費
1棟目物件を購入した際に、必要だった諸経費を紹介します。
- 仲介手数料125万円
- 融資手数料5万円
- 登録免許税56万円
- 司法書士報酬11万円
- 不動産取得税53万円
諸経費としては、以上の250万円がかかりました。
購入金額3600万円の7％です。
マニここも一般的に言われている、諸経費率とほぼイコールになりました。
購入時のその他の費用
物件を購入する際に必要だったその他の費用として、
- 火災保険55万円
- 融資残額100万円（購入金額3600万円ー融資金額3500万円）
その他の費用としては、以上の155万円が掛かりました。
諸経費とし合わせて、購入時に必要だった自己資金は全部で405万円です。
3600万円の物件を購入するのに必要な自己資金は405万円だったということです。
やはり頭金として自己資金は１割は必要だったということです。
1年目の純資産の増加額を計算する
投資回収率を考えるために、1年目で増えた純資産を計算してみましょう。
| 【資産】 | 万円 | 【負債】 | 万円 |
|---|---|---|---|
| 不動産 | 3600 | 負債 | 3353 |
| 現金（キャッシュフロー） | 98 | 減価償却（建物分） | 156 |
| 【純資産】 | |||
| 利益剰余金 | 189 | ||
| 【合計】 | 3698 | 【合計】 | 3698 |
なんだか、会計みたいな表になってしまいましたが、ここでみて欲しいのは、【純資産】である利益剰余金が189万円あるというところです。
本来の会計処理の考え方では、負債に減価償却を入れる必要はないのかと思いますが、不動産投資特有の建物の価値は年々失われていくという事実を数字として把握するためにあえて、負債の項目に入れました。
マニ減価償却分の金額を差し引いてもまだ1年目で189万円の純資産を築けたことになります。
この3600万円の不動産を購入するために必要な諸経費が250万円なので、2年もすれば諸経費分ぐらいは楽々回収できることになります。
少し計算がややこしくなりますが、購入時に実際に支払った現金405万円（諸経費250万円+155万円）の回収を考えても３年あれば回収できます。
減価償却を資産の減少だと、考えなければさらに早く投資金額を回収できることになります。
不動産投資は物件を売却するまで利益が確定しないので、ここでの不動産価値はただの絵に描いた餅ですが、それでも大家としてのモチベーション向上にはつながります。
自己資金を貯め、利益の出る物件を見つけ、融資を受けて、勇気を出して405万円を支払いさえすれば、年間189万円資産が増える投資先を手に入れることが出来ます。
税金や空室損を考えると、2年目以降の純資産増加額は140万円ぐらいになるかもしれませんが、それでも投資利回りは35％です。
株式投資でこんな利回りを叩き出すのは至難の業ですよね。（投資の神様のウォーレンバフェットでさえ、利回り30％です）
利益でも考えてみる
純資産の増加額だけでなく、利益でも考えてみましょう。
1年目の税引き後利益（家賃収入ー返済元金を除く全て費用）は244万円でした。
満室収入が408万円なので、最終的に手元には収入の60％が利益として残ることになります。
物件購入時の初期の頃は、利息、減価償却などややこしい数字が多くあるので実際の利益が見えにくいですが、ローン返済が終わり、減価償却も切れたころには家賃の60％が手もとに現金として残ることになります。
ローンを返し終わる20年後には今の家賃が２割下がると仮定すると、「家賃収入408万円×2割減×60％＝196万円」の現金が手元に残ることになります。
マニ夢がありますね、20年頑張ってみましょう。
ちなみに、9月に引き渡しをうける2棟目物件は借入期間15年で、家賃収入が555万です。
1棟目物件と合わせると20年後には「408万円+555万円×2割減×60％＝462万円」の現金が手元に残ることになります。
ローンを返済したあかつきには、毎年手元に現金が残るだけでなく、不動産そのもの価値として7000万円近い純資産が残っている予定です。
20年後に「7000万円の不動産と、年間462万円の家賃収入」。
マニ夢がありますね、20年頑張ってみましょう。
まとめ
今回は、不動産投資の1年目を具体的な数字で振り返ってみました。
最後はただの数字遊びになってしまいましたが、それでも、不動産投資が長い時間をかけてコツコツと続けていけば大きな資産を築けることが分かっていただけたと思います。
自分でやっていながら、鼻息が荒くなってきました。
明日からまた気持ちを引き締めて、あと20年頑張ってみようと思います。
けど、ちょっと20年は長いな。
