こんにちは、マニです。
今回は、2020年の不動産投資活動を振り返ってみたいと思います。
2020年は私の不動産投資元年。1棟物件を購入して大家になっためでたい年です。
私がどうやって、不動産投資家になったのか簡単にご紹介していきます。
勉強、勉強。そして勉強
2019年秋に不動産投資に出会いました。
それから、不動産投資関連の本やブログを読み漁り少しづつ、知識を増やしていきました。不動産投資の始め方として、区分マンションの営業電話やセミナー参加で物件を購入する方もいると思いますが、まずは半年ぐらいかけてじっくり勉強してから始めるのがいいと思います。
半年ぐらい始めるのが遅くなっても将来の資産形成にはそんなに影響はありません。それ以上に、始めの半年間で本やブログでしっかり知識を吸収してから、不動産投資を始めるほうが、将来の資産形成に大きな影響を与えると思います。
本での勉強
不動産関連の本は全部で20冊ぐらい読んだと思います。
先輩大家さんからすると全然少ないですが、それでもいろいろなものを吸収できました。今回は、その中でいくつかオススメな本を紹介します。
ホントは教えたくない資産運用のカラクリ 投資と税金編2016｜安間 伸
不動産投資の本ではありませんが、私の不動産投資の扉を開いてくれた本です。
投資と税金のお話です。資産を増やすには貯金をして、投資に回すだけだと思っていましたが税金の仕組みを理解して、税金の少ない投資先を見つけるのも大事だということに築きました。
その一つの方法が不動産投資だったということです。税金の知識は不動産投資でも大事な要素です。
不動産投資に限らず、資産運用のベースの考え方が習得できます。
まずはアパート一棟、買いなさい！資金300万円から家賃ねんしゅう1000万円を生み出す極意｜石原 博光
不動産投資関連本の定番中の定番です。不動産投資をされている人の10人中10人がオススメする本じゃないでしょうか。
私もこの本が不動産関連の初めて買った本です。この本を最初の一冊目に読んだため、1棟物件への精神的なハードルはいきなり下がりました。というか、
区分マンションなんか買っている暇があったらさっさと1棟アパート買わなければ！！
と、1冊読んだだけで大興奮したのを覚えています。区分マンション投資しか知らなかった当時は目からうろこの一冊です。
不動産投資で人生を変える！最速でお金持ちになる絶対法則｜紺野健太郎
先輩大家さんの中にもこの本を読んだことで、不動産投資への考え方が変わったという人が多くいます。
この本では、不動産投資で最重要テーマの融資についてどの本よりわかりやすく紹介されています。
融資を受けられなければ、物件を買い進めることはできません。属性によっても借りられる銀行が変わってきます。
そこをしっかり理解してから、融資の相談に行けば融資を引ける確率はぐっと上がると思います。
学生でもできた！逆転不動産投資術 低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家｜石渡 浩
この本のなにがすごいって、学生のときにすでに不動産投資を始めているというところです。
不動産投資はお金持ちや年寄りがするものだと思っていた私からすれば、普通の大学生が不動産を購入して莫大な資産を築いていることに衝撃を覚えました。同時にもっと早く始めていればよかったと強く後悔した本です。
不動産投資に限らず、投資活動はとにかく早く始めたもん勝ちです。小さな失敗も、時間の力を借りればすぐに取り返せます。
マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく｜沖 有人
不動産投資の勉強をすると、資産にならない持ち家はもったいないという考えができます。
この本を読むと、その偏った考え方が柔軟になります。マンションを自宅として購入して、それすらも投資として利用することを勧めている本です。
好立地の高級マンションを購入して10年後に価値が上がったら売る。物件の目利き力は必要ですが、価値の下がりにくい物件と言うのはある程度、把握できます。なにより、
すごい方法ですよね。
不動産投資・賃貸経営で利益を残す！リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴｜小林大佑
原状回復やリフォームなど工務店に直接発注して経費を削減しましょうという大家さんは多いです。
この本では、コスト削減のノウハウをこれでもかと具体的に紹介されています。私は本業が建設会社の現場監督をしていて、普段の仕事で見積や業者手配をしていますが、この本で書かれていることはとても賢いやり方だなと思います。
ただ単に客として業者に無理な値下げ交渉をするのではなく、安くできる業者を安くできる方法を提示してコスト圧縮を図る。不動産投資だけでなく、建設業でも十分活用できるノウハウだと思います。
非常識な成功法則｜神田昌典
これも不動産投資の本ではありませんが、お金儲けに対する意識が変わりました。これからビジネスとして不動産投資を始める人にはぜひとも読んでもらいたい一冊です。
本の中で紹介されているひとつにビジネスで成功している人は本だけでなく、耳からの学習も重視しているというものがあります。昔はビジネステープだったそうですが、今はYoutubeの動画が充実していますね。
私もこの本をきっかけに、ちょっとしたすき間時間はすべてYoutubeで不動産投資やビジネスの勉強するようになりました。おかげで本で勉強していたときに比べて勉強時間が倍増し、知識の習得量が格段に上がりました。
マーケティングも本で学ぶ
これから紹介する本は、不動産投資関連本ではなくマーケティングの本です。
不動産投資にマーケティングの知識が必要？
と思うかもしれませんが、あればライバルを出し抜けます。マーケティングは不動産投資に限らずすべてのビジネスでとても役に立つ知識だと思います。この機会にぜひ、勉強してみてください。
ドリルを売るには穴を売れ｜佐藤 義典
1冊目に紹介するのはマーケティング初心者にもってこいの本です。
私もはじめは「マーケティング＝広告」ぐらいにしか思っていませんでしたが、この本を読めばマーケティングを通じて顧客に価値を提供することがいかに大切かがわかります。
本自体も物語調で話がすすむので、素人にもとてもわかりやすい本です。
USJを劇的に変えた、たった1つの考え方 成功を引き寄せるマーケティング入門｜森岡 毅
USJを蘇らせた有名マーケターの実話です。
「ドリルを売るなら穴を売れ」はマーケティングがなんぞやというのはよくわかるんですが、物語調だということもあり正直、
理屈はわかるけど、まあ本の中の話でしょ。
と思ってしまうところがあります。
同じ著者の本に、「USJのジェットコースターはなぜ後ろ向きに走ったのか？」という本もあり、同時に読んでおくことをおススメします。
この本の中では実際にマーケティングの手法を使い、苦境だったUSJをV字回復する姿が描かれています。実在する物語とは思えないほど鮮やかなストーリーで映画をみているような興奮を覚えて、マーケティングのすばらしさを実感できます。
ブログで先輩大家さんの日常をのぞき見
本で勉強した後は、色々な先輩大家さんのブログを読みあさりました。
不動産投資にはたくさんの投資スタイルがあることは本でも、紹介されていますが、実際の現役大家さんのリアルなブログを読むと本当に多種多様な投資スタイルがあるのだと築かされます。
そんななかで、私に強く影響をおよぼした3人のブログを紹介します。
埼玉サラリーマン大家｜楽待実践大家コラム
不動産ポータルサイト楽待で連載中の埼玉サラリーマン大家さんです。
私の不動産投資家としてのスタイルを確立させてくれたと言っても過言ではありません。アパートを融資を受けて購入し、繰り上げ返済で早々にローンを完済させてしまうという少し変わった手法をとっています。
本やブログで紹介されているようなお宝物件でなくても、普通のアパートを時間をかけてコツコツ続けていけばちゃんと資産を築けるということを証明してくれています。これから、不動産投資を始める「普通」のサラリーマンにはとても心強いブログだと思います。
赤井誠｜健美家不動産投資コラム
不動産ポータルサイト健美家で連載中の赤井誠さんです。
この方のブログを読んでいると、不動産投資家をほんとうに楽しんでやっているなと感じます。サラリーマンを引退されて専業大家になった後も、積極的に不動産投資に関わり自由に楽しくやられていることがわかります。
私もいつか不動産投資でサラリーマンをリタイヤしたときは、赤井さんのような毎日の送りたいと思っています。私の不動産投資家としての生き方の目標のような人です。
鑑定士×大家｜楽待実践大家コラム
こちらも楽待ので掲載中の鑑定士×大家さんです。
私の投資スタイルこそ違いますが、不動産投資を始めて資産を築き精神的にも経済的にも自由になっていく姿が見ていて楽しいブログです。
鑑定士×大家さんはとにかく行動力がすごいです。高利回りRCマンションに長期融資をつけてキャッシュフローを稼いでいます。
なかなか普通の人にはまねできない手法かもしれませんが、短期間にキャッシュフローを増やしていく姿はとても夢があります。読むたびに増える資産の様子を見て、私も本気で不動産投資をしようと決めたきっかけをくれたブログです。
ようやく物件探しを開始
ある程度、本やブログで勉強を始めた後は不動産ポータルサイトに登録しました。ここまで、勉強を始めてから4カ月ぐらいたっていたんじゃないかと思います。
少しづづ物件探しを始めました。私が利用していたのは主に「楽待」と「アットホーム」です。
健美屋や不動産投資連合会もたまに見ますが、私のような地方には物件数が少なくあまり見ませんでした。特にアットホームは楽待にも載っていないような物件が多く記載され、実際の問い合わせもアットホームが一番多かったと思います。
地方には地元で有名な不動産会社がいくつかあります。そこの会社のHPにも不動産ポータルサイトに載っていない物件がいくつもあるのでそこもよくチェックしていました。
物件情報は毎日チェック
ポータルサイトに登録してからは、ほぼ毎日物件ををチェックしていました。
新しい物件が登場すると立地と利回りをさっと確認し、よければすぐに資料請求。資料が来れば隅々まで確認して見込みがあれば不動産会社に問い合わせして現地確認をしてました。
ただし、買い付けを入れるような物件にはほとんどお目にかかりませんでした。実際に現地に行ってみると、
- 建物が古い
- 立地が悪い
- 空室がある
など、マイナスなものがよく見えてしまい、
これは、俺が買う物件ではない！！
と、早々に検討するのをやめてしまっていました。この辺で、少し不動産投資への諦めの気持ちが出てきます。
ぼろ物件を真剣に検討
そんな中、一軒のぼろ物件に出会います。
駅から徒歩10分、築43年利回り12％のRCマンション。築年数も古く利回りも高くないので、はじめは全く気にも留めていませんでした。
当然好立地の物件は値段が高く、利回りが良くありません。そんな中、このぼろ物件は立地がいい割には利回りが高かったのです。
いわゆる土地値以下物件です。問題は築年数でしたが、ちょうどそのころマーケティングの勉強をしていたこともありターゲットをうまく絞れれば、うまく運用できるんじゃないかと考えました。
周辺のライバル物件やターゲット層の特徴・リフォームにかかる費用など、かなり多くの項目をマーケティングの視点で検討しました。元付業者とも色々と話をして、指値の交渉も進めました。
最終的には築年数が古すぎるために融資を受けることができずに断念しました。融資付けの重要性をいやでも理解できました。
不動産会社からの一軒の紹介
懇意にしている不動産会社さんから1棟のアパートを紹介されます。いわゆる水面下物件です。
立地は市内の果てで、すぐ隣は市街化調整区域のへんぴな場所です。紹介された時は全く魅力を感じませんでしたが、ちょうどボロ物件の融資を断られて落ち込んでいたときだったので、気晴らしに現地確認に行きました。
物件自体は築年数も浅く部屋も広々として、今まで見てきた物件の中で一番印象が良かったです。駅からも遠く立地は悪いですが、工場地帯が近く駐車場付だったので単身者用として賃貸需要は将来的にも高そうです。
マーケティングで色々と勉強した後だったので、その物件の持つポテンシャルが高いことにすぐに気づきました。目標とする利回りにはあと一歩届いていませんでしたが、築年数が浅いことで修繕費や空室率が低くなると見積り、指値もせずに買い付けを入れました。
なんとか融資もおりて、見事1棟物件を購入できました。夏の盛り、セミのなく8月中旬の出来事でした。
2020年の不動産投資収益
2020年8月31日に晴れて大家となり、4カ月。
2020年の不動産投資から得た収益を紹介します。
- 入退去0件
- 空室率0％（4カ月満室）
- 修繕1件（エアコン故障）
- クレーム0件
入退去もなく、トラブルもほとんどありません。1年目はだいぶ楽をさせてもらいました。
運用4カ月間の収益
| 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | |
|---|---|---|---|---|
| 収入（万円） | 34.0 | 34.5 | 34.7 | 34.8 |
| 経費 | 8.1 | 9.3 | 10.0 | 11.4 |
| 元金返済 | 12.1 | 12.1 | 12.2 | 12.2 |
| キャッシュフロー | 13.8 | 13.1 | 12.5 | 11.2 |
| 純資産（累計） | 25.9 | 51.1 | 75.8 | 99.2 |
純資産はキャッシュフロー+元金返済で算出しました。
建物価値の低下も当然ありますが、4カ月で100万円近い純資産の増加がみられました。
ほとんど何もしていないのに、この増加額です。おそるべし不動産投資。
購入時の諸経費の回収期間は？
不動産取得税を含む、購入時の諸経費を296万円を支払っています。
このままのペースで運用できると、購入時の諸経費を純資産ベースで1年で回収できる計算です。なかなか優秀ですね。
築年数が浅いことを考えるといい買い物だったんじゃないかと思います。
2021年の目標
最後に2021年の目標です。
2棟目物件の購入
中期的な目標として、3年で資産規模を1億円にしたいと考えています。
そのためには、毎年3000万円規模の物件を購入していく計画を立てています。
資産規模1億円とした理由は、現在の自己資金と本業からの貯金で考えた場合に最悪のシチュエーションでも返済が滞ることがない借入金額が資産規模1億円でした。
資産規模1億円達成後は自己資本比率をあげて、50％を超えたら次の物件を購入するという手法を取っていこうと思っています。拡大路線のほかの不動産投資家に比べたら比較的、安全な目標設定だと思います。
これも、埼玉サラリーマン大家さんのブログと呼んだおかげですかね。
専用ホームページの開設
私は赤井誠さんのように、積極的に不動産投資に携わりたい派です。
マーケティングの面白さも感じているので、不動産投資にマーケティングの手法を取り入れていきたいとも思っています。手始めに専用HPの開設。
入居者募集の一般的な経路は仲介会社の紹介です。マイソクだけにとどまらず、専用のHPを作って広く入居者を募集したいと思っています。
マーケティングだけでなく、セールスライティングやコピーライティングの手法もふんだんに使って専用HPが作れないかと思っています。将来的には、作った専用HPをほかの大家さんに利用してもらえることで賃貸業以外の収入源にもできないかと考えています。
大規模修繕
購入したアパートがそろそろ大規模修繕の時期です。
外壁に目立ったチョーキングは起きていませんが、目地のシールが硬化してカチカチです。見た目もきれいですが早めに施して印象アップも狙いたい。
一棟物件のキャッシュフローがある程度貯まったら大規模修繕したいのですが、2棟目を購入したらまた現金がなくなってしまいますね。攻めと守りのバランスが大切ですね。
1棟目の物件は地銀から借りましたが、融資先を広げるためにあえて少額融資を信用金庫から受けます。実績を作って、物件購入時の融資の相談を有利に進めたいと考えています。
まとめ
以上、2020年の不動産投資を振り返ってみました。
正直、年の初めには自分が本当にアパートの大家さんになれるとは思っていませんでした。買付を出すときはすごく勇気がいりましたが、過ぎてしまえば大したことないかなと思います。
これからも、しっかりと勉強して不動産投資家として成長していきたいと思います。
