2021年の不動産投資を数字で振り返ってみる

こんにちは、マニです。

今回は、2021年の不動産投資を数字から振り返ってみたいと思います。

2021年は「2棟目物件購入の年」でした。

不動産投資を始めてわずか2年で2棟の物件を所有することになりました。

はじめて不動産投資を知ったころには想像できなかった状況です。

はたして、うまくいっているのかどうか。

そんな「2棟目を購入した年」を数字で振り返ってみましょう。

目次

2021年の不動産投資を数字で振り返ってみる

2021年の不動産投資を数字で振り返ってみる

まずは所有するアパートのスペックを簡単にご紹介します。

1棟目アパート
  • 取得日2020年8月
  • 購入金額3600万円(借入金額3500万円)
  • 借入期間20年、利息1.8%
  • 満室時家賃収入408万円(表面利回り11.3%)
  • 築14年木造アパート
  • 1R×8室(単身者用)

はじめての物件ということで、立地も利回りもあまり良くありません。

それほど魅力的な物件というわけではないのですが、築年数が浅く、部屋も広めの1Rなのでぎりぎり合格ラインに達していた物件です。

2棟目アパート
  • 取得日2021年9月
  • 購入金額5100万円(借入金額4800万円)
  • 借入期間15年、利息1.8%
  • 満室時家賃収入555万円(表面利回り10.8%)
  • 築27年鉄骨アパート
  • 2DK・3DK×8室(家族用)

1棟目物件を購入してからちょうど1年後に取得しました。

1棟目アパートよりも少しだけ立地が良くなりました。

ですが、築年数は古く、利回りもよくありません。

購入の決め手は、「土地の価値が高かった」ことです。

購入に至った経費は、2棟目購入に向けて本格始動|投資家としての成長を実感で詳しく紹介しています。

収入

それでは2021年の収支を振り返ってみましょう。

まずは、収入です。

 1棟目2棟目
家賃収入397万円120万円
その他7万円2万円
(空室率)3%13%
 404万円122万円
収入の部

収入合計:526万円

合計収入は526万円でした。

空室率も3%とまずまずです。

支出の部

つづいて支出の部です。

1棟目収入比率(%)2棟目収入比率(%)
元金返済148万円37%71万円58%
利息61万円15%21万円17%
経費(管理費、修繕費など)57万円14%16万円13%
設備投資55万円14%0万円
税金79万円20%0万円
 400万円99%108万円88%
支出の部

収入合計:508万円

支出の合計は508万円でした。

収入に占める割合は97%。

つまりどういうことかというと、、、ほとんどキャッシュフローは出ていないということです。

キャッシュフロー

 【キャッシュフロー】金額(万円)収入比率(%)
キャッシュフロー18万円3%
キャッシュフロー

2021年のキャッシュフローはわずか18万円です。

数千万円の借り入れをして、わずか18万円の現金が手元に残っただけということになります。

マニ

おそろしいですね、、不動産投資失敗でしょうか。

2021年の数字を詳しく見てみる

2021年の数字を詳しく見てみる

ローン返済(元金+利息) 301万円

ローンの返済は元金返済が219万円、利息が82万円の合計301万円です。

返済比率はおよそ57%です。

棟別にみると1棟目が52%、2棟目が76%です。

わかってはいましたが、利回りも低く借入期間が短い物件は返済比率がとても高くなります。

先ほど紹介した、2棟目購入に向けて本格始動|投資家としての成長を実感の記事内でも書いていますが、やはり1棟目には怖くてチャレンジできない物件だったなと思います。

9月に取得してから、1室が空室状態で空室率が12%近くになっているのも大きな要因です。

満室になれば少しは返済比率も改善されると思います。

経費(管理費、修繕費など) 74万円

管理委託料、電気代、インターネット料金などの固定費や故障した設備の修繕費の合計です。

2021年はエアコン修理や、感知器の更新、退去時の原状回復を行いましたが大きな修繕費用は掛かりませんでした。

修繕費用を除いた固定費は58万円でした。

固定費の家賃収入に占める割合は10%です。

設備投資 55万円

設備投資の費用は55万円です。

具体的な中身としては、

  • 宅配ボックス設置  34万円
  • エアコン更新(3室) 16万円
  • 室内物干し設置(3室) 3万円
  • 税務相談 1万円

大きいところは、宅配ボックス設置ですね。

金額が高いので最後まで迷いましたが、結果的にやってよかったと思っています。

どれだけ入居率を上げてくれるのかはわかりませんが、周囲のライバル物件から大きくリードしたことは確かです。

管理会社さんも「とてもアピールしやすいです」と言ってくれています。

はじめの数年は設備投資の年だと割り切っていますので、この辺は積極的にやっていきたいですね。

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空室損 27万円

2021年の空室損は満室想定で27万円でした。

2棟目が1室空いているのが大きいです。

2021年の収支には出てきませんが、空室への大きなテコ入れを行いました。

クロス張替えなどの原状回復と、ウォシュレット・ホスクリーン・シャワー水栓の交換などの設備投資に20数万円を追加しました。

それが効を奏して、年明け早々最後の一室が埋まりました。

これで晴れて2棟目物件も満室達成です。

税金 79万円

2021年は1棟目物件の不動産取得税58万円と、固定資産税21万円がかかりました。

2棟目物件の税金が一切かかっていないので、2022年は固定資産税が増えてきます。

不動産取得税は初年度だけなので、通常だと毎年50万円程度の税金がかかることになりそうです。

ちなみに、気になる所得税は900円だけでした。

マニ

利益がでてないということですね、、、

キャッシュフロー 18万円

2021年のキャッシュフローは18万円です。

  • 不動産取得税を払ったこと
  • 設備投資が大きかったこと

が、キャッシュフローが出なかった大きな要因ですが、それでも少なすぎますね。

ただ、不動産取得税(58万円)がなく、設備投資(55万円)をしなかったら100万円以上のキャッシュフローが残ったことになります。

目先のキャッシュも欲しいですが、これからも安定経営のために可能な範囲で積極的投資していきたいと思います。

資産形成の進捗をみてみる

資産形成の進捗をみてみる

私が不動産投資に求めるものは、資産の形成です。

目先の生活をよくするためにキャッシュがほしいわけではありません。

ここをはき違えないために、2021年でどれだけ資産が増えたかをしっかり把握しておきましょう。

貸借対象表

【資産】万円【負債】万円
不動産(1棟目)3600負債8098
不動産(2棟目)5100減価償却(建物分)232
現金(キャッシュフロー)68【純資産】
利益剰余金438
【合計】8768【合計】8768
貸借対照表

資産の状況を把握するために、貸借対照表を作成してみました。

不動産の購入金額(資産)と得られたキャッシュフローから、残債(負債)と減価償却を引いた金額が利益剰余金です。

利益剰余金が1棟目を取得してから1年半のうちに得られた純資産です。

2021年末時点での純資産は438万円。

いっぽう、1棟目、2棟目を取得する際に600万円の経費を払っています。

ということは、現時点では200万近く赤字だということですね。

不動産投資は失敗??

2021年を終えたタイミングで、1棟目、2棟目物件からの収益は200万円の赤字でした。

諸経費として600万円近くを投入したにもかかわらずです。

マニ

えっそれって失敗なんじゃない??

と思いそうですね。そうなんです。

不動産投資はどうしても初めの数年は失敗か??と思うような資産になってしまいます。

2年目までの支出と純資産の累計を比べてみました。

1年目2年目
支出250万円
(1棟目取得費用)
350万円
(2棟目取得費用)
支出累計250万円600万円
純資産200万円238万円
純資産累計200万円438万円

2年間で600万円の支出をしたにもかかわらず、増えた資産はわずか438万円です。

ですが、何も悲観的になる必要はありません。

思い出してください。

不動産投資はコツコツと資産が増えていく投資手法です。

5年目までを勝手に考えてみる

いらぬ狸の皮算用ですが、5年目までの支出と純資産の比較を考えてみましょう。

3年目4年目5年目
支出0万円0万円0万円
支出累計600万円600万円600万円
純資産113万円113万円113万円
純資産計551万円664万円777万円
支出の部

3年目以降の純資産の増加は、元金返済分のプラスと減価償却分のマイナスのみを考えてキャッシュフローは0だと仮定します。

3棟目を購入しないかぎり新しい支出はありません。

ここだけを切り取ると、600万円の投資が5年後に777万円になっていたということが言えます。

利回り7%です。

株式投資をしている人にはわかると思いますが、結構いい数字です。

私のように積極的な設備投資をしなければ、毎年100万円近いキャッシュフローを残すことも可能でしょう。

そうなると、5年目の資産累計は1000万円近くになります。

利回り14%です。かなり優秀ですね。

5年持てば損しない

私が購入した2棟の物件はたいして魅力的な物件ではありません。

立地は悪く、利回りもさほど高くありません。

それでも、5年間なんとかプラスマイナスゼロの運営ができれば購入時の経費分はらくらく回収できます。

さらに、その後はどんどん資産が増えていくでしょう。

少なく見積もっても10年間しっかりと運営することができれば、はじめの諸経費を大きく上回る資産を築けるでしょう。

20年、30年と続けばなおさらです。

得られるものはお金だけではない

不動産投資を始めて1年半ですが、その間でかなりの知識を得ることが出来ました。

法人化したおかげで税金や財務、社会保険の知識はそこら辺のサラリーマンにはないレベルまで達していると思います。

お金も得られて、サラリーマンでは得られない貴重な知識も得られる。

こんなにいい投資がほかにあるでしょうか。

IDecoやNISAでの積立投資も資産形成の王道ですが、このような知識を得ることはできませんよね。

まとめ

2021年を振り返ってみました。

まだまだ道半ばで、最終目的の資産形成にはまったく到達していません。

1棟目を購入するまでは目に見えない多くのリスクに不安を感じていましたが、実際に不動産を取得し積極的に運営に携わることで、多くのリスクは見えるようになりその対処法もわかってきました。

たかが2年目の今時点でさえ、いい将来しか思い描けません。

2022年も積極的に運営を行って、知識やスキルを習得して、資産をどんどん増やしていきたいと思います。

目指せ億万長者!!

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