【初心者向け】不動産投資の全体象と注意点を解説

こんにちはマニです。

不動産投資ってほんとうに儲かるの…
リスクがあって怖い…
借金をするのは不安…

不動産投資を始めるとき、不安や疑問を多く持つと思います。
今回は、不動産投資の仕組みをマニオ君の資産形成のお話を参考に、解説してきます。

今回の内容

  • 『マニオ、金の銅像を買う』
  • マニオから学ぶ不動産投資
  • 不動産投資で大切なこと
目次

『マニオ、金の銅像を買う』

第1章 マニオ、金の銅像を買う

ある日、マニオは金(きん)でできた立派な銅像を2000万円で買いました。

そして、金の銅像を展示して入場料をとる、ビジネスを始めました。

マニオは、銅像を展示するための小屋を、1500万円でつくりました。
小屋にはケースのほかに、照明や空調など必要な設備をそろえました。

マニオは銅像と小屋を作るために、銀行からお金を借りました。
入場料から、銀行への返済と小屋の維持費にあてることにしました。

第2章 マニオ、展示場が繁盛する

金の銅像は話題を生み、1年間で300万円もの入場料を稼ぐことができました。

しかし、銀行への返済が200万円、小屋の管理や修理に100万円がかかりました。

そのため、1年間で残るお金はいつもゼロでした。
それでも、20年間こつこつと続けて、なんとか借金を返すことができました。

小屋は20年の間にすっかり古びて、建物としての価値はほとんどなくなってしまいました。
そして、3500万円の借金をしたにもかかわらず、マニオが20年間で得たお金は1円もありませんでした。

第3章 マニオ、気づかぬうちに資産を築く

結局、マニオは20年間で、このビジネスから1円も得ることができませんでした。
けれど、手元にはタダ同然の小屋と2000万円の金の銅像が残っていました。

お金は1円も得ることができませんでしたが、20年間こつこつと続けてきたおかげで、2000万円の銅像を手に入れることができていたのです。

そして、この20年の間に1円も得ることができなかった代わりに、マニオが支払ったお金もゼロでした。
金の銅像のお金を払ってくれたのは、銅像を見に来たお客さんだったのです。

第4章 マニオ、さらに資産を増やす

小屋はすっかり古くなってしまいました。
見た目も悪く、照明や空調も古くなり、中には壊れて動かないものもあります。

小屋が古くなったせいで、入場料を安くしなければなりませんでした。
これからもお客さんから入場料を取るためには、リフォームもしないといけないようです。

ただし、金の彫刻だけは20年前と同じ輝きを放っていました。

リフォームを終えたマニオは、金の銅像の展示を再開しました。
銀行への返済が完了していたので、これからは返済分の200万円をすべて受け取ることができるようになりました。

20年してようやく、お金を残す資産を作ることができたのです。
そして、2000万円の価値のある金の銅像も、自分のものになっていました。

めでたし、めでたし

マニオから学ぶ不動産投資

Free-Photos / Pixabay

では、それぞれのお話を、不動産投資の視点で解説してきましょう。

第1章 マニオ、金の銅像を買う

金の銅像とは土地のことです。
経済の状況にもよりますが、土地は価値がゼロになることはありませんね。
価値の高い銅像は、入場料を高く取れます。

土地も同じで立地のいい場所は、家賃を高く取れます。
ただし、価値の高い土地は購入するのに、たくさんのお金が必要です。

価値の高い銅像でも、とれる入場料には限界があります。
あまりに高い銅像は、利回りを悪くしてしまいます。

  建物が収益を生む

土地の上に建物を建てれば、それが収益を生みます。

土地(銅像)だけでは収益を生むことができません。
建物(小屋)を立てて収益を生む仕組みを作ってあげなければなりません。

ここで、ひとつ覚えておいてほしいことがあります。
それは収益を生むのは建物(小屋)だとしても、その根本的な価値を決めるのは立地(銅像)だということです。

いくら立派な建物(小屋)を立てても、価値のない立地(銅像)には人は集まりませんし、高いお金も払ってもらえません。

不動産投資をする場合は、まずは立地の価値をみることが重要です。
建物の価値は二の次で構いません。

どんなに立派な建物でも、まわりに何もない場所では誰も住もうとはしません。
建物(小屋)は、あとからいくらでも手を加えて魅力をあげることができますが、立地(銅像)の価値をあとからあげることはできません。

第2章 マニオ、展示場が繁盛する

マニオは20年間で、1円の利益も上げれませんでしたね。
せっかく繁盛したのに、手元にはお金が全く残りませんでした。

このビジネスは失敗でしょうか。
まあ成功とは言いづらいですが、少なくとも失敗ではありません。

最後には2000万円の銅像が手に入ったんですから。
多少の苦労や労働はあったでしょうが、その間にマニオ自身が払ったお金はゼロです。

ただで、土地をもらったことになります。
このビジネスにデメリットはないのでしょうか。

実は、マニオはお金を払う代わりにいくつかのリスクを背負っていました。

  金の銅像の価値が値下げするリスク

金の銅像(土地)は、経済の状況よって価値が変動します。
バブル崩壊のあとには、土地の価値が半分にまで減りましたし、都心の一部の場所ではまだまだ土地の値段はあがり続けています。

  小屋が壊れて入場料がもらえなくなるリスク

災害で小屋が壊れて、展示場を運営できなくなる恐れがあります。
全壊まではしなくとも、設備が壊れて多額の修理代を払う必要もでてきます。

  入場者が少なくなるリスク

金の銅像の価値が下がったり、小屋が古びてしまうために入場者が少なくなる恐れがあります。

小屋(建物)も新築時は綺麗で人気があっても、築年数がたつと段々人気がなくなります。
銅像(立地)の魅力がなくなると、お客さん(入居者)も少なくなります

  その結果、銀行への返済ができなくなるリスク

売り上げが落ち、経費が余分にかかると銀行への返済ができなくなります。

銀行の返済ができなくなると小屋と銅像を銀行にとられてしまったら、このビジネスは終了です。
不動産投資で、最も避けなければならないのは、銀行に返済ができなくなるリスクです。

返済ができなくなると借金を抱える??

では返済ができなくなると、どうなるのでしょうか。
銀行が小屋と銅像をマニオから取り上げて、競売にかけます。

そして、競売で得たお金で借金を返します。
築年数によりますが、よほど魅力のある設備でない限り小屋は二束三文です。

ただし、金の銅像はそのものの価値が下がっていない限り、2000万円で売れるでしょう。
ということは返済ができなくなった時点で小屋代の1500万円まで返済していれば、とりあえず借金を抱えることはなさそうです。

仮に小屋の費用分を返済できていなかった場合は、その分だけの借金ですみます。
金の銅像(土地)という資産に投資したおかげで、3500万円もの借金を抱えなくてすむのです。

そうなると土地だけに投資したらいいのではと思いますが、土地だけでは収益を生みません。
先ほど言いましたが、収益を生むには仕組みが必要です。

よほどいい立地であれば駐車場にするという方法もありますがそれでも、建物を建てるほどの収益をあげることはできません。
収益を上げるためには、やはり小屋(建物)が必要です。

第3章 マニオ、気づかぬうちに資産を築く

なんとか借金の返済を終えたマニオは、晴れて2000万円の金の銅像を手にすることができました。

マニオは借金を返し終えた20年目に、突如、金の銅像を手に入れることができたのでしょうか。

実は小屋の費用である1500万円を払い終えた後から、少しずつ金の銅像の一部を手にしていたのです。
あるタイミングを境に、小屋の費用の返済という段階から、金の銅像に資産を積み上げていく段階にシフトしていました。

今回のマニオの例でいくと、9年目以降は資産積上げの段階に入っていました。

不動産投資も同様です。
キャッシュフローにばかり目が行くと、気づかないかもしれませんが、元本の返済は借金の帳消しではなく資産の積み上げです。

借金返済後の建物の価値をゼロと考えると、建物分の借金を返した後は資産積み上げの段階に入ります。
その間に資産を積み上げてくれるのは、自分ではなく入居者の家賃です。

自分はリスクをとることで、資産をタダでともらえます。

第4章 マニオ、さらに資産を増やす

返済が終われば、これからは返済分のお金はすべて利益になります。
これまでは1円もお金を残せませんでしたが、なんとか完済まで運営できれば、ここからは銀行への返済リスクは消滅します。

土地の価値が下がるリスクや家賃収入が下がるリスクはこれからも残りますが、少なくとも借金を抱える心配はなくなります。
最悪、土地を売ってしまえばいくらかの現金が必ず手元に残るのです。

ここまでくると何をしても損をすることはなくなります。

不動産投資で大切なこと

Free-Photos / Pixabay

最後にこのビジネスを成功させるために大切なことが何かあなたにはわかりますか。

  金の銅像(土地)の価値を見極める

この価値が高ければ高いほど、『ビジネスは成功』します。
何度も言いますが、不動産投資では立地が重要です。
立地さえ良ければ、それ以外のことはあとからなんとでもなります。
ここを見極める力を養いましょう。

  無駄に豪華な小屋(建物)は不要

収益を得るために小屋は必要です。
豪華な造りにしてみたり、演出をたくさんいれることで一部の人から高額な入場料をもらうこともできるでしょう。

ただし、入場料を決めるのは、『金の銅像(土地)の価値』そのものです。
いくら小屋ににお金をかけても、金の銅像の価値以上に入場料をとることはできません。

どれだけ豪華な造りの建物でも、ワンルームの部屋で取れる家賃の上限は、その立地によっておおよその金額が決まっています。
学生街にハイスペックワンルームを立てても、学生にはそんなお金を払うことはできません。
その銅像(立地)に見合った小屋(建物)のグレードにすることが、収益を最大化のポイントです。

銀行の返済リスクだけは何にがなんでも死守する

家賃が下がったり、空室期間が続くと収入が減ります。
設備の故障で、修理代がかさむこともあります。

地震や火事で、建物がなくなることもあるかもしれません。
どんな状況になっても、銀行への返済だけは死守しましょう。

時間はかかるかもしれませんが、そうすれば必ず資産は積みあがっていきます。
あまりいい方法ではありませんが、資金が不足してリフォームできないときは家賃を下げてでも入居者をつけることもできます。

空室期間が長引くようであれば、地域最安値の家賃に設定すればどんな物件でも、だいたい入居は決まるでしょう。
地震や火事のリスクは、火災保険を十分にかけていればほぼ問題になりません。

最悪の状況を考える

物件を購入する場合は、色々なリスクを検討することになりますが、考えられるすべてのリスクが到来しても、銀行への返済が滞ることがない計画をたてるべきです。

そうすれば、失敗する可能性は限りなく少なくなります。
本業がサラリーマンの方は、給料から返済を補填することも可能です。

最悪の場合、大切に貯めた貯金を借金の返済に充てることもできます。
とにもかくにも、銀行への返済を止めないようにしましょう。

そうすればいつか、資産は積み上がっていきます。

大事なことをおさらい

最後にマニオのお話の中で、大事なことをおさらいしておきます。
ただし、金の彫刻だけは20年前と同じ輝きを放っていました。

土地は価値をなくしません。
20年後30年後も、同じ輝きを放っていられる土地を探しましょう。

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