こんにちは、マニです。
先日、以前から計画してエアコン更新と室内物干しの設置が無事に完了しました。
そういえば何も話してなかったのと思い、妻に報告したところ、
えっそれって誰が手配するの？？大家ってそんなことまでしないといけないの？
と言われました。
また別の日。大家人生初の退去連絡があったことを報告したら、
入居者から直接連絡がくるの？そのあとは、どうやって次の人見つけるの？？
と聞かれました。
あまり多くを語っていないせいもあり、まだまだ大家さんが何をする仕事なのかちゃんと理解していないみたいです。
私も、不動産投資を始める前は大家さんが何してるのかよくわかっていませんでした。
そんな人のために、『○○月の収支全部公開します。』の記事を書いて、その中で実際に活動したことを紹介していますが、今回はもう少し細かく、大家さんが何をしているのか紹介してみようと思います。
結論：大家さんって、やっぱりたいしたことはやってない
さっそく見ていきましょう
サラリーマン大家1年生の仕事
2020年9月に1棟アパートを購入してから、今日で約10カ月。
実際に私が大家として、してきたことを振り返ってみます。
- 定期清掃（月に1回）
- インターネット設備更新（防犯カメラ設置）
- エアコンクリーニング
- エアコン・ガスコンロの修理
- 確定申告
- 火災報知器の更新
- 入居者アンケートの実施
- LINE公式アカウントの開設
- エアコン更新・室内物干し設置（3室）
- 定期清掃を外注化（COSOJI）
割と色々やってますね。
大家の仕事を数値化してみる
これまで行った活動記録を実際に使った労力を感覚的に数値化してみます。
（ ）内の数字が、かかったエネルギーの大きさです。
- 確定申告（100）
- 定期清掃（80）
- アンケートの実施、LINE公式アカウントの開設（20）
- インターネット設備・防犯カメラ設置（10）
- エアコンクリーニング・設備の修理・火災報知器の更新・エアコン交換・定期清掃を外注化（1）
ざっと、こんな感じです。
①確定申告（100）
かかった労力ランキング堂々の1位は「確定申告」でした。
実働時間はそんなにないかもしれませんが、作業を始めてから完了するまで、結局、2～3週間ぐらいかかったんじゃないかと思います。
会計ソフトを使い、毎月の収支はしっかり記録していましたが、それでも人生初の確定申告ではかなり疲弊しました。
終わってしまえば、大した作業ではなかったんですが、わからないことを調べたり、こんな記帳の仕方であってるのか悩んだり、とにかく作業が遅々として進まず、心労が大きかったことを覚えています。
2年目以降はもっと簡単にできると思いますが、会計ソフトの使い方や確定申告の仕方など、わからないことだらけの1年目はかなり大変だと思います。
会計ソフトを使わず、エクセルなどで収支管理する人もいると聞きますが、確定申告は絶対に会計ソフトがあったほうがいいと思いました。
というか、素人はこれ使わないとできないです。
関連記事：会計ソフトのおすすめ3選｜確定申告は会計ソフトで乗り切ろう
②定期清掃（80）
労力のかかったこと第2位は定期清掃です。
実際の活動時間でいえば、一番多かったと思います。
月に一度アパートまで掃除をしに行き、往復の時間も入れると1回で3時間ぐらいの労働をしていました。
そうはいっても、実際にやったことは大したことはなく、駐車場の落ち葉を拾ったり、ゴミ置き場を清掃するぐらいです。
たまに手すりを拭いたり、コケを除去していましたが、これも大した作業ではなかったです。
最近は、定期清掃も外注化してCOSOJIに依頼してしまったので労力は（80）→（1）に減っちゃいました。
今は清掃完了の報告をスマホで見るだけです。
必要な費用も1回2,100円なので、私が1回3時間かけていっていたことを考えるとコスパはかなり改善したと思います。
関連記事：COSOJIに月2,100円でアパートの清掃をお願いしてみた
③アンケートの実施、LINE公式アカウントの開設（20）
労力ランキングの第3位はアンケートの実施、LINE公式アカウントの開設です。
とは言え、ここから一気に労力指数が減りました。
2位の定期清掃が80でしたから、1/4ぐらいの印象です。
作業自体はすべてパソコンとスマホで完結していて、アンケートの質問の内容を考えたり、LINEアカウントの運用方法をネットで勉強したぐらいです。
労力がかかったというより、初めてのことで少し戸惑ったといったぐらいの感じですかね。
④インターネット設備更新（10）
ランキング4位はインターネット設備の更新です。
コスト削減とパートナー企業探しの観点から、複数社から相見積もりを取りました。
私は本業が建設業の現場監督をしていて、相見積もりを取ったり、複数社のサービスと金額を比較して交渉したりすることにそれほど抵抗がありません。
最終的に一社に決定するまでに何度か電話やメールのやり取りをしましたが、それでも労力という意味では大して使っていません。
むしろ、お得で優良なパートナーを探しているというわくわく感で楽しみながら作業をしていたと思います。
関連記事：大家初仕事はインターネット無料設備の更新｜意外とうまくいきました！
⑤その他（1）
これらのほかに
- エアコンクリーニング
- 設備の修理
- 火災報知器の更新
- エアコン交換
- 定期清掃を外注化
などを行ってきました。
10か月とはいえ、ずっと満室だったことを考えると意外といろいろなことが起きてますね。
ただ、これらのことで大家である私がしたことは、管理会社やガス会社に「よろしくお願いします」と電話をしただけです。
マニほんとたったこれだけ。
かかった労力の数値はわずか（1）で、確定申告の1/100です。
色々な大家さんが言っていますが、不動産投資って上手に立ち回れば本当に電話一本ですべての事が解決してしまいます。
関連記事：入居者プレゼント企画 第一弾｜エアコンクリーニングで空気を清潔に
大家の仕事って一体なんだろう…。
確定申告と定期清掃を除けばほとんど電話1本で解決しています。
そう考えると、大家の仕事って一体何なんだろうと思えてきました。
頭とお金を使うのが大家の仕事
私が考えるに、大家さんの仕事は「頭とお金を使う」ことなんじゃないと思います。
頭とは賃貸経営のための企画、立案みたいなところです。
- 入居者アンケート
- LINE公式アカウントの開設
- エアコンクリーニング
- インターネット更新
- エアコン更新
- 室内物干し設置
- 防犯カメラ設置
これらのことは、誰に言われてやったことでもありません。
自分の頭で考えて、自分で企画して、必要な人に仕事をお願いしました。
頭を使わなければ、実行していなかった活動ですし、やらなくてお誰にも怒られません。
手を動かす人は他にいる
大家さんは頭を動かすの仕事だと思います。
そして、実際に手を動かすのは管理会社やリフォーム会社などです。
問題が起これば駆けつけてくれるし、大家が頭を使って考えた企画の実現もすべて彼らが行ってくれます。
頭の動かし方を覚えるために、自ら手を動かして勉強する必要もありまし、自ら手を動かすことで経費を抑える大家さんもいます。
大家の仕事の二つ目は、そんな彼らに「お金を払う」ことです。
お金を払うには、お金の管理をすることが大切で、これができないと賃貸経営が破綻します。
お金を払うためには、お金についてもしっかり頭を使い考える必要があります。
一番大事なことは頭を動かすこと
手の動かし方を覚えたり、安い手を見つけることも大切ですが、大家の仕事で最も大事なことはやはり「頭を動かすこと」だと思います。
管理会社は物件を管理するのが仕事です。
リフォーム会社はリフォームすることが仕事です。
大家は賃貸経営することが仕事です。経営は頭ですることです。
考えて、考えて、考えて、考えて、最も適した選択肢を選んで行動する。
経営者は額に汗するのではなく、脳みそに汗をかくのが仕事です。
頭を動かさずに、手を動かすだけでは大家は務まりません。
まとめ
今回は、妻の素朴な疑問から大家さんの仕事について考えてみました。
賃貸経営者の仕事はエアコン工事の業者を手配することでもなく、退去の立ち合いをすることでもありません。
エアコン更新の企画を行い、退去後の募集方法を考えるのが大家さんの本当の仕事です。
一見、電話一本で済ませられている仕事の裏には、多く思案と多くの心労が隠れています。
頭で考えることが大家の仕事です。これをサボってはいけません。
大家になったら、脳みそに汗をかき、多くの企画を立案して、優秀なパートナーに額に汗をかいてもらって満室経営できるようにいろいろなことにチャレンジしてみてください。
