【サラリーマン大家ブログ】2022年6月の収支をすべて公開します

今回は「収支ぜんぶお見せします」の回です。

2022年6月の収支と大家の仕事をすべて公開します。

大家さんのリアルをぜひご覧ください。

目次

2022年6月の収支を公開します

収支を公開します

収入の部

1棟目2棟目
家賃300,000円
(7室/8室)
557,000円
(8室/8室)
857,000円
(15室/16室)
自動販売機5,000円5,000円10,000円
LPガス手数料4,000円4,000円
合計305,000円556,000円861,000円
収入の部

 計 861,000円(前月722,000円)

2棟目物件で2か月家賃を滞納していた入居者から、滞納分の家賃が振り込まれたので収入が増えました。

通常だと76万円ぐらいの収入になりそうです。

4月末に退去となった1棟目物件がなかなか決まりません。

空室期間が2か月を超えてきました。

なにもすることはありませんが、なんとか7月中には埋まってほしいところです。

支出の部

1棟目2棟目
ローン返済
(元金)
125,000円240,000円
ローン利子49,000円71,000円
電気代3,000円2,000円
管理委託費13,000円25,000円
定期清掃費2,000円2,000円
インターネット使用料8,000円11,000円
その他0円2,000円
合計200,000円353,000円553,000円
支出の部

 計 553,000円(前月918,000円)

6月は修繕や固定資産税の支払いもなかったので、支出は最低限に抑えられました。

こちらも通常運転といったとこですかね。

収支合計

 合計 308,000円(前月▲196,000円)

久しぶりにキャッシュフローがプラスになりました。

昨年末からずっと、マイナスが続いてきたのでうれしい限りです。

2棟目物件はファミリータイプのアパートで、最近入居した2組を除くと入居期間が10年越えの優秀な物件です。

今後も手厚いサポートを続けていく予定なので、退去も少なく経費の掛からない運営が出来そうです。

活動報告

今月の活動報告

続いて大家活動報告です。

  1. 3棟目物件契約

3棟目物件の本審査OK

先月までの活動報告でお知らせしていた、3棟目物件の続報です。

なんと、無事契約にまで至ることが出来ました。

物件の概要を振り返ってみます。

  • 駅徒歩5分
  • RC造築39年
  • 1DK/2DK計18室(9室空室)
  • 価格5,000万円・利回り16,8%
  • 土地実勢価格5,000万円

この物件に対して、地元の信用金庫から融資承認をもらいました。

条件はこんな感じです。

  • 融資額5,400万円
  • 融資期間15年
  • 利息2.0%
  • 6か月間は利息の支払いのみ

どうでしょう。気づい方もいると思いますが、なんとオーバーローン(物件価格+諸経費)をいただきました。

実際のところは、オーバーローンをもらったというより、室内のリフォーム費用、外壁塗装にかかる費用を物件購入時にあわせて融資していただいたという形になります。

しかも、この内容はこちらからお願いしたわけでなく、信金担当者から「逆に」提案してもらった内容です。

あとで聞いた話ですが、それほど魅力的な物件(立地)だったということです。

この物件は築年数が古すぎることと、空室率が50%で返済が回らないという悪条件でした。

本部を説得するのに、「リフォーム費用を融資して、早期に満室にして返済計画を安定させます」というストーリーまで考えてくださったみたいです。

とても優秀な担当者です。私は何もしていないのに、ひとり奮闘して、融資を獲得してきてもらいました。

ライバルとの金額交渉

さて、無事に金融機関の本審査でOKをもらったため、仲介業者さんに連絡を入れました。

仲介業者さんから、「最終的な金額はいくらにしましょうか?」と聞かれました。

当初の話では、物件価格5,000万円に対してある程度の指値が可能だと聞いていたので4,750万円で買い付けをいれていました。

買い付けを入れたタイミングでは、「このぐらいの金額なら売り主さんを説得できると思います。融資頑張ってください」と言われていました。

しかし、本審査に時間がかかってしまったため、ライバルにもいろいろと動きがあったようです。

残るライバルは2名。

  • 指値4,500万円で融資が下りた人
  • 満額5,000万円で融資の結果待ちの人
  • 指値4,750万円で融資が下りたわたし

こんな状況だそうです。

指値交渉OKだと思っていた売り主さんですが、ここにきて「やっぱり1円でも高いほうがよい」と言いだし、5,000万円の方の結果を待つといっているとのこと。

指値交渉はすっぱりきれいに忘れる

仲介業者に融資OKの連絡を入れてから、一晩ぐっすり眠って考えました。

そして朝、目覚めたときに神の声が下りてきました。

「たかが250万円でなにをぐずぐず言っているんだ!!」

そうです。4,750万円の指値が通らず、当初の5,000万円で購入できても利回り16.8%の好物件です。

信金さんのおかげで、築年数39年にもかかわらず融資期間15年も取れ、オーバーローンまで用意してもらいました。

250万をケチって、みすみす逃してしまうような物件ではありません。

すぐに仲介業者さんに連絡し、「5,000万円でお願いします!!!」と宣言しました。

数分後、「売主さんからの了承が得られました。決定です」との連絡を受けました。

まさに晴れやかな気持ちです。

指値を押し戻されて、ぐずぐず悩んでいたのがうそのようです。

とてもよい条件の物件の大家になれたんですから。

まとめ

6月の収支を公開しました。

ついに3棟目物件を手に入れることが出来ました。

引渡しは7月頭。

喜んでばかりはいられません。

空室率50%のお化け物件です。

すぐにリフォーム計画を考えて満室にしていかなければなりません。

6月の目標

本格的に3棟目物件のリフォームに着手です。

まずはコンセプトを決め、ターゲットを明確にして、無駄遣いにならないようにリフォームの計画を立てていきたいと思います。

思えば、1棟目物件も2棟目物件も前の持ち主がしっかりと管理していたおかげで、引き渡し時には何も手をくわえていませんでした。

これまで何十冊と読んだ不動産投資本や、不動産投資ブログで培った知識をフル活用する時が来ました。

わくわくしますね。

「空室率50%のぼろ物件をリフォームして、利回り16%のお宝物件に変身させた!!」

そんな内容の記事をかけるときが来たのかもしれません。

お化け物件のリフォームの模様はまた、次回の記事で詳しくご紹介したいと思います。

ローン残高

1棟目2棟目
ローン残高3,235万円4,685万円7,920万円
残年数18年3カ月14年3カ月
ローン残高

計 7,920万円(36万円減)

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