不動産投資を始めるのはもう遅い?|これから始める人がすべきこと

こんにちは、マニです。

「不動産投資を始めたいんですが、『いまさら初めても遅い、儲けられるはずがない』と言われます。不動産投資の失敗話や、不祥事も多く聞きます。今から始めても、もう遅いんでしょうか。」

こんな疑問に答えます。

今回の内容
  • 不動産投資を始めるのはもう遅い??
  • これから始める人がやるべきこと

私は、地方でサラリーマンをしながら1棟アパートを所有しています。
正直、不動産投資を始めるのに遅いと思ったことはありません。

そんな私が解説していきます。

目次

不動産投資を始めるのはもう遅い??

「不動産投資を始めるのはもう遅い」という意見を耳にすることがあります。
このような意見には、大きく二つの主張があります。

  1. 不祥事が相次いで融資が締まっている。サラリーマンが融資を受けるのは難しい
  2. 物件価格が高止まりしている。利回りが低く、高値掴みして利益が出ない

この意見は、ごもっともです。
融資は受けづらく、物件価格も高止まりしています。

では、不動産投資を始めるのはもう遅いのでしょうか。

不動産投資は参入障壁が高い

不動産投資は株式投資やFXと違い、参入障壁が非常に高い投資方法です。

少しぐらい現金を持っていても、始めることさえできません。
ある程度現金を持っていたとしても、利益のでる物件を購入することは難しいです。

不動産投資はもともと資産家が行う投資で、今のようにサラリーマンが気軽に手を出せるものではありませんでした。

銀行融資が開拓され、サラリーマンでもアパートローンが利用できるようになりました。
また、不動産ポータルサイトなどで物件情報が広く公開されるようになり、誰でも始めやすい投資になってきたのです。

 
手軽にできることの弊害

誰にでも始められることが原因で、勉強不足の人が安易に参入し、失敗する人が後を絶たないのも事実です。

不祥事や失敗例も、気軽に始めたサラリーマンが被害が受けていることがほとんどです。

銀行融資の引き締めなどが起こっていることは、これらの影響が大きいと思います。
不動産投資はもともと資産家や知識・経験が豊富な人しかできなかった投資だったため、元の姿に戻ってきたといったほうが正しいのかもしれません。

そうなるとやはり、

  • 不動産投資を始めるのはもう遅い
  • サラリーマンが始めるなんて無茶だ

という声が聞こえてきそうですが、実は、そうでもありません。

これから不動産投資を始めたいという人の、対応策を考えてみましょう。

これから始める人がやるべきこと

「不動産投資はもう遅い」という話には、2つの主張がありましたね。

  1. 銀行融資が厳しくなっている
  2. 物件価格が高い

ひとつずつ、解決していきましょう。

1. 銀行融資が厳しくなっている

銀行の融資が厳しいと言われますが、誰にも貸さなくなったかというとそうではありません。
銀行は預金者からお金を集め、金利をつけてお金を貸すことで収益を上げています。

信用と実績のある人には、今も変わらずお金を貸したいのです。

5,000万円の融資をするのに、5,000万円の現金を持っている人にはすぐにでも貸してくれますが、500万円しか現金を持っていない人には貸しにくくなっているということです。

 
資産がない人がするべきこと

融資を受けるためには自己資金が必要です。
5,000万円の融資を受けるために5,000万円を貯めていては、一向に資産が増えていきません。

サラリーマンの我々ができることは、時間をかけて戦略を変えていくことです。
具体的には、「小さい物件から始めましょう」ということです。

1.  自己資金500万円で、500万円の区分マンションを現金買い

2.  家賃収入と本業の貯金から、さらに500万円を貯める

3.  自己資金500万円で、1000万円の戸建てを500万円の借入をして買う

この時点で

  • 「500万円の現金」
  • 「500万円の無借金の不動産」

を持っているので、銀行も安心してお金を貸してくれるでしょう。
区分マンションを投資した実績で、銀行からの信用が少し増えたということです。

こうして借入実績を作り、銀行との関係を作ることができました。
そして、2戸の不動産からの家賃収入と本業からの貯金でまた500万円を貯めます。

4.  自己資金500万円で、5,000万円の1棟アパートを4,500万円の借入をして買う

ここで、ようやく5,000万円の融資を受けるところまでたどり着くことができました。

これは、

  • 「自己資金500万円」と、「無借金の不動産」を持っている
  • すでに「500万円の取引実績」がある
  • 「不動産投資の経験」がある

という点を評価されて、4,500万円の融資を受けることができるようになるんです。
少し時間はかかりますが、こうやって少しづつ実績と信用を増やしていくことで、融資規模を大きくすることができます。

 
戦略をもって一歩ずつ進める

500万円の自己資金だけで、いきなり5,000万円の借り入れをすることは難しいかもしれません。
しかし、しっかりとステップを踏んで銀行との信頼関係を築けば、5,000万円の借り入れも十分に可能です。

さらに実績を積み、銀行との良好な関係を継続できれば、借入額を伸ばせるでしょう。

資産を持たない人は、時間で勝負するしかありません。

そういう意味でも、「不動産投資を始めるのにもう遅い」ことはないんです。
むしろ不動産投資で資産を築いていきたいのであれば、いつの時代も「今はじめることがベスト」のタイミングとだ言えます。

2. 物件価格が高い

物件価格が高騰していることも、また事実です。

景気がよく地価が上がれば、不動産価格は高騰します。
一方、景気が後退し地価が下がれば不動産価格は下がりますが、今度は銀行融資が閉まり借入が難しくなります。

「不動産投資を始めるのはもう遅い」と言われるのは、このいづれかの状況に常になるためです。

 
物件が高いと不動産投資は始められない?

不動産の価格に絶対はありません。

売主と買主による相対価格なので、どんな時代にもお買い得な物件は必ず現れます。
売主の中には相続物件で売り急いでいる人や、相場を知らずに間違った値付けをする人がいます。

そういったお得物件は、競争も激しくすぐに売れてしまいます。

銀行融資がつきやすい市況ではライバルが多くいますが、融資が厳しくなり参入障壁が高ければ高いほどライバルが少なくなり、買える人にはチャンスは増えます。

時間をかけてでも融資を受けられる人になっていれば、このチャンスをつかめる可能性はぐっと上がります。

 
レインズは必要??

宅建業者のみが見ることのできる、不動産売買情報に「レインズ」があります。
基本的にレインズには全国のすべての売買情報が記載されるため、不動産ポータルサイトにも載らないようなお宝物件情報が載ると考える人も多いと思います。

しかし、レインズに載る情報がすべてかというと、実はそうでもありません。

 
売買業者は手数料が多くほしい

不動産の売買には元付け業者、客付け業者が存在します。
不動産の売買が成立すると、売主側の仲介業者と買主側の仲介業者がそれぞれ売主、買主から仲介手数料をもらいます。

物件の売却を依頼された不動産会社は、自分で買主を見つけることができれば、売主、買主両方から手数料をもらうことができます。

そのため、売主の不動産会社はできるだけ自分で買主を見つけようとします。

売主から依頼された不動産会社は一定期間内にレインズに物件情報を登録しなくてはいけませんが、その一定期間内に自分たちで買主を見つけてしまえばレインズに登録する必要もなくなります。

またレインズに登録して、買い付け業者から物件紹介が入ったとしても、

  • 「すでに買い付けが入っています」
  • 「担当者が不在です」

などと、嘘の情報を買い付け業者に流すことで、実質的に買い付けを断ることも可能です。
これは不動産業界の慣習なので、ここでいい悪いを言っていても仕方がありません。

投資家として大切なことは、業界のひずみをうまく利用していい物件を購入することです。

元付業者からこの人なら確実に物件を買ってくれる(融資を受けられる)と思ってもらい、レインズに登録するより早く物件を紹介してもらいましょう。

融資の壁を乗り越えてライバルをふるいにかけ、元付業者のお得意様になりライバルを出し抜けば、お買い得物件を買える確率はさらにアップします。

銀行からも、不動産会社からも買える人と思われれば誰よりも早く情報が集まってきます。

反対意見はたくさんあります

不動産投資を反対する意見は、ほかにもあります。
例えばこんなもの。

「日本は人口が減少しているから、不動産投資は終わりだ」

これもごもっともな意見です。

しかし、

  • 今の日本に人口減少の影響を受けない業界がありますか?
  • あなたの本業は人口減少する中で、無条件に延びる業界ですか?

どの業界でも人口減少の影響を大きく受けます。
なにも、不動産業界に限ったことだけではありません。

人口が減少すれば、当然利益を上げるのは難しくなるでしょう。
それでも果敢にチャレンジする人たちがだけが成果を残します。

周りの人が、

  • 融資が厳しい
  • 物件価格が高い
  • 人口減少していて危険だ

と言って思考停止しているときに、虎視眈々と準備をして、いい物件を買える準備をしましょう。
「融資がおりやすい」「誰でも簡単に利益が出せる」と騒がれていた時に安易に始めた人は、失敗した人がほとんどです。

世の中に悪い噂が流れているときが一番のチャンスです。
自分を信じてライバルを出し抜きましょう。

まとめ

「不動産投資は始めるのはもう遅いのか」について解説してきました。

不動産投資は、はやりすたりの投資方法ではありません。
今が、物件を買いづらい状況にあることは確かです。

あなたは色々な事情から、不動産投資を始めたいと思い立ったと思います。
少し調べてみると、悪いうわさやマイナスな情報もたくさん流れてきます。

しかし、やるべきことをしっかりしていれば、始めるのに遅いということはありません。

この記事を読んで、今日から行動を開始しようと思っていただければ嬉しいです。

まずは、貯金と勉強から。

時間はかかるかもしれませんが、こつこつ資産を積み上げていきましょう。

まずはここから読んでみてください

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