こんにちはマニです。
不動産投資から不労所得を得る方法を知りたい…
不動産投資で失敗しないか心配…
不動産投資が不労所得になるのか、知りたい人向けです。
失敗が怖い、、、よくわかります。
今回は、不動産投資が不労所得になるのか、失敗しないためにはどうしたらよいのか、というのを解説していきます。
今回の内容
- 不動産投資で不労所得を得ることは可能
- 不労所得を得るために失敗しないポイント
- 不動産投資の特典
- 不動産投資は不労所得なのか
私はサラリーマンをしながら、アパートの大家をしています。
将来のために資産を増やし、そこから不労所得を得ることの大切さをお伝えします。
不動産投資で不労所得を得ることは可能
結論、不動産投資で不労所得を得ることは可能です。
簡単な例で仕組みを解説します。
例）ワンルームマンション
価格1000万円 家賃収入6万円/月×12か月＝72万円/年
サラリーマンが、この不動産を購入したとしましょう。
不動産投資は家賃収入が安定している
家賃収入から、安定して収入をもらえます。
72万円×0.7（経費30％）×0.7（税金30％）＝35万円
35万円÷1000万円＝3.5％（利回り）
1000万円の投資で、毎年35万円の不労所得ですね。
多いですか？少ないですか？
銀行にあずけているよりは、ずいぶんいいと思います。
入居者のいる中古物件は、大家になったその日から収入がはいります。
不動産投資は不況に強い
不動産投資は、『資産価値が下がりにくい』です。
株の場合、不況の影響をもろに受けます。
リーマンショック時に50％下落
コロナショック時に20％下落
株は、ハイリスク・ハイリターンですね。
不動産は、土地の価値が下がりにくいので、資産価値も下がりにくいです。
不況だからといって、家賃が半分になることもないです。
ビジネスの仕組みが出来上がっている
不動産投資はビジネスの仕組みが、出来上がっています。
ふつうのビジネスは、収入を安定させるのに時間がかかります。
企業10年存続率＝6.3％（10年後に生存している企業の割合）
安定的に収益をあげる仕組みを作るのは、とても難しいということです。
不動産投資は、仕組みが出来上がってます。
物件があり、住みたい人がいれば成立です。
不動産を買いたい人が銀行に相談に行くと、話を聞いてもらえます。
断られることがほとんどですが、門前払いされることはないです。銀行は条件次第では貸しますよというスタンスです。
これがほかの投資、ビジネスになると話が違います。
株やFXのためにお金を借りに行ったら、文字通り門前払いです。お店を開業する場合も、事業計画書を求められます。初めのうちは数百万円を借りるのがやっとですね。
不動産投資は初めてでも、数千万円の融資がつくことは珍しくないです。
ビジネスとして安定していて、リスクが少ないと判断しているからですね。
ビジネスを成功させるためのプロがそろっている
お店を開くと、オーナーはとても忙しいです。
スタッフが育てば仕事も少しは減るんでしょうか、そこまでは相当の努力が必要です。
不動産投資は、必要な仕事をすべてプロに任せてオッケーです。
優秀なプロを見つければ、大家は何もすることがないです。それこそ不労所得ですね。
トラブルに対する対策がそろっている
事業にはトラブルがつきものです。
不動産投資も、いろいろトラブルに巻き込まれます。ただ、対策がある程度、確立されています。優秀なプロに任せていれば、トラブルもほぼ解決します。
不労所得を得るために失敗しないポイント
リスクを把握する
トラブルの対策はそろっていますが、それでも失敗は山ほどします。
失敗を見込んではじめれば、大きく失敗することもないです。
- 空室期間が長くなり、家賃収入が減る
- 修理・修繕工事が重なり支出が増える
- ローンの金利が上がる
- 災害で建物が壊れてしまう
リスクはあらかじめ、その大きさ（被害の大きさ）を想定しておくことができます。
とれるリスクの範囲を決めておく
リスクの大きさがわかったら、その範囲で始めましょう。
- リスクの大きさ（被害の大きさ）が1年で50万円の赤字
- サラリーマンで、本業の稼ぎから年間50万円の貯金ができる
この場合、リスクがおきても失敗することはないですね。その年に貯金ができないだけです。
そして、不動産投資の利益を積み立てておけば、失敗する確率をどんどん下がります。
リスクを小さくする努力をする
リスクは大家の努力で小さくできます。
- 空室期間を短くするために、不動屋に営業をかける
- 修理費用を安くするために、安い業者を探す
リスクできるだけ小さくすることで、さらに失敗する確率が下がります。
不動産投資だけの特典
不動産投資は『レバレッジを効かせられる』、という特典があります。
レバレッジとは『てこの原理』のことです。これは、銀行融資と関係します。
自己資金300万円、借入額700万円とした場合、
収入32万円÷300万円＝10.7％の利回り
融資を受けると、自己資金が300万円まで減らすことができます。利回りが大幅に改善します。これが『レバレッジを効かせられる』、という特典です。
これは、1000万円の資産を
- 自分の給料だけで、1000万円貯めて買った
- 自分の給料で300万円貯め、残りの700万円を入居者に払ってもらった
ことの、違いからきています。
後者のほうが、お金をためる人が増えています。資産がたまるスピードが速くなりますね。これは不動産投資だけの特典です。
ここは注意！！
この特典にはフルローン、オーバーローンというものもあります。
自己資金なしで、全額借入して入居者にすべての資産を、払ってもらう手法です。資産がたまるスピードは速いです。ただし、ちゃんとリスクを把握しないと失敗する確率があがります。注意が必要です。
不動産投資は不労所得なのか
ここまで、不動産投資の不労所得について解説しました。
最後にわたしの、『不労所得についての考え方』を紹介します。
不動産投資は不労所得ではあるが、労働したほうが良い
不動産投資は、不労所得になります。
ただし、大家の努力で失敗する可能性を、下げれます。
成功すること以上に、失敗しないことが大切です。不動産投資に失敗しないために、大家自ら努力して、失敗する可能性を下げるようにしましょう。
