不動産投資は儲からない?|儲けるために必要なこと

こんにちは、マニです。

「不動産投資ってホントに儲かるの?失敗した人の話も聞くし、都心に区分マンションを買ったけど思ったほど儲からなかったって話も聞く。賢い人は儲かるんだろうけど、普通の人は儲からない人のほうが多そう。実際のところどうなんですか。」

こんな疑問に答えます。

今回の記事不動産投資は儲からないのか
不動産投資に儲けるために必要なこと

私は地方で、サラリーマンをしながらアパートを1棟所有しています。
私自身は儲かったと思っていますが、儲からないと感じる人がいることも確かです。

今回は、不動産投資の「儲け」について、解説していきます。

目次

不動産投資は儲からないのか

  • 新築ワンルームマンション投資をしたが、月に1万円も収入が残らなかった
  • 節税対策でマンションを買ったが、2年目以降は税金対策にならなかった

こんな話を聞いたことありませんか。
なぜ、このような儲からない人が出てくるのでしょうか。

不動産投資で儲からない人の一番の原因は、「手っ取り早い儲け話に、何も考えずに飛びついた」からです。

儲からない不動産投資の特徴

不動産投資で、儲からなかったと嘆く人たちはどんな人たちでしょうか。
その特徴を紹介します。

・収益の構造を理解していない
不動産投資は、物件を購入して他人に貸し、家賃収入を得ます。
物件を購入する時は手数料や税金が必要で、他人に貸し出すときも修繕費や管理費、税金を支払わなければなりません。

ローンを借りている人は、毎月ローンの支払いも必要です。
不動産投資は家賃収入から、このような支出を引いた残りが手元に残る仕組みです。

「思ったていたよりも、収入が入らなかった。」

と嘆く人は、この収入と支出の仕組みをちゃんと理解していません。

・購入した物件価格が高い
物件価格には相場というものがあります。
相場より安く買えば利益は残り、高く買えば利益は残りません。

相場より高い物件の一つが新築区分マンションです。
不動産の価格には、物件そのものの価値に、それを販売するために携わった人たちの手数料、利益が上乗せされます。

新築区分マンションには施工会社、販売会社と多くの人が携わっているため、どうしても価格が高くなります。
また、「新築」というだけで、値段が吊り上げられ、よりいっそう相場より高く販売されます。

販売会社にお願いして、物件を探す手間や銀行融資の手間を省くことができますが、その分、価格が高くなります。

この方法は、本業が忙しく投資に手間をかけたくない富裕層には向いてますが、お金がないサラリーマンには向いていません。

普通のサラリーマンが新築区分マンション投資をすると、思ったほどお金が残らないと嘆くことになります。

・借入が多い、金利が高い
不動産投資のメリットの一つに、銀行融資を受けられるというものがあります。
資金が少ない人でも、融資を受ければ高額な物件を購入でき、資産拡大のスピードを上げることができます。

ただし、融資を受けた以上、月々のローン支払いが必ず発生します。
家賃収入から必要経費を引いて、残りのお金からローンの支払いをします。

資金が少ないと、借入金額が大きくなります。
自己資金が少なく、実績がないうちは低い金利で融資を受けることもできません。

借り入れが多く、金利が高いと月々のローンの支払いが増え、手残りを圧縮します。

物件を買うことが目的になってしまって、資金が少ないのに金利が高い場所でわざわざローンを組む人もいます。

ある程度自己資金があれば、借入も少なくなり手残りが増えます。
自己資金を貯めずに、不動産投資を始めてしまう人は、儲からないと嘆くことになります。

・運用経費を考えていない
不動産投資には様々な運営経費が存在します。

不動産会社が提示する利回りは、それらを考えていない家賃収入のみの利回りです。

購入時には、価格の1割程度、運営時にも多くの経費が必要になってきます。
不動産投資は、突発的な経費も多く発生します。

経費を検討せずに収入だけに目が行くと、思ったよりも儲からないと嘆くことになります。

不動産投資を始める目的を考える

あなたは、不動産投資に何を求めますか?

  • 給料以外の収入が欲しい
  • 節税したい
  • 資産を築きたい
  • 売却益で儲けたい

目的によってとるべき手法が違います。
もっと言うと、その人の経済状況によってとれる目的自体が変わってきます。

不動産投資は、その収益構造から、

  1. 資産を増やす
  2. 収入を増やす
  3. 節税する

の順に、得られるメリットが増えていきます。
このステップは重要ですので、よく覚えておきましょう。

普通のサラリーマンは資産がないので、まずは不動産投資で資産を増やすところから始まります。
資産が増えれば、収入が増え、収入が増えれば、節税できるというステップを踏んでいくことになります。

1.と2.を飛ばして、いきなり、3「節税する」のメリットを受け取ることはできません。
「不動産投資は節税になりますよ」と聞いて、始める人がいますが、これはステップ2までクリアした一部の富裕層のためのメリットです。

資産が少ないサラリーマンは、資産を増やすことを目的にするべきです。
資産がなければ、当然、収入も増えません。

儲からないと嘆く人は、ここの認識を間違えています。

資産があれば、収入は増えます。
収入が増えれば、節税も可能です。
経験を積めば、売却益も狙えるかもしれません。

自分の状況をよく考えて、目的を明確にしましょう。
目的を明確にすることで、とるべき手段も変わってきます。

間違っても、資産のないサラリーマンが節税目的で不動産投資を始めてはいけませんよ。

儲けるために必要なこと

儲からない人の特徴を見てきたところで、儲けるために必要なことを解説していきます。

儲けるとは??

不動産投資で儲けるとは、どういうことでしょうか

  • 月に数万円の家賃収入が入ることですか?
  • 給与収入と合算して、節税できることですか?

不動産投資では、「資産が積みあがること」が儲けることです。

残念ながら株やFXと違い、不動産投資は、短期的な儲けを得る投資手法ではありません。

毎月ローンの支払いだけで、ほとんどお金が残らない人もいるでしょうが、返済が進んでいるということは資産が積みあがっている証拠です。
賃貸運営がうまくいかないときは、赤字になり本業の給料から手出ししないといけないときもあるでしょう。

仮に、借入期間中に一円も現金を手に入れることができなくても、ローン完済後には無借金で不動産を得ることができます。
投資した不動産そのものをタダで手に入れたのと同じです。

資産がしっかりと積みあがれば、短期的に儲けが出ていなくても問題ありません。
長期的な目線で資産形成をしていくことが重要です。

資産が積みあがって、ローンを完済した後は収入を得る段階です。
不動産投資は短期的な儲けを求めず、地道にこつこつ続ければ、長期的には誰にでも儲けることができる投資手法です。

儲けるための心構え

最後に、不動産投資で儲けるための心構えを紹介します。

 
不動産投資は不労所得ではない
不労所得と考えている人がいますが、考えを改めましょう。
運営のほとんどすべてを外部に委託できますが、投資家自ら関与しなければ、委託した人たちに利益を奪われます。

これをしていいのは、さきほどのステップ2までクリアした一部の富裕層のみです。
普通のサラリーマンは自ら勉強して、積極的に運営に参加していく必要があります。
 
節税効果に期待しすぎない
何度も言いますが、節税は一部の富裕層が受けることができるメリットです。
収入や資産が多く、毎年高額の税金を払っている人が、なんとかその税金の額を減らしたいと始めるのが、節税目的の不動産投資です。

資産も持たず、収入も多くない普通のサラリーマンにはその効果はほとんどありません。
資産を持っていない段階では、節税効果はおまけです。
 
不動産投資を事業としてとらえる
不動産投資は事業です。
しっかり勉強して積極的に関われば、成功する確率は格段に上がります。

事業として、リスクを把握することも大切です。
自分のとれるリスクを考え、積極的にリスクをとることで、資産を増やすスピードを上げることも可能です。

不動産投資は金額が大きいため一度の失敗が、人生を大きく狂わせます。
小さい失敗で終われる範囲で、リスクをとり、大きな失敗にならないようにコントロールしましょう。
 
長期の計画をたてる
不動産投資は、「ローンの支払い」「税金の支払い」との戦いです。

  • ローンの支払いをいかに滞りなく終わらせるか
  • 税金をいかに抑え分散するか<

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に成功がかかっています。
いつまでに、いくらの資産を築くかを決め、そこに向かって長期的な計画を立てましょう。
長期的な計画には、いつ何をしなければならず、いくらの費用が必要かをあらかじめ検討しておくことが重要です。

株式投資で、20年後の資産の大きさを計画することは難しいです。
相場に影響されますし、利益を自分でコントロールできません。

不動産投資はコントロールが可能です。
長期の計画をして、実行しましょう。

不動産投資で儲からない人たち

不動産投資で儲からない人の特徴を振り返ってみます。

  • 収益の構造を理解していない
  • 購入した物件価格が高い
  • 借り入れが多い、金利が高い
  • 運営経費を考えていない

結果的に、手元にお金が残らない人たちです。
自分で儲からないと思っているだけで、実は少しづつ資産は積みあがっています。

今回紹介したように、不動産投資は運営に失敗しなければ、儲からない人はいません。
人によって資産が積みあがるスピードが違い、ステップ2の【収入を得る」にたどり着くまでの時間が変わるだけです。

短期的な目線でとらえることなく、長期的な目線で不動産投資に臨んでください。
目先のキャッシュフローのみにとらわれずに、目的を明確化して、地道に資産を築いていきましょう。

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