区分マンション投資の紹介｜コツコツ地道に増やしたい人に向いてます

こんにちはマニです。

「区分マンション投資に興味があります。特徴はどんなものがありますか。また、区分マンション投資をするにあたって注意する点とかあったら教えてほしいです。」

こんな疑問を解決します。

私は地方でサラリーマンをしながらアパートを1棟所有しています。
区分マンションの特徴を解説していきます。

区分マンション投資とは

区分マンション投資とはマンションの1室を購入して賃貸に出し、家賃収入や売却益を得る投資方法です。
1棟アパートや1棟マンション投資に比べて、必要な投資金額が少額なため、サラリーマンに人気があります。

まずは、区分マンション投資のメリット・デメリットを紹介していきます。

メリット

まずは、区分マンション投資のメリットから紹介します。

1.　価格が安い

区分マンションは1棟物の物件に比べて、物件価格が安いのが特徴です。
1ルームマンションであれば都心では1000万円程度、地方であれば数百万円程度で購入することができます。1棟物に比べて少額から始められるので、サラリーマンの副業としても注目を集めています。

2.　手間がかからない

1棟物件を購入すると、共用部の管理や修繕などは投資家自身が行わなければなりません。
管理会社に依頼することもできますが、それでも問い合わせなどは避けられません。

区分マンションの場合、マンションの管理組合がそれらの業務は一括して行ってくれます。
投資家は必要な費用を払うだけでよく、問い合わせや業者手配などの手間が一切かかりません。

3.　立地の分散ができる

一棟物件の場合、立地が悪ければその建物全体の入居率が悪くなります。
区分マンションの場合、複数戸所有すれば立地を分散することができ、立地のリスクを分散できます。

商業施設や大学、企業の撤退などで将来、立地状況が悪化しても分散をしていればリスクを回避できます。

4.　物件数が多い

区分マンションは1棟もの比べて、売買される物件数が多く存在します。
物件数が多いということは、希望のエリアの希望の間取りの物件を見つけやすくなります。

5.　流動性が高い

1棟物件の場合、金額が大きいため融資を受けて購入するのが一般的です。
そのため、売却が難しく流動性が悪くなります。

区分マンションの場合、金額が小さいので、必ずしも融資を受ける必要もなく購入できる人が多くなります。
1棟物は基本的に、投資家や業者しか買主がいませんが、区分マンションの場合は、実際にそこに住む人（実需）向けにも販売できるため、流動性が高くなります。

6.　大規模修繕費用を分散できる

建物の価値を維持するために大規模修繕が必要です。
1棟物の場合、比較的小さな木造アパートでも一回に数百万円、大規模なマンションだと数千万円の修繕費用が必要です。

区分マンションの場合、毎月積立金を管理組合に支払います。
しっかりと管理されているマンションは積立金で修繕をおこなうので一度に支払う金額が少なくて済みます。

また、複数戸所有している場合は、大規模修繕の時期自体がずれるので大金を一度に用意しておく必要がありません。

デメリット

1.　管理費、積立金が高い

区分マンションは、管理組合に管理費と修繕積立金を支払わなければなりません。
共用部の清掃や光熱費、簡単な修繕工事の費用を入居者で分担して支払っています。

また、大規模修繕工事のために積立金を徴収しています。
家賃収入に占める管理費、積立金の割合が1棟物件に比べて高く、利回りを圧迫してしまいます。

2.　コスト削減の権限がない

共用部の清掃や小規模の修繕、大規模修繕工事などは管理組合が業者の手配を行います。
何もしなくていい反面、業者の手配や修繕の方法などを選択する権限がありません。
コスト削減や価値向上への経営参加ができず、管理組合の方針に従うしありません。

3.　融資が通りづらい

区分マンション投資は、1棟物件に比べて担保評価額が低く、利回りも低くくなるため融資が通りづらいです。
1棟物件の場合は、どこの金融機関でもアパートローンやプロパーローンを利用できますが、区分マンションの場合は利用できる金融機関が限られてきます。

また、利用できる場合でも、年収などの属性がよくないと融資を受けられないということもあります。

4.　規模が小さいため収益が限定的

区分マンションは規模が小さく、少ない資金で始められるのがメリットでしたが、反面規模が小さいために収益が限定的で資産拡大の速度が遅いのが欠点です。
同じ時期に区分マンションと1棟物件を始めても、10年後の資産の大きさに大きな差が出てしまいます。

5.　複数所有への手間が多い

区分マンションは複数所有することで、立地のリスクの分散ができましたが、個数を増やすまでの手間が大きくなります。
物件を購入するには、物件探し、買い付け、融資、契約、引渡しなど多くの手順を踏まなければなりません。
区分マンションを10室所有するには、10回同じ手順を踏まなければなりませんが、1棟10室のアパートを購入すれば、その手順は1回で済みます。

同じ収益を上げるにしても、物件を所有するまでの手間が多いのが欠点です。

6.　空室リスクが高い

区分マンション投資は、1室しか所有していない空室がキャッシュフローに強く影響してきます。
一度空室になると収入がゼロになるため、融資を受けている場合、返済ができなくなります。

1棟物件であれば、一室空室がでてもそのほかが埋まっていれば返済に困ることはありません。

7.　土地の所有権が少ない

区分マンションの場合、土地の所有権が限定的にしかありません。
土地の権利は所有者全員で共有しているため、いち個人の意思で自分の持ち分の土地だけを他人に売却することはできません。

そのため、金融機関からは土地の価値がほぼゼロとみられてしまいます。

区分マンション投資の注意点と投資戦略

区分マンション投資のメリット、デメリットを紹介してきました。
次に、区分マンション投資を進めていくうえで注意する点と、投資戦略について紹介します。

物件探しの注意点

まずは、区分マンション投資をするうえで注意点です。

管理状況を確認する

区分マンション投資は共用部の管理は、マンションの管理組合が行います。
管理の権限が区分マンションのオーナーにはないため、管理が悪い物件を買ってしまうと、所有者本人の力では改善することが困難です。
物件を購入するときはエントランスやゴミ置き場、メールボックスなど日常的な場所の清掃状況や廊下の使用状況などを事前にしっかり調査しておきましょう。

長期修繕計画の確認

共用部の管理と同様に、長期修繕計画は管理組合で作成しています。
管理組合が機能していない物件では、行き当たりばったりの修繕ばかりで積立金もしっかりと積み立てれてません。
積立金をしっかりと集金できていない場合や、いきあたりばったりの修繕で積立金が底をついている場合もあります。

立地が最重要

不動産投資に立地は最重要です。
特に大規模修繕や共用部の清掃などに権限がない区分マンションの場合、入居者を決めるためには立地が重要です。

いくら安いからと言って、賃貸需要のない場所の物件を購入をすることがないように事前にしっかり賃貸需要の調査をしましょう。

節税目的で購入しない

区分マンション投資では、節税できますよという営業トークで購入を勧められる方がいると思いますが、サラリーマンは節税目的で購入してはいけません。
というよりも、普通のサラリーマンには説明メリットはありません。

節税効果があるのは、

ぐらいの方です。
普通の人が節税対策で区分マンションを買っても無駄です。

区分マンション投資戦略

最後に区分マンション投資はどんな投資戦略に向いているかを紹介します。

長期的な視点で資産形成したい

区分マンション投資は長期的な資産形成に向いています。
融資を受けづらかったり、投資金額が小さいことから短期的に設けることには向いていません。
時間をかけてコツコツ資産を増やしたい方は区分マンション投資は向いています。

本業が忙しく不動産投資に時間をかけられない

区分マンションでも1棟物件でも管理会社に管理をお願いすれば事足ります。
しかし、一棟物件の場合は、共用部の清掃や少額な修繕、大規模修繕など少なからず投資家自身で検討判断しなければならないことがあります。

いっぽう、区分マンション投資は費用は掛かりますが、管理組合に一存できるので投資家の手間を極限まで減らせます。
管理が行き届いて、修繕計画もしっかりしている物件を購入すれば、本業が忙しい人にも不動産投資は可能です。

具体的な資産形成ステップを紹介

区分マンション投資の具体的な資産形成ステップを紹介します。
区分マンション投資にはこんな人が向いています。

1.　区分マンションを現金で購入
まずは、コツコツ自己資金を貯めましょう。
500万円貯まったところで500万円の区分マンションを現金で購入します。

都心は難しいですが、郊外であれば利回りが高いものも見つかると思います。

2.　区分マンションを融資で購入
引き続きコツコツ自己資金を貯めましょう。
区分マンションを現金で購入しているので、返済のストレスやリスクもありません。

本業の貯金と、家賃収入でまた500万円貯めましょう。
500万円貯まったら、今度は都心に1000万円の区分マンションを購入します。

今度は500万円の融資をうけてみましょう。
無借金の500万円の区分マンションと自己資金500万円あれば、借りられる金融機関も増えてきます。

3.　500万円貯まるたびに1000万円の区分マンションを融資で購入
コツコツ貯金を続け、500万円が貯まるたびに融資を受けて区分マンションの購入を増やしてきましょう。
返済もあるでしょうが、頭金を50％も納めていれば、キャッシュフローがマイナスになることもあまりないでしょう。

このように、自己資金と家賃収入で貯金を増やし、区分マンションを買い増していくことで資産を増やしていくことが可能です。
一棟物件のように一気に資産を増やすことはできませんが、比較的安全に資産を増やしていくことができます。

区分マンション投資の欠点

区分マンション投資は資産拡大までに時間がかかります。
そもそも投資を始めるための500万円貯めるのに10年ぐらいかかるかもしれません。

しかし、1戸、また1戸と区分マンションが増えていくたびに次の500万円が貯まるスピードが上がってきます。
そして、頭金をしっかり貯めてから融資を受ける戦略なので、キャッシュフローがマイナスになる可能性も低く、リスクが抑えられます。

時間がかかってもいいからリスクを少なくしてコツコツ貯めたい人に向いています。
1棟物件のように管理の手間もかからないため本業への支障も少ないでしょう。

また、株式投資のように築いた価値が突如として半減することもないので、長い時間をかけて資産を築くことができればそのあとは安泰な生活が待っています。

まとめ

区分マンション投資について紹介してきました。
不動産投資は、どういった目的で戦略を組むかで、選ぶべき投資スタイルが変わります。

自分の目的をしっかりと考えて、目的にあった投資スタイルが選べるようにしっかりと検討しましょう。