不動産投資の運用コストの紹介|削減だけがすべてじゃない

こんにちはマニです。

「不動産投資を始めたいけど、物件を買った後ってやっぱりお金がかかるの?費用を抑えるポイントとか注意点とかあれば知りたいです。」

こんな悩みを解決します。

今回の内容

  • 不動産投資の運用コストを紹介
  • 運用コストを抑えるポイントと注意点

私は地方でサラリーマンをしながアパートを1棟所有しています。
そんな私が解説します。

目次

不動産投資の運用コストを紹介

不動産投資は買ったら終わりではなく、買った後もいろいろなコストが発生します。

家賃収入から運用コストを引いた残りが、投資家への収入です。

購入後の運用コストをしっかり把握することが、不動産投資の成功への大事なステップです。
どのようなコストがあるのか、ひとつずつ紹介していきます。

運用コストは「固定費」と「変動費」に分かれる

運用コストには、毎年決まった額が必要な「固定費」と、場合によって金額が変わる「変動費」があります。

「固定費」については、物件購入前にある程度の金額を把握することが可能です。
投資家自身の努力では、金額が変わらないものがほとんどです。

「変動費」は、物件の状態や築年数、建物の管理の状況で金額が大きく変わります。
投資家の努力次第で、大きく削減できる項目も多くあります。

変動費を理解して、しっかりと対策することで、収入を大きく伸ばしていくことが重要です。

固定費

固定費には、以下のようなものがあります。

  1. 固定資産税・都市計画税
  2. 火災保険料・地震保険料
  3. ローン返済
  4. 修繕積立金
  5. PM(プロパティーマネジメント)管理費
  1. 固定資産税・都市計画税

所有する不動産にかかる税金です。
具体的な税額は、

固定資産税評価額×1.4%(固定資産税)、0.3%(都市計画税)

税率については各市町村によって、若干異なります。

  1. 火災保険

火事や地震など、天災に備えるための保険です。
1年ごとに契約することもできますが、5年、10年の長期で契約するとその分、保険料が割安になります。

火災保険、地震保険に加入しない大家さんもいるそうですが、不動産投資をするうえでは必須のコストです。

  1. ローン返済

銀行融資を利用する場合、毎月決まった額の返済が必要です。
返済額のうち、利息については経費として計上することができます。

元利均等方式の場合、返済期間中の返済額は変わりません。
元金均等方式の場合、返済が進むにつれて返済額が減少していきます。

  1. 修繕積立金

区分マンションを購入する場合、管理組合に修繕積立金を支払います。
物件によって修繕積立金の額はさまざまで、しっかりと管理されていない物件は積立金が集まらず、大規模修繕を実施できないこともあります。

区分マンション投資をする場合は、管理組合がしっかりしているところを選ぶことが大切です。

規模が大きく、機械式駐車場、エレベーターなどの設備がある場合は金額が高くなります。
修繕積立金は、築年数が経つほど値上がりする傾向にあるので注意が必要です。

1棟物件は、大規模修繕に向けて自ら積み立てをする必要があります。
家賃の5%程度は積み立てるように考えておきましょう。

  1. プロパティマネジメント(PM)管理費

物件管理にはプロパティマネジメント(PM)とビルマネジメント(BM)の2種類があります。
PMは不動産管理で、BMは建物管理を意味します。

PMには、主に次のような業務があります。

  • 家賃集金、滞納対応
  • 入退去時の手続き、契約締結、契約更新
  • 入居者募集、リーシング
  • クレーム処理、トラブル対応
  • リフォーム手配、工事管理

PMを管理会社に委託すると、年間家賃の3~5%の管理料を払うことになります。

変動費

変動費には、次のようなものがあります。

  1. 原状回復費
  2. 設備修繕費
  3. 入退去時費用
  4. 光熱水費・通信費
  5. BM(ビルマネジメント)管理費
  6. 税理士費用
  7. 空室損失
  8. 所得税・住民税
  1. 原状回復費

入居者が退去した後に、次の入居者に入ってもらうためには原状回復工事が必要です。
具体的にはクロスやフローリング、畳の張替えなどがあります。

どんなにきれいに使っていても、経年劣化で部屋が傷むため、退去が出るたびに費用が掛かります。
原状回復費を削る大家さんもいるようですが、見た目がみすぼらしく、清潔感に欠けた部屋になるため、空室期間が長くなる原因になります。

  1. 設備修繕費

エアコンや給湯器、換気扇などは寿命が来れば交換が必要です。
長期間使用できるときもありますが、寿命の前に故障する場合もあります。

トイレやユニットバス、キッチンなども、まだ使用はできても時代に合わない古さのものは入居者のために更新すべきだと思います。
それぞれの機器の寿命はある程度決まっているので、寿命が来る前に計画的に資金を貯めておくことも大切です。

  1. 入居者募集費用

不動産会社に入居者を決めてもらった場合、その都度、不動産会社に手数料を支払います。

  • 仲介手数料 家賃の1カ月分
  • 広告宣伝料 家賃の0~3か月分

仲介手数料とは別に広告宣伝料という名目で、管理会社に手数料を支払います。
仲介手数料は、法律で決められた報酬ですが、広告宣伝料はそれ以外の報酬金です。

広告宣伝料は地域によってまちまちですが、不動産会社のバックマージンのため相場より高いと入居が決まりやすく、低いと決まりづらいという特徴があります。

  1. 光熱水費・通信費

共用部の照明、エレベーターなどの電気代、水道代などがあります。
無料インターネット設備を導入している場合は、別に通信費も必要です。

規模が大きい物件は共用の設備が多いので、光熱水費も高くなります。

  1. BM(ビルマネジメント)管理費

BMには、次のような業務があります。

  • 建物の清掃
  • 設備の管理、点検
  • 植物の管理
  • 防災設備の管理、点検
  • 定期巡回

建物の規模が大きく、設備が増えるとBM管理費も大きくなります。
また、築年数が経った物件は設備が古いため、費用も多くかかります。

  1. 空室損失

入居が決まらず空室が続くと、家賃が入ってきません。
空室損失自体は運用コストではありませんが、収入が入ってこないという点で、コストと同様な結果が生まれます。

投資家への収入を大きくするには、空室損失はできるだけ少なくすることが肝心です。

  1. 税理士費用

個人で青色申告をする場合や、法人決算する場合は、税理士に依頼することがあります。
投資家自身でもできますが、税理士に依頼することが一般的です。

申告書の作成だけであれば数万円から依頼が可能です。

  1. 所得税・住民税

家賃収入から、運用コストを引いた残りの金額に税金(所得税・住民税)が掛けられます。
「所得税」は、投資家本人の所得に応じて税率が変わり、所得が多いほど多くの税金を払わなくてはなりません。

「所得税」を低くするための方法もいくつかあるので、事前に勉強しておくことが大切です。

運用コストを下げるポイントと注意点

運用コストを下げると、手元に残る収入が増えます。
投資家自身の努力でできることもありますので、積極的にコストダウンを図るようにしましょう。

コストを下げるポイント

コストを下げるポイントをいくつか紹介します。

火災保険は長期で契約する

火災保険は長期でかけると割引があります。
一番長い10年契約だと、一度に支払う額は多くなってしまうのがデメリットです。

「長期年払い」という選択をすると、割引率は「長期一括払い」よりは割引が悪くなりますが、長期割引の額を1年ごとに支払うことも可能です。

管理会社を複数社から選定する

管理会社は多数存在します。
管理内容は会社によってまちまちで、管理費も3~5%と違いがあります。

管理内容をしっかり吟味して、複数社から見積もりをとることで、管理費のコストを下げることも可能です。

原状回復工事、修繕工事を自ら発注する

原状回復工事や、修繕工事を管理会社に依頼すると、

大家→管理会社→リフォーム会社→工務店

と工事が発生し、その分手数料が多く必要になります。

大家→工務店

とすることで、手数料を削減できます。
信頼できる工務店を見つけるのは大変ですが、一度見つけるとそのあとは、電話一本で修繕を依頼できるので効果的です。

空室損失を最低限にする

コスト削減以上に重要なことが空室損失を少なくするとです。
半年間空室が続けば、半年分のコストがかかったことと同じになります。

それなら3か月分の費用を使って、1カ月で空室をうめたほうが手残りは増えます。
不動産投資は事業です。

設備投資をしっかり行って、利益を最大化する努力をしましょう。

確定申告書類を自分で作成する

個人で青色申告をする場合、複式簿記で記帳する必要があります。
簿記の知識がない素人には難しいため、税理士に依頼することが多いです。

複式簿記は会計ソフトを使えば簡単に作成できます。
会計ソフトの費用も掛かりますが、税理士に依頼するより安くなるので、効果的です。

また、帳簿を自分でしっかりつけることで、事業の全体像を普段からしっかり把握できるメリットもあります。

自主管理する

物件が自宅の近くの場合で、区分マンションや戸建ての場合は自主管理も可能です。
家賃の集金、滞納対応、トラブル対応などを自分でできる場合は管理費を削減できます。

小規模な物件で、管理会社が行う業務を一通り勉強しておくことは、大きな物件を管理会社に委託する際にも生きてきます。

運用コストを下げるときの注意点

運用コストを下げれば手残りは増えますが、あれもこれも安くすればいいというものではありません。

  • 火災保険の保証金額を物件価格より少なくした
  • 管理会社を安さだけで決めた
  • 原状回復費をケチって、傷ついたクロス・フローリングを張り替えなかった
  • 定期清掃をいれない
  • 古い設備を更新しない(和式便器など)
  • 大規模修繕をしない

このような対策は一時的には手残りが増えますが、物件の価値が下がり、長期的に事業として収益を生み出しません。

不動産投資は事業であるため、最低限の設備投資は必要です。
そのうえで、周辺のライバル物件より少しだけ価値を向上させ、差別化できれば空室もすぐに埋まります。

変動費の中で、最も収入への影響が高いのは空室損失です。
最低限のコストをかけて、満室にすることが収入の最大化には不可欠です。

掛けるべきコストをしっかりと把握して、試行錯誤を繰り返しながら、収入の最大化を目指しましょう。

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