1棟物件投資の紹介｜融資戦略が最も大事な要素です

こんにちは、マニです。

「不動産投資に興味があります。物件の種類が色々あるみたいですが、1棟物件ってどうでしょうか？初心者は区分マンションから始めようというのをよく聞きますが本当ですか。初心者は1棟物件は難しいですか？教えてください。」

今回の記事では、不動産投資の中でも1棟物件の紹介をします。

区分マンション、戸建て投資との違いなどを解説します。

1棟物件投資とは

1棟物件投資とは、区分マンションや戸建て投資とは違い、アパートやマンションを1棟丸ごと購入して運用していく手法です。

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規模が大きく、売買価格も大きくなるため多くの資金が必要になるのが一番の特徴です。区分マンション投資や戸建て投資と比較するとリターンも大きく、投資家の努力次第で利益を大きくすることができるため、資産を大きく伸ばしたい人には適した投資方法とも言えます。

1棟物件のメリット、デメリットを紹介してきます。

メリット

1　利回りが高い

1棟物件投資は利回りが高いです。

区分マンションは購入できる投資家が多く立地が良いものも多いので競争が激しく価格が高止まりして利回りが良くありません。

1棟物件は規模が大きく投資家が多くないので流動性が悪いため、全体的に利回りが良いです。また、管理費や修繕費などを自分でコントロールしやすいので実質利回りもよいです。

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2　収入が多い

1棟物件の場合、一度に複数の部屋を同時に購入できます。

購入金額は大きくなりますが、その分収入も大きくなります。

融資を受けて購入できれば少ない自己資金で多くの収入を得ることができ、資産拡大を目指すのであれば有利になります

3　資産価値が高い

1棟物件は土地付きがほとんどです。

建物は経年劣化で資産価値が低下しますが、土地は低下しません。特に築古で土地の割合が高いものは資産価値が低下しずらく購入金額に対する資産価値が高くなります。

4　自由度が高い

区分マンションの場合、共用部の清掃・修繕などは管理組合が行い区分所有の投資家の権限はほとんどありません。

一棟物件はすべて管理・修繕を投資家自身で決定できます。大規模修繕の仕様やタイミング、予算、業者選定など自由に決定できます。

5　空室リスクが小さい

区分マンションであろうと1棟物件であろうと立地が同じであれば、基本的に同じだけの空室リスクを抱えます。

ただし、区分マンションの場合、空室になると収入がゼロになってしまうのに対して1棟物件の場合はそのほかの部屋からの家賃収入があるため、収入がゼロになる心配はありません。

6　融資を受けやすい

銀行融資は建物の耐用年数が融資期間であることがほとんどです。

木造で22年、RC造で47年が耐用年数です。戸建て投資は築古の木造物件がほとんどなので、融資期間が極端に短く、融資を受けることは難しいです。

区分マンションは土地分の資産価値がないので、担保評価が低く融資金額が伸びません。RC造であれば融資期間が長く取れやすく、土地の価値が高ければ担保評価も高く融資を受けやすいです。

デメリット

1　投資金額が大きい

一棟物件は投資金額が大きいです。

区分マンションの数戸～数十戸を一度の購入するため金額が大きくなります。マンションの場合は1億円を超えるような物件も存在します。

2　初期費用が多く必要

1棟物件が融資を受けやすいといっても、ある程度の頭金は必要です。

一般的には購入金額の2～3割程度は必要で、5000万円の物件を購入する場合は1000万円の自己資金を用意しなければなりません。思い立ってすぐに始められるような気軽さはありません。

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3　流動性が悪い

投資金額が大きく、初期費用が多く必要なため投資家が絶対的に少ないです。

また、融資を受けて購入することがほとんどのため築年数が古かったり、立地が悪く担保評価が出ない場合は融資を受けることができず購入希望者がいても売買が成立しません。

4　失敗したときのリスクが大きい

融資を受けて投資ができるの不動産投資のメリットではありますが、物件選びを失敗するとリスクが大きくなります。

区分マンションや戸建てを現金で購入した場合、最悪投資した金額を失うだけで済みますが、1棟物件の場合、融資金額が大きいと投資金額以上に借金を抱えることがあります。

5　手間が多い

管理、修繕の自由度が高いメリットは裏を返せば手間が多いことになります。

共用部の掃除や修繕などは、業者を手配しなければなりませんし、大規模修繕の時期ややり方も投資家自ら考えなければなりません。区分マンションは費用だけ払っていけば誰かがやってくれましたが、1棟物件はみずから行わなければなりません。

6　災害リスクが高い

1棟物件は複数個が1か所に集中しているため災害リスクを分散できません。

区分マンションは別の立地に複数持っている場合は分散が可能ですが、1棟物件はそれができません。火災保険でカバーすることもできますが、自殺などの事故で風評被害にあった場合は保険でのリスクヘッジは難しいです。

1棟物件の注意点と投資戦略

次に、1棟物件を始めるための注意点と投資戦略について紹介していきます。

注意点

1棟物件を始めるための注意点を紹介します。

事前の収支シミレーションを必ず行う

1棟物件を購入する場合は、事前に収支シミレーションを必ず行いましょう。

融資を受ける場合はローンの返済が必要です。減価償却が終われば税金も増えます。

返済期間中の現金がなくならないようにキャッシュフローを常に意識しなければなりません。特に長期で融資を受ける場合は注意が必要です。

無理のない資金繰りをする

いくら融資を受けられるといっても頭金を用意しないフルローンは避けたほうがいいでしょう。

自己資金が多い人がフルローンを組むのはいいですが、自己資金が少ないうちは危険です。どんなトラブルが来るかわかりません。

予期せぬトラブルが起こった時に自己資金が底をつき、ローンの返済ができなくなると不動産投資はゲームオーバーです。それ以上、不動産投資を続けられなくなるだけでなく、投資した金額以上に借金をかかえて破産してしまうおそれもあります。

キャッシュフローと利益の違いを理解する

いくらキャッシュフローが良いといってもそれだけを見てはいけません。

キャッシュフローはあくまで見せかけの現金で、不動産投資の本当の収益は利益です。利益の出る物件を購入してキャッシュフローを回す必要があります。

キャッシュフローだけを追いかけてしまうと、目先の現金にばかり意識がいって長期計画がおろそかになります。デットクロスを迎えた際に現金が足らなくなったり、返済ができなくなる恐れがあります。

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長期融資に注意する

長期の融資はその期間何があるかわかりません。

いくらキャッシュフローが出るからと言って35年ローンを組むのは危険です。35年のうちに家賃は下がるでしょうし、修繕費用も増えてきます。

ローンの返済額は変わらないので年が経つほどキャッシュフローが悪化します。長期で融資を受ける場合は、最悪の状況を想定して融資期間中すべてにおいてシミュレーションをしておきましょう。

マンションとアパートの違い

1棟物件にもマンション（RC造）とアパート（木造）があります。

両者は同じ1棟物件の特徴をそなえていますが、ほかに違いが存在します。1棟物件を購入する場合はその特徴を理解して自分に合ったほうを選びましょう。

耐用年数による融資の違い

一般的にアパートは木造、マンションはRC造です。耐用年数が木造22年、RC造47年と違いがあります。

マンションのほうが構造が頑丈で断熱性などの性能が高いなどの居住者側の違いもこともありますが、不動産投資で一番の違いは耐用年数が違うことによる銀行融資の受け方です。耐用年数が短いため木造は融資期間が短く、担保評価も低いため融資が受けづらいです。一方RC造は耐用年数が長く、担保評価も高いので融資が受けやすいです。

融資を期間を長く、融資金額を大きく取れたほうが投資利回りは向上し、レバレッジを利かせた投資ができます。初期のころは現金が少ないため、キャッシュフローが多くでる物件のほうが資産拡大が速くできるため、マンションのほうが資産拡大しやすいです。

維持費の違い

アパートは小規模なものが多く、木造アパートは共用部と呼べるものがほとんどありません。外部の照明と共用の水栓ぐらいで光熱費も安く、共用部の設備の維持費もほとんど必要ありません。

一方RC造は規模が大きいものも多く、エレベーターや受水槽、ポンプなど共用部の設備が多くあります。光熱水費も高くなり、メンテナンス代などの費用も必要です。設備の更新には多額の費用が必要になってきます。

固定資産税の違い

固定資産税は所有している不動産の資産価値に課税されます。

資産価値が高いほど税金が高くなります。木造のアパートは20年を過ぎると建物の価値が最低ラインになるのに比べRC造のマンションは40年経っても価値が残っていると判断され固定資産税が高くなります。

出口戦略の違い

アパートとマンションは出口戦略でも違いがあります。

小規模のアパートは価格が安いため、管理をしっかりしている物件はある程度利回りであれば買い手が見つかります。また、不動産に占める土地の価値の比率が高いため、建物を解体して更地にして土地として売却する方法もあります。木造アパートは解体費がRC造に比べて安く済みます。

RC造は価格が高いため買うことができる投資家が限られてきます。建物の比率が高いため、建物を解体して土地として売却するのも難しいです。解体費も高く、規模が大きい場合は杭の引き抜きに多額の費用がかかる恐れもあります。

投資戦略

1棟物件は区分マンション投資、戸建て投資の中で最も融資を受けやすく、投資金額も大きくなるため、レバレッジを利かせて資産拡大していくことに適しています。

投資戦略としてはやはり銀行融資をうまく利用していく方法が良いでしょう。具体的な投資方法を紹介します。

キャッシュフローを残して現金を増やす

融資を引いた場合、利益とキャッシュフローに大きな差が生まれることがあります。

利益が出ていなくてもキャッシュフローが出たり、その逆もあったりです。物件購入後は減価償却が多く計上できキャッシュフローが多く出ても、しっかりと利益が出ていないとデットクロスを迎えたときに現金が不足してしまいます。

逆にキャッシュフローが出ていなくても、利益がしっかり出ていれば資産拡大という意味では成功しています。

忘れてはいけないことは、現金がなくなると投資活動が失敗するということです。そのためにはしっかりと資金計画をして現金が不足しないように管理しなければなりません。たとえキャッシュフローが出ていなくても手持ちの現金で返済して、借金を完済できればそのあとはずっと現金が増えます。

要はその時期まで何があっても現金を不足させてはいけないということです。

売却も絡めて資産を増やす

不動産投資は家賃収入だけでなく、売却時の売却益でも利益を上げることができます。

売却益狙いの、不動産投資は様々な知識と経験が必要なため、初心者には難しいですが家賃収入を利益の基本に据えて、状況をみて売却益を狙っていくことでさらに資産を増やすことができます。

具体的には減価償却が切れるタイミングを目安に売却してしまうということです。減価償却が切れると経費の計上が少なくなるので税金が高くなります。そのタイミングまでにしっかりと返済をして、キャッシュフローを貯めて入れば売却益で利益こそ出なくても投資活動全体としては、利益を確保できます。

不動産を保有し続けるという選択肢もありますが、減価償却が切れるタイミングで現金化し築年数の新しい物件に資産を組み替えることによって新たな減価償却を計上できるため、不動産投資が安定していきます。

まとめ

今回は1棟物件投資を紹介してきました。

一棟物件は区分マンション投資、戸建て投資と比べて次のような違いありました。

このような特徴から、

このような人は資産拡大の手助けになるので最適です。

一方、

といった人には、あまり向かない投資方法でもあります。

不動産投資は1棟物件だけではありません。資産拡大が目的じゃない人や不動産投資に掛ける時間がない人は区分マンション投資が向いていたりします。

どの投資法をとるかは、投資家本人の考え方や置かれている状況によって変わってきます。それぞれの投資法の特徴をよく理解して自分に合った投資方法を選択しましょう。

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