戸建て投資の紹介【がっつりハマりたい人向けです】

こんにちは、マニです。

「戸建て投資に興味があります。区分マンションや1棟物件との違いは何ですか?注意するポイントとかあったら知りたいです。教えてください。」

今回は、戸建て投資について解説します。
区分マンションや1棟物件との違いなど、初心者が注意すべきポイントをまとめて解説します。

この記事を読めば、戸建て投資についての全体像を理解し、よりよい選択ができるようになると思います。

是非最後までご覧ください。

目次

戸建て投資とは

戸建て投資とは、土地付きの1戸建て住宅を購入し賃貸に出して、家賃収入や売却益を得る方法です。
戸建てには「新築」「中古」「ぼろ物件」など築年数によって違いがあります。

一般的に戸建て投資と言えば中古~ぼろ物件をリフォームして貸し出す方法を指すことが多いです。
今回紹介する戸建て投資もここに絞って解説していきます。

戸建て投資の特徴

「戸建投資」は「区分マンション投資」「1棟物件投資」と比較して、次のような特徴があります。

  • 築年数が古い
  • 立地が悪い
  • 建物の状態が悪い
  • 間取りが悪い

これらの理由で買い手がうまくつかず、割安な物件に出会えることが割と多くあります。
戸建て投資の肝は割安な物件を購入して安くリフォームして高利回りで貸し出す
ことにあります。

メリット

次に戸建て投資のメリット・デメリットを紹介していきます。

  1. 初期費用が安い
  2. 指値が通りやすい
  3. 利回りが高い
  4. 管理の手間が少ない
  5. 競合が少ない
  6. 入居期間が長い
  7. 流動性が高い
  8. リフォームのノウハウが学べる

1. 初期費用が安い

戸建て投資は築古が多く、少ない資金で購入できます。
投資家の大半は500万円以下の物件を購入していて、高額な1棟物件に比べて初期費用が少なく始めやすいのが特徴です。

2. 指値が通りやすい

指値とは値下げ交渉のことです。
不動産投資は売主と買主の合意で、売買金額が決まります。
人気の物件は金額が高くなりますし、逆に人気のない物件は安くなります。
買い手が見つからない物件は金額を下げざるを得ないため、値下げ交渉が通りやすいです。

戸建て物件は売主が投資家ではなく一般人であることが多いため、価格相場がわからず割安な金額で決まることもあります。

3. 管理の手間が少ない

戸建て物件には区分マンションや1棟物件のような共用部というものがありません。
そのため共用部の清掃や管理は不要です。
敷地内の清掃も基本的に入居者自ら行います。

設備が壊れた場合は当然修理が必要ですが、管理といってもその程度で定期的になにかやる必要はありませんし費用もほとんどかかりません。

4. 競合が少ない

集合住宅に比べて戸建ては賃貸の絶対数が少ないため、賃貸に出す際の競合が少ないです。
「家は買わない/買えないが戸建てに住みたい!!」という需要はある程度存在するので、入居付けもしやすいです。

5. 入居期間が長い

戸建て物件はファミリーの入居が多いため、単身者用アパートに比べて入居期間が長くなります。
入居期間が長くなれば原状回復費用や広告費、空室ロスが減るため利回りが改善します。

6. 流動性が高い

金額が小さく自身も買いやすいですが、売却時にも売りやすいです。
立地や築年数で魅力がない物件もリフォームをしっかり行えば一定の需要は見込めます。
投資家だけでなく、実需向けでもあるのが戸建て投資のメリットです。
リフォーム自体が困難な場合でも、住宅街であれば更地にして分譲土地として販売することも可能です。

7. リフォームノウハウが学べる

戸建て投資にはリフォームは不可欠です。
手配や企画は大変ですが、その分知識や経験がつきます。
自らDIYすることで、コストを抑えることもできます。

デメリット

  1. リフォーム代が高い
  2. 投資効率が悪い
  3. 立地が悪い
  4. 物件探しが大変
  5. リフォームの知識が必要
  6. 融資が受けづらい

1. リフォーム代が高い

戸建て物件は区分マンションに比べてリフォーム費用が高くなります。
室内リフォームだけでなく、外壁塗装やひどい場合には柱などの修繕も必要になります。
区分マンションや1棟物件に比べて、1室のリフォーム費用の比率が高くなります。

2. 立地が悪い

戸建て投資の場合、そのほとんどが郊外の物件です。
区分マンションや1棟物件のように駅徒歩10分圏内の物件や23区内の物件を購入できることはほぼないでしょう。
仮にあったとしても立地のよい物件は土地値が高すぎて、利回りが極端に悪くなります。

3. 物件探しが大変

区分マンションや1棟物件に比べて、売買物件の数が少ないです。
物件数が少ないだけでなく購入を検討する人が投資家のみならず、実需の人もいるので競争相手も多くなります。
実需層は利回りなど気にしないので高値で購入することも多く、そのような人と同じ物件を争った場合、目標とする利回りではまず間違いなく買えません。

4. リフォームの知識が必要

戸建て投資は人が住まないような古びた物件を安く購入し、安くリフォームして貸し出すことで利益を取れる投資法です。
そのため最低限のリフォームの知識が必要です。
何も知らないままリフォーム業者のいいなりでリフォームすると工事費が高くなるばかりか、実際には需要のないリフォームをしてしまう可能性もあります。

5. 融資が受けづらい

戸建て投資は築古の木造物件であることがほとんどです。
銀行融資の基本として耐用年数を超えた不動産物件には融資はつきません。
木造は耐用年数が22年で、戸建て投資の物件はたいてい築22年以上の物件です。
耐用年数が過ぎているためほとんどの銀行では融資を受けるのが難しくなります。

投資効率が悪い

金額が1棟物件に比べて小さく自己資金で現金買いできますが、銀行融資が受けづらいためレバレッジを利かせた投資ができません。
戸建て投資はレバレッジをかけた投資法と比べると投資効率が悪くなります。
同じ自己資金で始めた場合でも、1棟物件にくらべて資産拡大のスピードが遅くなります。

戸建て投資のポイントと投資戦略

次に戸建て投資のポイントと投資戦略を紹介します。

戸建て投資を失敗しないためのポイント

  1. 購入前にリフォーム費用を見積る
  2. DIYしてみる
  3. 出口戦略を考えておく
  4. リスクが高いと認識する
  5. DIYしてみる
  6. リフォームを安く抑える

1. 購入前にリフォーム費用を見積る

戸建て投資にはリフォームは必須です。
事前に物件をしっかりチェックして、どの程度リフォームすれば相場家賃で貸し出せるのかを検討しましょう。
その際にリフォームにかかる費用を自分で見積もることができれば失敗が少なくて済みます。
経験が浅いうちは見積もりは難しいでしょうから、リフォーム会社や工務店に工事を発注する前提で現地調査に同行してもらって見積もりをお願いするのも手です。
特に水回りはコストがかかるため、事前のチェックは重要です。

2. DIYしてみる

コスト削減の幅が大きいのも戸建て投資の魅力です。
自己資金が少なく銀行融資を受けることが難しい人は、まずは自分の労働力を投下しましょう。
壁紙の張替えや塗装・床の補修など初めは難しいですが、何度か経験しているうちに上達します。

3. 出口戦略を考えておく

戸建て投資は他の投資法に比べて立地が悪いものが多いです。
いくら賃貸でうまくいったとしても出口で売れ残るような物件の場合、トータルで利益が出にくいです。
出口として実需向けに売るために魅力的なリフォームをしたり、宅地として売れるだけの立地であるかのチェックなども重要です。
古くなった物件を解体し、新築するなどの方法もあります。
出口戦略をしっかりと検討して投資しましょう。

4. リスクが高いことを認識しておく

戸建て物件で相場より安く購入できるものは、隠れたリスクが潜んでいることが多いです。
シロアリや雨漏りにやられていたり、近隣住民とトラブルになっていたりなどです。
リスクを完全に回避することは不可能なので、トラブルになった時にどのように対応したらよいのか事前に考えておきましょう。
戸建ては区分マンションよりもリスクが高いことを認識しておくべきです。

5. リフォームを安く抑える

戸建て投資の場合、リフォーム費用の占める割合がほかの投資法の比べて高くなります。
そのためリフォームを安く抑えることができれば、その分利回りは改善します。
DIYして自分でやってみることももちろんですが、業者の選び方を学んだり、不必要なリフォームをしないようにするなども必要です。

投資戦略

戸建て投資の投資戦略は、基本的には区分マンションと同じです。
>>>区分マンション投資について

投資戦略

現金買いで物件を購入し、無借金の物件を担保に融資を拡大していく

区分マンションと違う点は土地の価値が高いので、無借金の戸建てを共同担保として利用しやすいことです。
区分マンションは実際はどうあれ担保評価してくれない場合が多いですが、戸建ての場合は土地としての担保評価がでます。
一棟目を購入した時点で現金はなくなりますが、次の物件の担保として使えるため投資効率は区分マンションよりは良くなります。

戸建てはスキルも向上する

戸建て投資は買い進めていけば、実績も認められ属性も上がってきます。
区分マンションも資産としては積みあがっていきますが、管理や手間がない分スキルが向上しません。
区分マンション自体が銀行の担保評価も高くないので、資産規模を拡大したいのであれば戸建てを買いましたほうがよいです。

区分マンション投資との違い

ここまで紹介してきたように戸建て投資は、

  • 融資を受けづらい
  • 投資効率が悪い
  • 少額で現金買いできる
  • そのため低リスク

といった区分マンションと同じような特徴をいくつか備えています。
不動産投資を始めたいけど、融資を受けるのが難しい人には始めやすい投資手法です。
最後に、戸建て投資の区分マンション投資の違いを紹介します。

不動産投資にかける時間、労力はあるか

区分マンションの場合、管理や修繕は管理組合が行ってくれます。
立地が良く管理がしっかりとした物件を選びさえすれば、あとは退去後の原状回復工事と適正な家賃設定をするだけで投資家自身のすることはほとんどありません。
逆に、利回りの改善策が投資家自身ではほとんどとれないとも言えます。
いっぽう戸建て投資の場合、管理や修繕、リフォームなど自分の時間と労力をかけることでいくらでも企画、コストダウンが可能です。
労働力をフルに活用して極限にまでコストを下げることができますし、アイデア次第でどこにもないオンリーワンの物件を作ることもできます。

自分で積極的に不動産投資に参画したい人は戸建て投資が向いています。

まとめ

戸建て投資を紹介してきました。
1棟物件のように融資付けというハードルを超えずに、小額から始められるのがメリットでした。
区分マンションと違い、投資家自身の努力次第で利益を大きく伸ばせることができるのもポイントです。

  • 属性が悪く融資を受けるのが難しい
  • リスクを大きく背負いたくない
  • 資産規模は拡大していきたい
  • 勉強や努力はするつもり

こういった人は、戸建て投資が向いているかもしれません。
まずは、本で最低限の知識を習得しましょう。
あと、自己資金も貯めましょうね。

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