不動産投資の初期費用はいくら必要??【実際の費用を公開します】

こんにちはマニです。

シミュレーションでつかう初期費用っていくらかかるの…
7~10%と聞くけど、どの値をつかえばいいの…
初期費用ってどんなものがあるの…

今回は、初期費用の中身や金額の出し方を解説しながら、わたしが購入した物件でかかった初期費用をすべて公開します。

今回は内容が少しお堅いです。
興味がある方のみご覧ください。

今回の記事

初期投資の中身と計算方法を紹介

わたしの物件の初期費用をすべて公開します

初期費用を用意するときに注意すること

目次

初期投資の中身と計算方法を紹介

初期費用として必要なもの一つずつを紹介します。

買付申込時に必要な費用

手付金

買付を入れるときに必要な前金です。厳密には初期費用ではなく、物件購入価格にふくまれますが買付を入れるタイミングとしてかならず現金が必要です。

購入価格の5~10%が一般的ですが、これより低くてもかまいません。
人気物件で競争がはげしいものだと手付金を多くいれるほうが交渉をすすめやすいというメリットもあります。

契約時・物件引渡し時に必要な費用

不動産仲介手数料

仲介会社に物件の媒介をお願いしたときには手数料が必要です。

物件価格(税込)200万円以下     :上限5%
物件価格(税込)200万円-400万円以下:上限4%(+2万円)
物件価格(税込)400万円-      :上限3%(+6万円)

この金額は法律できめられた金額です。
これ以外に手数料を請求することは法律違反になります。
広告料などのなまえで請求してくる業者がいれば注意が必要です。

融資事務手数料、実行手数料

銀行から融資を受けるときに事務手数料、実行手数料が必要です。
3万円が相場です。

融資保証料

融資を受けるときは保証人として保証会社をつけるのが一般的です。
保証料の相場は融資金額の2%、金利上乗せで支払うときはは0.2~0.3%程度です。

金利上乗せのときは初期費用というよりも、ローンの支払い利息がふえると思ったほうよいでしょう。
その場合は初期費用としても必要ありません。

印紙代

物件の売買契約書と銀行との金銭消費賃借契約書にそれぞれ印紙が必要です。
物件価格、融資価格で金額が違いますが、3,500万円の物件で売買契約書10,000円、金銭消費賃借契約書20,000万円必要です。

そのほかの価格帯を知りたい方は国税庁のホームページで確認できます。

登録免許税

中古物件を購入すると所有権移転登記の手続きが費用です。
費用は物件価格の2.0%です。

これとは別に銀行から融資を受けるときは抵当権も登記する必要があるため、借入金額の0.4%が必要です。

司法書士費用

登記手続き、取引の立ち合いなど専門家の司法書士にお願いします。
費用はまばらですが、10万円が相場です。

固定資産税、都市計画税

1月1日に物件を所有している方にかかる税金です。
年の途中で購入したときはその年の残りの期間におうじて売主に支払います。

固定資産税×その年の残りの期間を売り主に支払います。

物件引き渡し前後(遅くても引渡し1月以内)に必要な費用

火災保険料

自宅や車と同じように購入した物件には万が一に備えて火災保険に入る必要があります。
3,500万円の物件の場合、年払いで6万円程度です。

長期でかける場合が一般的で10年契約だと55万円程度です。
10年契約で加入する場合も現金としての支払いは購入時に発生します。

物件引き渡し3~6か月後に必要な費用

不動産取得税

不動産取得時に発生する税金です。固定資産税評価額の4%が必要です。

必要な現金の準備を忘れずに

以上、物件購入時の初期費用を説明しました。
支払い時期が数カ月遅れてくるものもあります。

支払うタイミングで現金がないということにならないように計画的に準備しましょう。
特に不動産取得税は忘れたころに納税通知書がやってくるので現金の準備を忘れずに。

私の物件の初期費用をすべて公開します

それでは、私が実際購入した物件の初期費用をすべて公開していきます。
購入した物件の金額は3,600万円、借入金額3,500万円でした。

1,000円以下は切り捨てしています。

手付金 50万円

不動産仲介手数料 125万円

融資事務手数料/実行手数料 3万円

融資保証料 0円

売買契約書印紙代 0円

金銭消費賃借契約書 2万円

登録免許税 56万円

司法書士費用 11万円

固定資産税、都市計画税 3万円

不動産取得税 96万円(未定)

火災保険料 55万円(10年契約)

不動産取得税の金額は未定ですが、固定資産税評価額から計算すると96万円ぐらいになりそうです。

火災保険料は購入時に契約する必要があります。
毎年発生する保険料を前払いしているだけなので初期費用とは別物なのかもしれません。

経費としても実際10年間で計上します。
物件購入時に現金に余裕がない方は10年前払いではなく、少し割高にはなりますが、短期(1~3年)契約で初期費用を抑えるという手もあります。

私の場合は、それ以外に融資額3,500万円と手付金50万円の不足分の50万円を現金で支払いました。

まとめると

融資金額不足分として 100万円(買付時に手付金として50万円)
引き渡し時(前後)に 257万円(火災保険を除くと202万円)
引渡し後3~6か月後に 96万円

を現金として支払ったことになります。
一般的な諸経費でいうと、257万円+96万=353万円で物件価格の9.8%になりました。(火災保険を除くと8.3%)

私の場合は融資保証料が不要でしたので、その分、費用を抑えられました。
それでも10%近くは初期費用が必要ということです。

また、融資についても満額に近い借入ができましたが、それでも現金が453万円必要です。
これは物件価格の12.5%にです。

初期費用の大半は仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、火災保険料です。
これは物件価格に比例しますので一般的に言う諸経費7~10%は妥当なとこでしょう。

火災保険料の金額を除外したり、物件を売主から直接購入して仲介手数料が不要な時は7%ぐらいなのでしょう。
ただし、安全のためシミュレーションでは10%見ておけばいいと思います。

融資を受けても頭金として現金は必要

以上のことから物件を購入される方は、収支シミュレーションでは初期費用10%、頭金としての現金を最低でも10~15%程度用意する必要があるということが理解いただけたと思います。

初期費用を用意する際に注意すること

私の場合、初期費用は証券会社に積み立てしていた投資信託を切り崩して現金を用意しました。
現金を融資をうける銀行口座へ移すのに、『証券口座内で投資信託を売却、現金化→メイン銀行へ出金→メイン銀行から融資先銀行に振り込み』といったステップが必要でした。

なんとこのステップに1週間以上の時間を要しました。
私の怠慢ではなく、各金融機関の手続きに必要な期間です。

現金の用意は計画的に

投資信託などの比較的流動性の高い資産で保有していたからまだよかったです。
これが時価総額が少なく売買代金の少ない個別銘柄で保有していた場合は、現金化するまでに、さらに時間がかかっていたかもしれません。

私の場合、引渡し日の当日にぎりぎり振替が完了しました。

初期費用は数百万円単位のお金が一度に必要です。
融資が通り引渡しの日程が決まったらすぐに資産を現金化し、融資を受ける銀行口座へ振り替えることをお勧めします。何事も計画的に進めていきましょう

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