こんにちは、マニです。
今回は賃貸経営をしていくうえで大切な利益の伸ばし方について考えてみたいと思います。
利益を伸ばすには大きく二つのアプローチがあります。
- 売り上げを増やす
- 経費を減らす
売上を増やすには、リフォームなどで物件の価値をあげて家賃をあげる方法があります。
いっぽう経費を減らす方法には、大家自らDIYする方法や、修繕費を自主発注する方法があります。
空室率を下げるという意味では、家賃を相場より下げて空室期間を減らすという方法もあります。
今回は私が考える利益の増やし方のアプローチについて紹介します。
売上を伸ばすか、経費を削減するか
資金を投入して物件の価値をあげて家賃収入を増やすのか、経費を削減して支出を抑えるのか。
ここは、経営者の腕の見せ所です。
どちらが正解というものでもありません。
マニ結果的にたくさんの利益を残せば、ビジネスとしては正解です。
私が選ぶ方法
で、私が選ぶ方法は何かというと、「経費をかけて、売り上げを伸ばす」です。
具体的に言うと、入居者の満足度を上げるような資金投入をして満室経営を目指すということです。
売上を伸ばすために空室期間を短くすることも大事ですが、それ以上に入居期間を延ばすことを大事にしたいと思っています。
「これから入居する人」に魅力的な物件をつくるより、「今住んでいる人」に魅力的な物件づくりをするということです。
売上を伸ばすにはリフォームなどで家賃をあげる方法もありますが、入居期間を長くすることで売り上げを最大化しようと思っています。
それは、なぜか、、、
マニどんなリフォームしたら、どれぐらい家賃があげられるかわからないですから。
入居者の満足度は比較的簡単にモニタリングできます。
いっぽう、まだみぬ入居者の希望を想像してリフォームするのは、かなり難しいと思います。
経費をかけて、売り上げを増やす
私が管理をお願いしている管理会社さんの市内の入居率の平均は92％だそうです。
営業力もある会社なので、そこそこの立地で、そこそこの物件であれば入居率90％は固いでしょう。
優秀な数値ですね。
入居者への対応や、問い合わせの応答もスムーズでいつも助けられています。
マニほんとに感謝しています。
ライバルたちの動向
地域の大家さんの多くは『特に、何もしない戦略』を取っています。
トラブル対応や賃貸募集も管理会社にお任せ。
退去後は簡単な修繕とクリーニングのみ、最新設備の導入も特になし。
経費も労力もかからない代わりに、空室率や家賃設定は相場並み。
マニまあ、これはこれで正解だと思いますが。
何もしなくても、安定した収入が入ってくるのが不動産投資のうまみの一つでもありますからね。
で、私はどうするかというと…
『経費をかけて、売り上げを伸ばす戦略』です。
一つの目安としては、家賃収入5％の経費をかけて、空室率を5％上げるです。
マニ空室率を90％から95％に上げるために経費をかけるということですね。
それじゃあ、利益は1円も増えないじゃないの？
たしかに、これって意味があるんでしょうか。
地域No.1大家になるために勉強中
現在の私はまだまだビジネスを始めたばかりで何が正解なのかわかっていません。
周りと同じように『特に何もしない戦略』を取ってしまっては、ちっとも成長しませんし、地域No.1大家にはなれません。
今の私が取るべきは、目先の利益より、将来の大家としての経験です。
小さく賭けていろいろチャレンジしたいと思っています。
投資した経費をすぐに回収する必要もありません。
回り道でも、大家としての経験と一緒にゆっくり回収できればいいと思っています。
地域No.1大家になるために
地域No.1大家になるために必要なことは、『頭を使うこと』と、『手を動かすこと』です。
どうやったら売り上げが伸びるか考え、思いついたことをどんどん実践する。
失敗もたくさんあるでしょう。
失敗した物をどんどん捨てていき、上手くいったものだけを残していけばいいと思います。
チャレンジの先にあるもの
周りの大家が『特に何もしない戦略』で楽に収入を得ている中で、利益も増えないチャレンジを続けていく先にはいったい何があるのでしょうか。
それは、周りに影響されない、唯一無二の物件になることです。
『特に何もしない戦略』のライバルがどんぐりの背比べをしている中、挑戦を続けていけば地域No.1の魅力的な物件も夢でもはありません。
退去も減り、入居の順番待ちが起きるかもしれません。
この戦略の効果が見えてくるのはもっともっと先の話。
- 入居者の満足度が上がり入居期間が延びる
- 価値が認められ、入居の順番待ちが起きる
- 入居希望が増え、家賃下落も抑えられる
- 地域No.1の物件になる
実感できるのはだいぶ先ですが、きっとこういう話です。
挑戦することのメリット
挑戦することのメリットはその物件の利益が増えるだけではありません。
一番のメリットは大家として経験値が増えることです。
そして経験値が増えると、次の物件の失敗する確率が下がります。
何をすれば売り上げが増やせ、何をすれば満室経営ができるのか。
ノウハウを積めれば、積極的にリスクを取れるようになります。
今の挑戦はそのための布石。
経営者としてのスキルを上げるために、たくさんの頭を使い、たくさんの手を動かすことが大事だと思います。
まとめ
今回は、売り上げを伸ばすか、経費を削減するかについて、私の考え方を紹介しました。
ビジネスは最終的に利益が残れば成功です。
ただ、『最終的に』という、ステージが『今』なのか、『1年後』なのか、『20年後』なのかでとるべき戦略は変わります。
マニ私の最終は『今』ではありません。
むしろ今は投資をする時期です。
20年後の利益のために頭と手とお金を使い、経営者としてのスキルを少しでも上げていきたいと思います。
