こんにちは、マニです。
現在、地方でアパートを一棟所有しています。
1棟目のアパートも順調に運営することができて、そろそろ２棟目の物件の購入を控えています。
１棟目のアパートのおかげで、本業のサラリーマンの収入とあわせると所得税+住民税の税率が30％を超えるようになってしまいました。
このまま、個人事業主として規模を拡大してもいいのですが、やはり税金対策をしておきたい。
そこで2棟目購入にあたり、以前より関心のあった、不動産投資の「法人化」行うことにしました。
今回は、２棟目購入のために法人かした理由をご紹介します。
これから、不動産投資で事業規模を拡大したいと考えている人はぜひ参考にしてみてください。
法人化した理由①税金対策
不動産投資で法人化するタイミングは、ひとそれぞれ。
1棟目から法人化するべきという人もいれば、家賃収入が1千万円を超えてからするべきという人もいます。
個人的な見解としては、本業の収入+家賃収入の所得額が695万円を超えたら、法人化するのがいいかなと思っています。
収入ではなく、あくまで所得額です。
所得税率で法人化を検討する
個人の所得額が695万円を超えると、所得税+住民税の合計が30％になります。
法人の場合、所得額800万円を境に税率が変わりますが、実効税率（法人税、法人住民税の合計）は最大でも33％程度です。
いっぽう、個人の実効税率（所得税＋住民税）は所得が増えればその割合は大きくなり、最大で50％に達します。
稼げば稼ぐほど税率が上がり、最高税率になると、所得の半分が税金でとられてしまうということになります。
個人と法人では、所得が695万円を超えるあたりから、税率が同じ水準となり、それ以降は個人で稼げば稼ぐだけ税率が高くなるので、法人で所得を増やすほうが、税金対策としてはメリットがあります。
法人化の理由②配偶者を役員にして給料を払える
法人化した理由の二つ目は、専業主婦の妻を代表者にして役員報酬を払うことができるということです。
収入のない家族を役員にした場合、収入のうち103万円までであれば、所得税がかかりません。
いわゆる103万円の壁というやつです。
さらに企業型の確定拠出年金に加入していない人は、iDecoとして年間26万円をかけることができます。
この掛け金は所得額から控除できるため、103万円+26万円＝129万円までの役員報酬は、iDecoを満額の26万円掛けることができれば、全て所得税が非課税になります。
注意すべきは社会保険への加入
収入が103万円を超えると社会保険に加入する義務が発生します。
しかし、従業員50人以下の中小規模であれば収入130万円までなら社会保険の加入の義務はありません。
不動産投資で法人化しようと考えている人の会社は従業員50人には届かないと思いますので、役員報酬が年間130万円未満であれば社会保険の加入義務も発生しません。
これがいわゆる130万円の壁というやつです。
社会保険を支払うようになると、将来もらえる年金額も増えるので良いという意見も見ることができますが、サラリーマンの扶養に入っている人は極力、社会保険に個人で入らない方がよいと思います。
将来もらえる年金の額は増えますが、それ以上に健康保険や雇用保険に支払う保険料の額が増えてしまいます。
税金の比ではありません。サラリーマンの扶養に入れるうちは、そちらに社会保険は任せておいた方が得策です。
当然、サラリーマンを辞めて会社の社会保険に加入できなくなった時は、しっかりと入っておくべきだと思います。
以上のことから、法人化による、収入のない配偶者への役員報酬は130万円未満がベストでしょう。
青色申告専従者給与
「法人化して、役員報酬を払おう」と言いましたが、これは何も法人化だけの特典ではありません。
個人事業主でも、青色申告をしていれば、「青色申告専従者給与」という名目で家族に給与を支払うことができます。
ただし、この場合は、給与に見合った客観的な業務への関与が必要で、年間130万円の給与に値するかどうかの判断は難しいところでもあります。
正直アパート一棟を管理するのに、管理会社に依頼していればほとんどやることはありません。
個人事業主以外の従業員に給与をいくら払うのが妥当なのかという問題があり、税務署に指摘されれば、しっかりと説明する必要があります。
法人の場合、そのような設営は不要で、社内規定で役員報酬をしっかりと定めていれば何の問題もありません。
法人化の理由③事業的規模を獲得する
個人事業主として、所有している１棟目のアパートは、全部で８室あります。
不動産投資で青色申告の特典の一つである、青色申告特別控除を受けるためには、全部で10戸以上のアパートを所有する必要があります。
個人事業主で、2棟目も購入して、10戸以上を確保することもできますが、その分所得金額が増えて、税金も上がってしまいます。
できることなら、個人の所得額を増やさずに10戸以上を所有して、青色申告特別控除を受けたい。
法人、個人の共有名義で所有する
そこで法人化にあたって行おうと考えているのが、法人、個人の共有名義で２棟目物件を購入することです。
個人事業主としては、すでに実効税率が30％に達成してしまっているので、税率の少ない法人に所得を多く持たせたい。
そこで2棟目物件は、法人99％、個人1％の持ち分で登記する予定です。
こうすることで、個人事業主としては2棟目物件の家賃収入は全体の1％だけですが、所有する物件の数は8室（1棟目）+8室（2棟目）＝16室となり、青色申告特別控除65万円×税率30％＝18.5万円の節税が可能になります。
共有名義のポイントは、何人で共有しても、何％の比率で共有しても、それぞれにその物件の戸数分だけ、所有物件の個数がカウントされるということです。
極端な話、10戸のアパートを10人で共有すれば、10人全員が65万円の青色申告特別控除を受けられるようになるとい事です。
デメリットもある
この方法にはデメリットもあります。
それは、共有した者同士でトラブル（離婚など）があった場合、物件の処分がしにくいということです。
物件の売却にしても、共有する全員の同意が必要で、話がこじれると現金化するのがとても難しくなります。
この点は、確かにリスクはありますが、毎年18.5万円の節税ができるのはやはり魅力的。
トラブルがないように家庭円満に過ごすことが、一番のポイントですね。
さらに法人側の所有数はまだ2棟目物件の8室のみですが、今後、物件を所有する戸数が10室を越えれば、法人側でも65万円×の青色申告特別控除が利用できるようになります。
法人化のデメリット
法人化することはメリットだけではありません。
デメリットも当然あります。
法人化のデメリットを紹介します。
①法人設立費用がかかる
法人設立には費用が必要です。
設立する企業の形態によっても金額は変わりますが、私の場合、合同会社を設立して、トータルで14万円ほどの費用が掛かりました。
②赤字でも法人住民税がかかる
個人事業主の場合、給与所得があれば不動産所得が赤字の場合、総合課税で給与所得分の税金が安くなります。
しかし、法人では赤字でも法人住民税を支払わなければなりません。
企業の規模によっても変わりますが、最低でも毎年5万円の法人住民税を支払う必要があります。
③確定申告の手間と費用が増える
法人も個人事業主と同様、確定申告が必要です。
法人の場合、個人事業主のように会計ソフトを利用しているだけでは確定申告を完了することが難しいです。
法人税の算出には専門的な知識が必要で、場合によっては税理士に依頼する必要があります。
毎日の帳簿付は自分で行い確定申告だけを税理士に依頼した場合でも、年間5～10万円の費用が必要です。
また、法人用の会計ソフトは個人と違い、年間3～4万円程度の利用料が必要です。
ちなみに個人事業主は年間1万円程度で会計ソフトを利用できます。
不動産投資のように、取引頻度が少ない場合は、税理士に依頼せずに自分で確定申告することは可能です。
しかし、この場合でも会計ソフトの他に、専用の税務ソフトを利用する必要があるので、税務ソフトの利用に年間１〜２万円程度の費用が掛かります。
また、個人事業主と違い、法人の場合、税理士が確定申告していない場合は、税務調査に入られる確率が上がるかもしれません。
④その他もこまごま
その他こまごましたこと費用が年間数万円増えるかなという印象です。
以上のことを考えると、法人化することで年間5～10万円程度の経費が増えると考えられます。
それでも私が法人化する理由
法人化する理由はいくつかありましたが、それでも設立費用14万円+年間5～10万円のコストが増えます。
そこまでして法人化する必要があるのでしょうか。
事業規模を大きくするなら法人化はあり
私の結論は、事業規模を大きくするなら法人化はありです。
個人の所得が695万円を超えるあたりで真剣に法人化を検討してよいと思います。
今後さらに規模が大きくなり、所得が増えれば個人と法人では実行税率に差が出てきますし、節税対策も法人のほうがとれる手段が多くあります。
金融機関からの見方も変わる
なにより、法人での確定申告を数期分しっかり納めることで、金融機関の見方も変わってきます。
個人の副業としての不動産投資から、一企業の事業としての賃貸経営という見方をしてくれるようになります。
これまでは個人の与信枠を利用して融資を出してくれていたところが、企業の事業性をみて融資をしてくれるようになります。
個人であれば、給与所得が安定的にもらえる60歳までが融資可能期間と見られてしまうことがありますが、企業であれば事業を続けていく限り半永久的に融資期間を伸ばして考えてもらうことも可能です。
ビジネス意識が高まる
私が法人化すべきだと考える最大の理由は、ビジネス意識がさらに高まるためだと考えています。
いちサラリーマンが不動産を購入して、個人事業主の届出を提出した時もビジネス意識は大きく高まりました。
面倒な手続きや、光学の設立費用を支払うことでさらにビジネス意識が高まります。
これまでは、サラリーマンと不動産投資の二足のワラジを履いているという意識でしたが、今は、一企業を経営しているというさらに高い位置から物事を考えるようになってきました。
何が変わるかと言われれれば、まだまだこれからのことですが、とにかく「もっと頑張ろう！！」そう思えるということです。
まとめ
今回は、私が法人化を行った理由を紹介しました。
色々な本やブログで法人化のメリットを語られています。
多くの先輩大家さんが感じていることかもしれませんが、大家デビューと同じように、法人化デビューもやってみて初めて気づくことが多いなと感じます。
本やブログで紹介されている法人化のメリットは表面的なことばかりで、実際に会社を設立して、色々な手続きやシミュレーションをすることで、先輩大家さんが語られていることの本当のところが理解できたなと感じます。
といっても、まだ、設立したばかりなので、その思いの１０分の１も感じてないかもしれませんが。
とにかく、不動産投資を始めてみて、何事も自分でやってみて初めて理解ができるなと感じています。
まずは2棟目物件を安定的に運営して、会社の運営も安定できるように頑張ってみようと思います。
