買付証明書の書き方のポイント【売主へ贈る手紙】

こんにちは、マニです。

気になる物件があり、無事に現地調査までを終えたあなた。

次に控えるのは不動産投資の大きなハードルの一つ「買付証明書」。

色々と物件を見てきたけどなかなか買付証明書を出せないでいる。気を付けることとかありますか。

不動産投資ではこの買付証明書を提出して初めてスタートラインに立てます。土俵に上がれるといったほうがいいのかもしれません。

今回はこの買付証明書について、その特徴や提出する際の注意点を紹介していきます。

目次

買付証明書とは

買付証明書とは

買付証明書とは「物件を購入する人が売り主に購入の意思を表明する書面」のことです。

そこには法的拘束力もなく、買主の都合で購入を白紙にしてもペナルティはありません。

あくまで購入する意思を表明する正面なので契約書ではありません。

であれば手あたり次第、気になる物件に買付証明書をだせばよかというとそうでもないんです。

買付証明書は売主とあなたをつなぐ大事な書類です。

買付証明書の記載事項

買付証明書に決まった書式はありません。

ネットでテンプレートが入手できますが、一般的な記載事項を紹介します。

購入希望金額

物件の購入希望金額を記載します。

記載する金額は売主から提示されている売出価格でもいいですし、指値をしてもかまいません。

どうしても購入したい場合はあえて売出価格より高く記載しる「買いあがり」をする場合もあります。

手付金額

契約にあたって手付金額を売主に渡します。

購入金額の5-10%が一般的です。

契約後に買主の都合で契約をキャンセルした場合は手付金額は返ってきません。

売主都合でキャンセルした場合は手付金額の倍額が返還されます。

契約、引き渡し、有効期限

契約期限、引渡し期限、買付証明書の有効期限を設定します。

有効期限は1-2週間が一般的で通常その間に売主と購入金額の合意をします。

融資特約のありなし

不動産の購入にあたり銀行融資を利用する場合は融資特約を付けるかどうか記載します。

「融資特約」とは購入にあたって融資を受けることができなかった場合に、買付を無条件でキャンセルできる特約です。

融資特約を利用することで、融資を受けれなかった場合でも手付金を全額返還取り戻すことができます。

買主側にはメリットのある特約ですが、売主にはメリットはありません。

年収

購入する本人の年収を記載します。

不動産の購入には直接関係ありませんが、本当にその物件を買える人なのかどうかを売主が判断するために利用される項目です。

記載がなければ、売主からの信頼が下がる場合があります。

買付証明書の書き方のポイント

買付証明書の書き方のポイント

次に買付証明書の書き方のポイントを紹介します。

提出の順序に優劣はない

人気物件は買付証明書がいくつも提出されますがその順序に優劣はありません。

表向きは先着順に交渉権を得られることになっていますが、実際には条件のいい人から交渉権があります。

  • 購入希望金額が高い人
  • 買える能力が高い人
  • 現金買いできる人

売主が交渉したいと思う人からが最優先なので提出の順序に優劣はありません。

一番最初に提出することで、売主の印象が良くなるという効果もあるので全く効果がないというわけはありません。

指値には根拠が必要

指値をする場合はしっかりとした根拠を示すようにしましょう。

  • 大規模修繕が必要
  • 空室を埋めるためのリフォームが必要
  • 放置物の撤去費用が必要

根拠のない指値は売主の心証が悪いばかりか、買付証明書を出された仲介会社の営業マンも困ります。

少しでも安く購入することは不動産投資を成功させるためには大事なことですが、物件購入は相手ありきのビジネスです。

根拠のない指値は売主、仲介担当者いずれからも受け入れてもらえません。

買付証明書を受け取るのは感情を持った人

不動産投資の売り主は感情を持った人です。

不動産投資はまだまだ企業よりも個人がプレーヤーであることが多い業界です。

売り出されている物件も大切な人からの相続だったり、長年手を入れていた思い入れのある物件だったりします。

そんな物件に根拠のない指値をされたり、欠点を指摘して大きく指値してくるような買付証明書は受け取りたくありません。

どんなに買える人であろうとこの人にだけには売りたくないと思われれば絶対に買えません。

不動産投資は自販機のジュースやコンビニの雑誌とは違います。

売主がNGと言えば、いくらお金を積んでも決して買えないビジネスだということを理解しましょう。

自分は買える人間だと伝える

不動産投資では買える人かどうかはとても肝心です。

といのも不動産投資では意外と買えない人が多いからです。

買付証明書を提出したのに、融資が下りないというのはざらにあります。

自販機のジュースやコンビニの雑誌を買いに来る人に買えない人というのはほとんどいないでしょう。

売主や仲介業者は買えるかどうかわからない人と交渉していても時間の無駄です。

自分がしっかりと買える人間だとアピールできれば、より詳しい情報をゲットできたり指値交渉も前向きに検討してもらえたりします。

売主の信頼を得ることが大切

買える人間がどうかアピールした後は、売主の信頼を得ることが大切です。

売主の信頼がなければ交渉権を得られません。

信頼を得るためには融資先の銀行の名前や、現地調査の有無などを伝えましょう。

  • 意気込みはいいですが実際には融資が下りなかった
  • 契約後に現地を見たらさらなる指値を要求された

なんていうのはよくある話です。

銀行のお墨付きで、物件の状況もしっかり把握している人であればその後のトラブルも少なく、売主からの信頼も上がります。

多すぎる条件もNG

契約にあたって売主に引渡しの条件を交渉することは大切です。

しかしその条件が多すぎるとめんどくさい客だと思われる可能性があります。

  • 外壁の塗装をすること
  • 空室のリフォームをすること
  • 不要物はすべて撤去すること

費用のかかることであればその分根拠を示して指値をすればいいだけのことです。

売主の実質的な負担を無用に増やしていてはめんどうくさい客だと思われるだけです。

物件を売りに出す人は極力何もしたくないというのが心情です。

お金で解決することなら、条件をつけなくても自分で解決すればいいのです。

買付証明書は仲介業者への通行手形

仲介業者さんは不動産投資をしていくうえで大事なパートナーです。

水面下の優良物件も彼らからの紹介がほとんど。

色々な会社に問い合わせをして自分を売り込むことも必要ですが、手っ取り早く信頼関係を築くには買付証明書を提出することが一番です。

ただの冷やかしではなく、真剣に購入を考えていることが伝わります。

指値が通らなかった場合でも金額下がった場合やほかの物件が出てきたときも優先的に連絡をくれるようになります。

買付証明書は売主への手紙

買付証明書は売主への手紙です。

不動産投資は世界にたった一つの商品を、たった一人の売主が時間と手間暇かけて売りにだしています。

自販機で売っているジュースや、コンビニの雑誌とは違います。

買付証明書はそんな売主に向けての手紙です。

  • いくらで買いたいのか
  • その金額の根拠はなんなのか
  • 自分はその商品を買えるお金を持っているのか
  • 買った後はどうしていきたいのか

当たり前のことをしっかりと伝えるだけで売主は安心してあなたに物件を売ることができます。

買付証明書は売主への手紙です。

売主の側に立って安心して物件を売ってもらえる手紙を作りましょう。

まとめ

今回は買付証明書について紹介しました。

不動産投資のハードルで最も高いのが一棟目の購入です。

そして、そのハードルの第一ステップがこの買付証明書。

大事なことは、売主の立場に立って作成すること。

自分勝手な書面になることなく相手のことを考えた書面を作るように心がけましょう。

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