こんにちは、マニです。
前回の記事では、不動産投資に大切なことは「試合に負けないことだ」とお伝えしました。
今回は、この「負けないこと」についてもう少し詳しく紹介します。
これから不動産投資を始めようと考えている人は本やブログで不動産投資の勉強をすることも大切ですが、この「負けないこと」を意識して、物件探しや投資戦略を練るようにしてみてください。
▼参考記事：勝負に勝って、試合に負ける｜負けないことこそが最大の正義
試合に負けないための方法
不動産投資では、勝負であろうが、試合であろうが大きく勝ち続けている人たちがいます。
本やブログではそんなスーパー大家さんの活躍がいくつも紹介されています。
- 500万円のボロ戸建てをリフォームして1500万円で売却した
- 都心のワンルームマンションで1000万円の売却益が出た
- 全空アパートを満室にして利益を大きく延ばした
- 鬼の指値で利回り20％で物件を購入した
などなど、先輩大家さんの成功体験をたくさん読むことができます。
しかし、われわれのような知識も経験も行動力もない普通の大家さんが、すぐに真似できるようなことではありません。
まずはライバルとの勝負に負けても、とにかく「試合に負けない」ような大家を目指すことです。
試合に負けない方法を考える
不動産投資でいう「試合」とはビジネスでの長期的な結果のことです。
目先の利益や単年度のキャッシュフローのことでありません。
しっかりとローンを返済し、淡々と税金を払い、コツコツと資産を積み上げて、最終的に無借金の不動産から安定した収入を得ることです。
ここを目指すのに、都心のワンルームマンションの売却益は必要ありません。
全空物件を苦労して満室にする必要もないです。
勝負に勝つことにこだわらず、試合にすらも勝つことにもこだわらず、とにかく「試合に負けない」ことを意識しましょう。
負けない方法が身につけば、次は試合の勝ち方や勝負の勝ち方も見えてきます。
全空物件にチャレンジしたり、売却益を狙って資産を増やすのはそのあとでも十分です。
負けないために必要なこと
負けないために必要なこと、それは「負けないための戦略を常に考えること」です。
試合に負けるということは、次のような状態に陥ることです。
- レバレッジをかけすぎてローンが返せなくなる
- 売却益を狙ったつもりが逆に損失を出して売るに売れない
- 全空物件の空室を埋められない
これらは成功したときの果実も大きいですが、失敗したときの損失も大きく、下手をすると一発で不動産投資から退場させられます。
リスクを回避するための経験や知識があればよいですが、これも初心者にはなかなか難しいです。
リスクを回避するノウハウがなければ、リスクを減らす努力をする必要があります。
つまるところ、大きく掛け過ぎず、利益は小さくても良いので自分でコントロールできる範囲でコツコツと積みあげることです。
出口戦略もしっかり検討して、いつでも損切りできるようにしておくことも大切です。
勝つことにこだわる前に、まずは負けないことにこだわりましょう。
何も起きても失敗しないように、やれることは全て準備しておきましょう。
負けないために、今のあなたにもできること
知識も経験もない今のあなたに、負けないためにできることを紹介します。
①現金を用意しておく
一つ目は、現金を用意しておくことです。
月に1万円でも、2万円でも構いません。
不動産投資のほかに本業がある人は、少しでも多くの余剰資金を給料から確保するようにしましょう。
現金は負けを回避するための、大きな保険になります。
文字通り、お金で解決できることがたくさんあります。
空室損や突発的な修繕費のためにローンの返済が滞る場合は、この余剰資金が助けてくれます。
給料からの余剰資金の捻出が難しければ、今はWebライティングや動画編集などの副業で稼ぐという手もあります。
普段の無駄遣いや保険・携帯料金の見直しなど、支出を抑えることも効果的です。
とにかくどんな方法でもいいので、手元に現金を用意しておきましょう。
現金さえあれば、多少の失敗もカバーできます。
②負けるシミュレーションをしておく
二つ目は負けのシミュレーションをしておくことです。
何が起こると、試合に負けるのかをあらかじめ把握しておくと対処の準備ができます。
例えば、
- 空室率が50％になる、もしくは金利が５％になれば、5年で現金が底をつく
- 自然災害で建物が全壊したら借金だけが残る
- 修繕費が重なれば、ローンの返済が滞る
などといったことです。
この時、できるだけ最悪のシチュエーションを想定しておくことが必要です。
また、シミュレーションの数も１個や２個だけでなく、10個でも20個でもとにかく多いほうが望ましいです。
ローンが10年残っていれば、あと5年生きながらえるために必要な現金を貯めなければならないでしょうし、全壊しても借金が返せるだけの火災保険を選んでおく必要もあります。
修繕費が重なりお金が必要になった時のことを考えて、事前に融資の相談をしておくことも手です。
とにかく、負けのシミュレーションをしておき、その対応策を考えておきましょう。
③負けないためにやれることは全てやる
三つ目は、泥臭いやり方ですが、負けないためにやれることは全てやることです。
不動産投資は不労所得だと思っている人には耳が痛い話ですが、不動産所得を不労所得にできる人は十分な知識や経験、もしくは十分な資産を持っている人だけです。
知識も経験も資産も持っていない初心者大家さんには不労所得にはできません。
一時的には、何もしなくても収入が得られるタイミングがあるかもしれませんが、ひとたびリスクが降りかかってくると現金がなくなり、最悪の場合、借金だけが残り不動産投資から退場しなくてはならなくなります。
そうならないために、知識、経験、資産が積み上がるまではとにかく自分でできることは自分でやってみましょう。
経費を抑えて現金をたくさん残すことができるようになりますし、知識や経験が増え、ちょっとしたリスクにも容易に対応できるようになります。
負けないために大家としての経験値を上げることはとても効果的で、経験値を上げるためにはとにかく自分でやってみることが最も手っ取り早い方法です。
まとめ
今回は、不動産投資の試合に負けないための方法について紹介しました。
最も重要なことは、勝負や試合に勝つことを目指して戦略を練るのではなく、とにかく試合に負けないことを念頭において戦略を練ることです。
不動産投資は長期戦です。
時間さえかければ誰でも資産を築くことができるのが不動産投資の魅力です。
勝負に勝てなくても、試合に勝てなくても、負けずに続けることさえできれば必ず資産は積み上がります。
試合に負けない方法を常に考え、地道にコツコツと資産を積み上げていきましょう。
