賃貸大家さんの火災保険の選び方【物件の棚卸が最重要です】

こんにちは、マニです。

アパートを購入しました。火災保険の加入を検討しています。できるだけ安いのがいいのですが、安いだけでいいんでしょうか。何か注意点とかありますか。

不動産投資にはさまざまなリスクが存在してます。

火災保険はそのリスクをカバーできる大切な手段で、物件選びと同じくらい慎重に選ぶ必要があります。

今回は火災保険の選び方について紹介します。

目次

賃貸大家さんの火災保険の選び方

賃貸大家さんの火災保険の選び方

火災保険とは、戸建てやマンションなどの「建物」とその中にある家具や家電などの「家財」の被害を事故から守る商品です。

補償の対象や事故の内容で商品が変わります。

不動産投資のリスクを上手に回避するためには適切な火災保険を選ぶことが大切です。

不動産投資のリスク

不動産投資には様々なリスクが存在しますが、火災保険は次のようなリスクをカバーしてくれます。

  • 自然災害(火事、台風、津波、地震)
  • 物件管理に起因する事故(外壁タイルが落下し歩行者にけがをさせた)
  • 外部要因(盗難、外部からの飛来・衝突)
  • 死亡事故(入居者の死亡、自殺、他殺)
  • 建物修繕時の収入減(家賃収入の一時的な減収)

どれも一度起きてしまうと、大きな損害が発生するモノばかりです。

火災保険に加入することで、これらのリスクを回避して安心して賃貸経営を行うことができます。

火災保険の種類

火災保険にはいくつかの種類があり、次のような項目で別れます。

  • 補償の範囲
  • 事故の範囲
  • 補償金額

それぞれの項目について順に紹介します。

補償の範囲

火災保険で補償するのは先ほど紹介した「建物」と「家財」です。

個人の持ち家などは「建物」と「家財」の両方が保証される火災保険に入りますが、賃貸物件の場合「建物」は大家さん、「家財」は入居者が入る保険で補償します。

「入居者が火災保険に入っていれば大家の火災保険は不要だ」と勘違いする方がいますが、入居者の保険では入居者本人に過失がある場合のみしか保険金がおりません。

保険金の限度額も低いため、「建物」が全壊した場合などは保険金が損害額に足りません。

「建物」を守るためには、大家さんがしっかりと「建物」のための火災保険に入る必要があります。

事故の範囲

火災保険で適用される事故の範囲は大きく次のように分かれます。

  1. 火事、落雷、台風、雪、洪水などの自然災害
  2. 盗難、漏水、外部からの飛来・衝突などの物理的災害
  3. 地震
  4. 地震による津波、延焼

どこまでを事故の範囲に入れるかで、保険料が変わってきます。

範囲が広ければ当然保険料も高くなり、不動産投資の利益を圧迫します。

経年劣化による建物の修繕などは、事故の範囲には入らないので注意が必要です。

補償金額

事故が発生した際に支払われる補償金額の限度額です。

限度額を高く設定すれば事故時に手厚い保険金を受け取ることができますが、その分支払う保険料が高くなってしまいます。

賃貸大家さんの火災保険選びのポイント

賃貸大家さんの火災保険選びのポイント

最後に火災保険を選ぶときのポイントを紹介します。

必要な条件を整理する

火災保険を選ぶうえで最も重要なことは「必要な条件を整理すること」です。

条件の整理の仕方を見ていきましょう。

1 補償の範囲

保証の対象が「建物」か「家財」かそれとも「建物+家財」を選択します。

不動産投資の大家さんの場合は「建物」を選択して入ればいいと思います。

2 事故の範囲

所有している物件の立地や、大家さんの置かれている状況により選択する事故の範囲は異なります。

  1. 火事、落雷、台風、雪、洪水などの自然災害
  2. 盗難、漏水、外部からの飛来・衝突などの物理的災害
  3. 地震
  4. 地震による津波、延焼
1)自然災害

地球温暖化による異常気象でどこでどんな自然災害が起こるかわからない世の中です。

家事だけでなく、最近は台風や集中豪雨の被害も大きくなっています。

自然災害はすべてカバーしておいたほうがいいと思います。

2)物理的災害

盗難や排水管の漏水は自然災害と比べると修繕にかかる費用は大きくありません。

資金があり修繕費を用意できるのであれば最低限のものでよいかもしれません。

3)地震

最近は火災保険に地震保険をセットでつけることが増えています。

ハザードマップで地震発生の確率が低いところは不要かもしれません。

4)地震による津波、延焼

海が近くないエリアでは不要ですし、近隣に延焼するような物件がない場合も必要ありません。

物件の立地や、大家の置かれている状況に合わせて事故の範囲を決定しましょう。

3 保険金額で選ぶ

保険金の限度額は現在の物件の価値をカバーできる金額を設定しましょう。

火災保険では現在の物件の価値を「新価」といい、全額カバーできる保険を「全部保険」といいます。

対して経年による価格低下を見込んだ価値を「時価」。

保険金額で被害の一部しかカバーできない保険を「一部保険」、物件の価値以上の金額をカバーできる保険を「超過保険」と言います。

いずれの場合も事故時に必要な金額が支払われなかったり、保証が手厚すぎて保険料が過剰に高い場合があります。

保険金額を選ぶ場合は「真価」+「全部保険」として無駄なく必要な保険金額を設定しましょう。

必要な特約は全部入る

火災保険にはベースの補償以外に特約が存在します。

自分に必要な条件を整理したら、必要な特約をフルオプションですべて加入しましょう。

おすすめの特約をいくつか紹介します。

施設賠償責任特約

建物の管理が不十分で他人にけがをさせたり、他人の物を壊したりして賠償責任が生じた時にその金額に応じて保険金額が受け取れます。

家賃補償特約

自然災害で大掛かりな修繕が必要になり、修繕の間の家賃収入が減少することがあります。

家賃補償特約はその間の家賃を保証します。

家主費用特約

建物内での死亡事故が発生したときの空室損、事故物件になったための家賃の値下げ、事故処理としての清掃・遺品整理などにかかった費用を補償します。

火災保険の特約はこのほかにも色々と存在します。

自分で整理した条件にあった特約には予算が許す限りすべて加入しておきましょう。

複数の商品を比較する

火災保険と一言で言っても会社によって特徴が違いますし商品も多くのラインナップがあります。

複数の商品を比較するメリットは安い商品を探すだけではありません。

整理した条件に最もあった商品を見つけることが重要です。

物件探しと同じぐらい、火災保険探しもしっかりと時間をかけ、慎重に行いましょう。

商品の比較は見積一括サイトで行うと便利です。

保険金が出る条件を把握しておく

火災保険と聞くと火事にしか使えないと勘違いしている人もいます。

火災保険は先ほど紹介したさまざまなリスクをカバーできる商品です。

火事だけでなく、台風や雪などの自然災害や盗難や外部からの飛来物など多くの事故をカバーできます。

経年劣化は不可ですが、建物の破損を見つけた場合は保険金の申請をしてみましょう。

ポイント①:被害の状況を記録する

保険金の申請には被害の状況を証明する必要があります。

定期的に物件の状態を写真で記録していると、被害の証明がしやすいです。

台風被害にあった場合は被害前の写真があると、台風の被害であったことが簡単に証明できます。

現地に行く機会がない人は管理会社にお願いして定期清掃などで写真を依頼してみるのがいいでしょう。

ポイント②:火災保険を利用しても保険料は上がらない

火災保険は自動車保険のように保険を利用したからと言って、保険料が上がることはありません。

被害が出ればためらわずに保険の利用を検討しましょう。

「保険」の意味を理解する

「保険」とは万が一のトラブルに備えることです。

火災保険も自動車保険や医療保険と考え方は同じです。

ちょっとした車の修理や風邪の治療のように貯金で対応できるトラブルにまで保険を利用する必要はありません。

「保険」とは人身事故で相手側へ数億円の損害賠償を追わなければならなくなったときや、がんの治療のように多額の費用が必要な時に備えて加入するものです。

必要な保障に必要な費用を払うのが「保険」の肝です。

「保険」の意味を理解して、不動産投資のリスクに備えましょう。

まとめ

今回は火災保険について紹介しました。

火災保険は不動産投資でも大きなリスクの部分を回避できる重要な手段です。

火災保険選びで最も大切なことは「必要な条件を整理すること」です。

物件選びと同様にしっかり検討して、「漏れ」と「無駄」のない商品選びをしましょう。

火災保険の比較は見積一括サイトを利用すると便利です。

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