不動産投資には元手がいくら必要?【小さく賭けて経験を積め】

こんにちは、マニです。

不動産投資に興味はあるけど投資に使える元手があまりない。少ない元手で始められる方法はないかな。そう考えていませんか。

不動産投資は株や投資信託のように少額から始めることが難しい投資方法です。

  • 不動産投資を始めるために元手をいくら必要か
  • 少ない元手で始めるにはどうしたらよいか

今回は、こんな悩みを解決します。

目次

不動産投資には元手がいくら必要?

不動産投資には元手がいくら必要

結論:物件価格の2~3割の元手を用意しましょう。

思ったよりも多いと思いましたか?残念ながら、最低でもこれぐらいは必要です。

では、なぜ物件価格の2~3割もの元手が必要なんでしょうか。

1)不動産投資を始めるためには初期費用が必要

不動産投資を始めるためには購入する物件価格以外に購入時に初期費用を支払わなければなりません。

諸経費とは、下記のようなものです。

  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 司法書士費用など

税金や物件を購入するための手数料や税金が大半で、ほぼすべての物件で同じ程度の費用が必要です。これらの初期費用は物件価格の7~10%程度であることが多いです。

2)物件購入後も運用コストがかかる

不動産投資は株や投資信託のように、一度買ってしまえばあとはほったらかしにしていれば自動で収入が入ってくるわけではありません。

物件を購入した後も、

  • 空室損
  • 原状回復費用
  • 修繕費
  • 光熱水費
  • 管理費

など物件を運営していくために様々な費用が必要になります。これらの費用は入ってくる家賃収入からまかなうことになります。

  • 退去が立て続けに出る
  • 設備機器があいついで故障
  • 大規模修繕工事が発生

突発的なトラブルによって、想定外の費用が掛かかることもあります。こんな時に手元に現金がないとローンの返済ができなくなります。

これらの予期せぬトラブルに対処するために、運営費用として物件価格の1割程度の現金は手元に残しておく必要があると言えます。

3)銀行融資を受けるためには頭金が必要

不動産投資は融資を受けて行います。

一般的に銀行から融資を受ける場合には頭金が必要です。本人の自己資金や属性によってその額は変わりますが、不動産投資初心者が始めて銀行融資を受けようとする場合は最低でも1割の頭金は必要です。

結果:物件価格の2~3割の元手が必要

不動産投資を始めるためには1)~3)の費用が必要です。

  1. 物件を買うときの初期費用=1割
  2. 物件購入後の運営費用=1割
  3. 銀行融資の頭金=1割

以上を足すと、物件価格の3割が必要だとわかります。物件購入時の初期費用や頭金の額によっては2割でいいこともあると思いますが、それでも2~3割の元手が必要だということがわかると思います。

少ない元手で不動産投資を始める方法:融資編

少ない元手で不動産投資を始める方法:融資編

物件価格の2~3割というとかなりの金額です。

仮に3000万円の木造アパートを購入する場合600万円~900万円の元手が必要です。それだけの現金を貯めるのはかなりの時間を要しますし、せっかく貯めた資金をたったひとつの投資先に使うのをためらってしまうかもしれません。

フルローン・オーバーローンという戦略

不動産投資は、融資をうけて少ない元手で資産拡大できるのが魅力です。

銀行融資には物件価格の全額に融資を受ける方法(フルローン)と、物件価格+購入時の初期費用まで融資を受ける方法(オーバーローン)があります。

現在の融資環境ではフルローン・オーバーローンを受けることは大変難しくなっていますが、方法として全くないわけではありません。

うまく融資を引くことができれば少ない元手でレバレッジを利かせた投資が可能です。

フルローン・オーバーローンのメリット

フルローン・オーバーローンを受けるメリットを紹介します。

メリット1 元手が少なくて済む

フルローン、オーバーローンを受けることができれば少ない元手で不動産投資を始められることができます。

特にオーバーローンを受けることができれば、元手ゼロで始められ運用費用だけを用意すれば家賃収入を得ることができます。

レバレッジが最大にかけられうまく運営できると資産が一気に拡大します。

メリット2 現金が手元に残る

「キャッシュオブキング」という言葉があります。

その名の通り「現金が王様だ」ということです。現金が手元にあれば新し投資先に資金を投入することもできますし、万が一のトラブルにも迅速に対応できます。

また現金が多いと金融機関からの評価も上がり融資を受けやすくなります。手元に現金を残しておくことで様々なリスクをヘッジでき、投資先の選択肢を多くしてくれます。

フルローン・オーバーローンのデメリット

フルローン・オーバーローンは一見いいことづくめですが、デメリットも存在します。

デメリット1 返済比率が高くなる

フルローン・オーバーローンを受けると家賃収入に対するローン返済の比率が高くなります。

返済比率が高いと空室損や修繕費用などで一時的にコストがかすむと、ローン返済後の収支がマイナスになる可能性が高くなります。収支のマイナスが続けばローン返済ができなくなり不動産を手放さなければならなくなります。

不動産投資はローン返済ができなくなるとゲームオーバーです。

せっかく築いた資産は失われ、最悪の場合借金だけが残る恐れがあります。

デメリット2 利息が増え総返済額が大きくなる

フルローン・オーバーローンを受けるとレバレッジを利かせて短期的にはキャッシュを稼ぐことができますが、利息が増えるため返済額の総額が大きくなります。

投資した自己資金に対する利回りは高いですが、投資対象そのものの実質利回りは圧迫されます。

フルローン・オーバーローンは難易度MAX

フルローン・オーバーローンについて紹介してきました。

現在の市況ではフルローン・オーバーローンを受けることはとても難しくなっています。特に融資の実績も不動産投資の経験もない初心者がフルローン・オーバーローンを受けて不動産投資を始めるのはほぼ不可能です。

フルローン・オーバーローンを受けられる条件はいくつかありますが、わかりやすいところだと次のような感じです。

融資額と同等の金融資産(現金・株・投資信託)を持っている

例えば3000万円の融資を受けるのに、3000万円の貯金を持っているかということになります。仮に不動産投資に失敗しても銀行は手持ちの現金で返済してもらえばよいので安心してオーバーローンを出してくれます。

投資初心者がフルローン・オーバーローンを引くことは現実的に不可能ですが、頭金1割をいれての融資は十分に可能だと思います。まずはこつこつ元手を貯めましょう。

少ない元手で不動産投資を始める方法:投資先編

少ない元手で不動産投資を始める方法:投資対象編

フルローン・オーバーローンを利用すれば少ない元手で不動産投資は始められると紹介しました。

しかし、初心者のうちは現実的にかなり難しいです。では次に少ない元手で始められる投資先を紹介します。

区分マンション

区分マンション投資は物件価格が少額なため少ない元手でも始められます。

地方の中古区分マンションであれば数百万円で購入でき、融資を利用せずに現金で一括買いすることも可能です。比較的築年数が浅く、好立地のマンションであれば融資も受けられます。

1棟物件のように担保評価は高くないのでフルローン・オーバーローンは無理ですが、ある程度の頭金を用意すれば長期ローンも可能です。

そもそもの物件価格が少額なため少ない元手でも始めやすい投資先です。

築古戸建て

郊外の築古戸建てに投資します。

築30年以降など古いものがターゲットです。建物の価値はほぼありません。ほとんどが土地の価格です。

銀行融資を受ける際の担保力は「建物+土地」の価値で見ますが、実際にお金を稼ぐのは建物のため融資期間は築年数で判断します。

築古戸建ては築年数が古いため長期間の融資を受けることができません。物件価格が500万円を下回る物件も多く区分マンションと同様に現金の一括買いで始めることもできます。

融資を利用していないためローン返済リスクはありませんが、レバレッジが利かせられないため資産拡大のスピードは遅くなります。

地方の1棟物件

地方の地価が安いエリアの物件を購入します。

物件価格は「建物+土地」です。地方は地価が安いためトータルの物件価格が安くなります。

地方とはいえ人口集中エリアであればそれなりの家賃がとれます。土地の値段が安い分高利回りが可能です。

1棟物件であれば区分マンションや築古戸建てと比較しても担保評価が出やすく融資を受けやすいです。しっかりと頭金を用意すれば不動産投資初心者でも融資を引くことは可能です。

レバレッジを利かせた投資ができるので資産拡大に向いています。

少ない元手で不動産投資を成功させるポイント

少ない元手で不動産投資を成功させるポイント

最後に少ない元手で不動産投資を成功させるポイントを紹介します。

小さく賭ける

元手が少ないうちはレバレッジをかけすぎた投資は危険です。

しっかりと収支シミュレーションを行い絶対に失敗しない規模の物件から始めましょう。不動産投資は株やFXのように短期的に大きな利益を上げれる投資手法ではありません。

長い時間をかけてコツコツと資産を積み上げていく投資手法です。

不動産投資には様々なリスクが存在しますが、時間をかけて資産と経験を積み上げていけば十分に対処できます。

元手が少なく経験が足りない初心者のうちはあまり大きく賭けずに、自分の身の丈に合った小さな物件から始めてみるのがよいでしょう。

しっかりと勉強する

不動産投資には勉強が必須です。

特に元手が少ないうちは可能な限りリスクを減らして安全に運営していく必要があります。ある程度資産が積みあがると、手元の現金が増えるのでリスクを取った投資も可能になります。

それまではしっかり勉強してリスクを抑えた投資をしましょう。

不動産投資においては勉強することが最大のリスクヘッジになります。

投資初期は手元に現金を残しておく

元手が少ないうちにすべての現金を物件購入に使うのは危険です。

物件購入後にトラブルが続くと一気にローンの返済が困難になります。トラブルへの適正な対応の仕方がわからないうちは現金が最大のリスクヘッジになります。

不動産投資にはお金で解決できることがたくさんあります。

まずは、現金を手元にしっかり残してリスクヘッジしましょう。

まとめ

今回は、少ない元手で不動産投資を始める方法を紹介してきました。

大前提として不動産投資は株やFXのような他の投資と比べても多くの元手が必要です。元手が多ければ多いほど安全な投資が可能です。

少ない元手で始める方法にはフルローン・オーバーローンという手もありますが、やはり自己資金が少ない人には難しいです。

不動産投資は実績と経験を積めば、トラブルへの対処法も身につきリスクを取った投資方法をとることも可能になります。

元手が少ないうちは決して無理をせず、まずは小さく賭けて始めてみましょう。

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