持ち家か?賃貸か?|世の中に合理的に生きられる人間はいない

こんにちはマニです。

今回は少し趣向を変えて、不動産関連の鉄板ネタ、「持ち家か、賃貸か」について、不動産投資家である私なりの意見を述べたいと思います。

「ついに決着、これが正解だ!」的な記事ではないので、ひとつの意見として読んでもらえるとよいです。

とはいえ、これはこれで面白い考え方だと思いますので、ぜひぜひ最後までお読みください。

マニ

ちなみに、私は100%持ち家派です。

そう考える理由も一緒に紹介します。

目次

持ち家か?賃貸か?

最近の傾向としては、世の中的には賃貸派が多そうですね。

その意見もごもっともなものが多く、いろいろと勉強になるものばかりです。

世の中で出回っている意見の代表的なものは

  • 持ち家は買った瞬間に負債になる(賃貸派)
  • ライフスタイルに合わせて身軽に引っ越しができる(賃貸派)
  • ローン返済後は資産になるので老後が安心(持ち家派)

こんなところでしょうか。

まずは、このへんのよく聞く意見について、私が思うところを述べてみます。

持ち家は買った瞬間に負債になる

確かに、これは一理あります。

3,000万円の家をローンを組んで買ったら、買った瞬間に2,500万円まで価値が下がった。

とかいう、そんなやつです。

ただ、「この負債になる」という意見は何を買ったかがポイントだと思います。

戸建てでも、マンションでも新築物件には新築プレミアム上乗せされています。

買った瞬間に価値が下がるのは、物件そのものの価値が下がるというよりも、この新築プレミアムが剥がれて適正な価値になったとも言えます。

また安いという理由で人気のない郊外に物件を買ってしまうと、これもまた将来的に価値が下がる可能性があります。

投資家が投資用物件を買うときは、ぎりぎりまでコストと立地の検討をして、負債にならないような物件を買いますね。

「投資用物件は資産」で、「持ち家は負債」という図式ではなく、不動産投資に耐えうる物件は資産で、誰でも気軽に買えちゃう新築物件(戸建て、マンション)は負債だということですね。

ライフスタイルに合わせて身軽に引っ越しができる

転勤や結婚や子供たちの独立などライフスタイルにあわせて住む場所を気軽に変えられるのが賃貸の大きなメリットです。

持ち家を持ち定住してしまうと、自由に住む場所や住む家を変えることができずに、身動きが取れなくなるというのは賃貸派の意見です。

マニ

私個人としては、正直、これは持ち家派でも賃貸派でも、さして変わらないなと思います。

不動産投資という観点でしっかりと立地を見極めて物件を購入すれば、住む場所を変えたくなったら持ち家は賃貸に回すこともできます。

好立地のマンションであれば、買った時より高く売れることも普通にあり得ます。

物件選びさえ間違えなければ購入すれば持ち家だから身動きが取れないということはないと思います。

ローン返済後は資産になるので老後が安心

この意見には賛成です。

先ほどの意見で「持ち家は買った瞬間に負債になる」というのは、買った瞬間だけの話です。

ローンの返済が進み、無事に完済を迎えることができれば、その持ち家は立派な資産になっています。

たとえ3,000万円で購入した物件が1,500万円の価値にまで下がっていても、それでも資産であることには変わりはありません。

不動産投資家的な目線で言うと、完済後は「1,500万円の土地と、無料で物件に住める権利(もしくは家賃収入)」が手に入ったということです。

ここはやはり持ち家の強みで、賃貸派は自由に住み場所を変えられるメリットを取った代わりに最後には何も残っていません。

マニ

この時点で手元に残った資産が、買った瞬間に価値が下がった新築プレミアム分が残ったとも思えないこともないですね。

持ち家と賃貸の適正価格とは?

商品の価格は需要と供給で決まります。

商品の適正価格という意味では、持ち家(分譲マンションや建売住宅、注文住宅など)より、賃貸のほうが価格が適正化されています。

日本中の大家さんは、隣のライバル物件に負けないように今日も賃貸経営に励んでいます。

新しい設備に更新したり、物件管理を充実させている大家さんもいるでしょうが、手っ取り早く入居者を決める方法はとにかく隣の物件より安く貸し出すことです。

賃貸物件は日々厳しい価格競争にさらさえて、一定数の物件と住民がいる地域では適正価格で商品の売買が成立しているということです。

持ち家となると、必ずしもそうとは限りません。

新築プレミアムが上乗せされていたり、駅徒歩5分などの好立地により購入者の所有欲が刺激されて、価格を吊り上げることに「成功」しています。

サラリーマンの給料も物価の上昇も全く進まない今の日本で、新築マンションの販売価格だけがどんどん高騰しています。

同じように賃貸物件の家賃設定が上がっているかというと、必ずしもそうではありません。

商品の適正価格という意味では、賃貸物件のほうが優れていると言えそうですね。

持ち家と賃貸ではそもそも何が違うのか?

持ち家と賃貸ではそもそも何が違うのか?

「持ち家か、賃貸か」が語られるとき、両極端の全く違う二つの選択肢が比較されているような図式になりますが、実際のとことこの二つの差は一体何なのでしょうか。

スペックを比較してみる

持ち家と賃貸のスペックを簡単に比較してみます。

立地

これはほとんど違いはないでしょう。

持ち家だからいい場所とか、賃貸だから悪い場所というのはあまりありませんね。

築年数

持ち家の場合、新築で購入する人がほとんどだと思います。

新築プレミアムとして価格が上乗せされますが、その分ピカピカの家に住むことができます。

賃貸はよほどのことがない限り、中古物件です。

設備グレード

戸建てや分譲マンションの場合、設備が充実してます。

賃貸マンションと、分譲マンションでは共用部の設備にも大きな差がり、住みやすさという点では持ち家のほうが優れています。

マニ

このような比較で見てみると、持ち家のほうが価格は高いが、スペックも高いというのがなんとなく見えてきますね。

iPhoneか、格安スマホか

あなたはスマホを何を使っていますか?

私は長らくiPhoneを使っています。

洗練されたデザインと使いやすさを考えれば、高い金を払ってでもまたiPhoneを使いたくなります。

話は脱線しますが、今はMacbookよりiPhoneのほうが高いんですね。それぐらいiPhoneの金額は高くなっています。

電話、ネット、map、LINE。このような基本的な機能だけを使うことだけを考えてみたら、どう考えても格安スマホのほうがメリットがあります。

賃貸派と同じようにその金額の安さや乗り換えのしやすさを考える、格安スマホの圧勝です。

わかっちゃいるけど、iPhoneがいい。

コスパじゃないんだ!!iPhoneは人生そのものなんだ!!

そんな声が聞こえてきそうですね。

BEAMSか、ユニクロか

もう一つ例を挙げると、BEAMSとユニクロで比較してみましょう。

私も最近はすっかりユニクロの服しか買わなくなりましたが、それでも若かりし頃はBEAMSやユナイテッドアローズの様なセレクトショップで服を購入していました。

この二つを比較した場合、コスパという意味ではユニクロの圧勝です。

あのときはいったい何を買っていたかというと、洋服ではなく「おしゃれ」を買っていました。

もっと言うと「おしゃれをした自分」を買っていたといってもいいかもしれません。

お気に入りの服を着て、出かけることこそ気分がいいものはありません。

この二つの例からわかることは、人はコスパだけでは商品を判断しないということですね。

結局、私たちは何を買っているのか??

結局、私たちは何を買っているのか??

このように、人が商品を買う時はコスパだけでは判断しません。

美容や健康のために産地にこだわった有機野菜やオーガニックの化粧品を買う人もいるでしょう。

マニ

本当に健康になりたいなら、そんなもの使わなくてもバランスのとれた食事、十分な睡眠、適度な運動さえ行えば十分だったりします。

ネット上では賢い専門家の皆さんが、「持ち家か、賃貸か」を、さも合理的に答えを導き出していますが、人間はそんなに合理的に生きられる動物ではありません。

  • ダイエット中にケーキを食べたら太るとわかっていても、食べてしまう
  • 今日サボると明日もサボるとわかっているのに、ランニングに出かけられない

人間は自分の欲求に素直で、無邪気な生き物なんです。

朝起きて鏡を見るたびに、「ここは自分の城だ。家族もみんな楽しく生活している。」

そう思うだけで幸せを感じる人たちは大勢います。

人間の合理性についてはこの本に詳しく紹介されています。

不動産投資をされる方は是非一度読まれることをお勧めします。

持ち家か、賃貸か。それでも答えを出すとすると…

「持ち家か、賃貸か」。

それでもこの問いに答えを出すとするとどんなものか。私なりに考えてみました。

私の意見は、冒頭で紹介しましたが「持ち家派」です。

そして、持ち家を負債にしないために必要なことは、投資用物件の基準で物件を買うことです。

利回りを考慮して中古マンションや中古戸建てを買い、最低限のリフォームで自分で住む(もしくは人に貸す)。

いわゆるヤドカリ投資法というやつですが、こうすれば買った瞬間に負債になることはないですし、ライフスタイルに合わせて身軽に引っ越すこともできます。

自分の好みのものを買った時の満足感や、所有欲も満たされます。

もちろんローン返済後は資産が残り、老後の生活も安心です。

マニ

持ち家か、賃貸かという問いの、一つの答えはこのヤドカリ投資法なんじゃないかと思います。

関連記事:ヤドカリ投資法【マイホーム派と賃貸派のハイブリッド戦略】

まとめ

今回は、「持ち家か、賃貸か」について紹介しました。

色々なところでいろいろな議論がされていますが、私の意見は「その時その時に自分の欲求に任せてもっとも合理的だと思うほうを選べばいい」そう思います。

マニ

そもそもどんなに一生懸命考えても、きっと合理的な答えには行きつきませんから。

私は俄然、持ち家派です。

家を買って毎日が所有欲と充実感に満たされて幸せを感じるなら、その瞬間が負債でも構わないかなと思います。

その分不動産投資を頑張って、資産として買った不動産たちが私の負債を返済してくれるでしょう。

一見、不合理のように見えますが、とはいえ、なかなか合理的じゃないですか。

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