ヤドカリ投資法【マイホーム派と賃貸派のハイブリッド戦略】

こんにちは、マニです。

ヤドカリ投資法って何ですか?不動産投資の勉強をしていると裏技的な扱いで登場したりします。詳しく知りたいです。

ヤドカリ投資法は、新築区分マンション投資や1棟物件投資などと比較して、自己資金も少なくリスクも抑えられる投資法です。

安全にコツコツと資産を増やしたい、不動産投資初心者に向いています。

今回は「ヤドカリ投資法」について、その特徴や注意点を紹介していきます。

目次

ヤドカリ投資法とは

「ヤドカリ投資法」とは投資用不動産を購入して「他人に貸す」のではなく、「自分で住む」ことで資産を積み上げていく投資法です。

ローンの返済を家賃の代わりに自分で支払います。

やっていることは、正直マイホームを購入したときとほぼ同じです。

ヤドカリは成長して体が大きくなると、新しい殻に引っ越しをします。

ヤドカリ投資法は生活スタイルの変化にあわせて新しい不動産を購入して、元の不動産を人に貸したり売却したりして資産を積み上げていく方法です。

自分の身の丈に合った規模の物件からスタートすることで、安全でリスクも少なくかつ不動産投資の経験もついていくのが特徴です。

ヤドカリ投資法のメリット

ヤドカリ投資法のメリットを紹介します。

ヤドカリ投資法のメリット
  • 家賃を節約できる
  • 住宅ローンが利用できる
  • 住宅ローン減税が利用できる
  • 住みながらリフォームができる
  • 空室リスクがない
  • ライフスタイルに合わせて物件を替えられる

順番に紹介します。

家賃を節約できる

ヤドカリ投資法はマイホーム購入と同じようなものですから、賃貸住宅であれば掛け捨てである家賃支払い分を自宅購入のローン返済分として使えるので、返済した分資産が積みあがります。

不動産投資にはマイホームは悪だという見方をされがちですが、ヤドカリ投資法ならマイホームとはいえ、投資家目線で物件を選定して戦略を持って物件購入することになります。

ヤドカリ投資法なら、マイホームを手に入れつつ長期的にしっかり利益を生み資産を築いていくことが可能です。

住宅ローンが利用できる

ヤドカリ投資法では住宅ローンを利用できます。

これはヤドカリ投資法のとても大きなポイントです。

賃貸することが原則の不動産投資法では、一般的に住宅ローンは利用できません。

アパートローンの金利が1~2%なのに対して、住宅ローンの金利は1%未満です。

ヤドカリ投資法なら住宅ローンを利用してアパートローンを利用するよりも金利を大幅に削減して、利益を向上させることが可能です。

住宅ローンは審査が通りやすい

アパートローンは購入する物件が担保になるため、築年数や構造によっては担保価値が低いと判断されると融資を受けることが難しくなります。

仮に担保力の低い物件に何とか融資をつけることができても、借入期間を長くすることができません。

住宅ローンは借入する本人が担保になるため年齢や給料の額によって比較的融資の審査が通りやすいです。

借入期間も長めに設定することも可能です。

>>>住宅ローンは不動産投資に使えるか【結論:絶対使ってはいけません】

住宅ローン減税が利用できる

住宅ローンを利用して一定の条件を満たすことができれば「住宅ローン減税」を利用できます。

住宅ローン減税とは、借入金額に応じて税金を控除する制度です。

借入金額が大きいほど減税できる金額が大きくなります。

ヤドカリ投資法なら低金利で借り入れを行い、なおかつ減税効果もあわさってさらに利回りが向上します。

住みながらリフォームができる

ヤドカリ投資法は収益物件に自分で住みながら物件を運用できるため、物件のリフォームが自由に行えます。

一般的な不動産投資では入居者が退去したときしかリフォームができません。

退去のタイミングで都合よくリフォーム資金が捻出できればいいですが、入退去時は広告費や原状回復費など多くの費用が必要です。

リフォーム資金が足りずに断念せざるを得ないこともあります。

ヤドカリ投資法なら資金に余裕がある、自分の好きなタイミングでリフォームすることができます。

リフォームにかける時間に制限もないので、投資家自らDIYすることで時間を掛けながらコツコツ手を加えることも可能です。

>>>アパートリフォームの費用の相場【リフォーム内容は逆算して決める】

空室リスクがない

不動産投資で一番怖いリスクのが空室リスクです。

空室になると家賃収入が入ってこないためローンの返済ができなくなります。

ヤドカリ投資法であれば、投資家自らが入居者となるため空室率はいつも0%です。

本業の給料が入ってくる間は空室リスクの心配がありません。

ライフスタイルに合わせて物件を替えられる

ヤドカリ投資法は、自分のライフスタイルにあわせて物件を替えることができます。

長らく「マイホーム」か「賃貸」かという議論が繰り広げられてきましたが、賃貸派の意見のひとつに「居住場所の柔軟性」があります。

マイホームを買ってしまうと、ライフスタイルの変化に対応して柔軟に住む場所を変えられません。

ヤドカリ投資法であればマイホームのように資産を積み上げながら、かつ賃貸のようにライフスタイルにあわせて住む場所や住む家を変えていくことができます

例えばこんな感じ

独身自体は駅近が住みやすいですね。

ヤドカリ投資のスタートは駅近1Rマンションなんかどうでしょうか。

結婚を機に同じく駅近の2LDKを購入し、1Rマンションは賃貸に出します。

さらに家族が増えると利便性を重視して3LDKのマンションを購入するか、郊外に戸建てを買うという選択肢もあります。

将来的に子供が巣立った後は再び利便性のいい駅近に2LDKのマンションを購入することもできます。

マイホームのように資産を積み上げながら、賃貸のようにライフスタイルに合わせて住む場所や住む家を変える。

ヤドカリ投資法の大きなメリットです。

ヤドカリ投資法のデメリット

万能なヤドカリ投資法ですが、いくつかデメリットも存在します。

ヤドカリ投資法のデメリット
  • 自分で住んでいる間は経費の計上ができない
  • 住宅ローン減税には条件がある
  • 住宅ローン利用中は賃貸できない
  • 資産形成に時間がかかる
  • 物件探しが大変

自分で住んでいる間は経費の計上ができない

ヤドカリ投資法といっても自分で住んでいる間はマイホームと同じです。

他の不動産投資のように家賃収入から所得をえているわけではありませんので、その間にかかる費用を経費に計上することができません。

特に物件購入時は購入価格の10%程度の諸経費がかかりますが、これも経費に計上できません。

経費計上できない分利回りが悪化します。

>>>青色申告の経費計上はどこまでOKか【正義をもって申告しよう】

住宅ローン減税には条件がある

住宅ローン減税を受けるにはいくつかの条件があります。

条件とは築年数や面積、借入残高などです。

  • 住宅の面積が50m2以上であること
  • 10年以上のローンがあること
  • 築年数が一定年数以下であること(木造20年、RC25年)など

条件を満たさないと、住宅ローン減税を受けることができません。

1Rマンションや築古ボロ戸建てなどは対象から外れてしまうので注意が必要です。

住宅ローン利用中は賃貸できない

住宅ローンは個人が自分の持ち家を買うのを目的に作られた商品です。

そのため住宅ローンを利用して購入した物件を、他人に貸して家賃収入を得ることはできません。

新たに物件を購入して元の物件を賃貸に出す場合は、ローンを一括返済するかアパートローンへの借り換えが必要です。

もしローンを借りた金融機関に内緒で他人に賃貸した場合は、重いペナルティを受けることがあるので十分に注意しましょう。

フラット35であれば賃貸に出してもOK

住宅ローンを利用して賃貸に出すことはできませんが、一部例外として「フラット35」を利用すれば賃貸に出せます。

賃貸に出すには、「やむを得ない事情で賃貸に出す必要が出た場合」などの条件が必要ですが、そこまで厳しいチェックはないようです。

資産形成に時間がかかる

ヤドカリ投資法は家賃の代わりに資産を積み上げていく投資法のため、資産形成に時間がかかります。

不動産投資の醍醐味は、他人が家賃という形で自分の資産を積み上げていくことです。

いわゆるレバレッジを利かせるというやつです。

ヤドカリ投資法は次の物件を購入するまでは自分一人の家賃で資産を積み上げていかなければならないので、資産形成に時間がかかります。

物件探しが大変

不動産投資はどの投資法でも「物件探しが最大の難関」です。

ただでさえ難しい物件探しですが、ヤドカリ投資法では利回りや価格帯だけでなく、

  • 自分が住みたいエリア
  • 自分が住みたい間取り
  • 自分の住みたい築年数など

ほかの投資法では気にしなくてよい「自分の」という条件に絞って物件を探す必要があります。

探しているものが収益物件であれば立地と利回りの条件があえばある程度どんな物件でもいいですが、ヤドカリ投資法はエリアや間取りの条件が加わるので物件探しの難易度が一気に上がります。

>>>不動産投資の物件の種類|初めての物件はどれを選ばばいいのか

ヤドカリ投資法の物件の種類

ヤドカリ投資法には買い方や物件によっていくつか種類の違いが存在します。

買い方の種類
  1. ローンを利用して購入する
  2. 現金買い
物件の種類
  1. 区分マンション
  2. ボロ戸建て
  3. 築古物件

買い方その1 ローンを利用して購入する

買い方の一つ目はローンを利用して購入する方法です。

住宅ローンでは賃貸に出せませんので、引っ越しの予定がすぐにある人は初めからアパートローンを利用するかもしれません。

ローンを利用して購入する方法には次のような特徴があります。

低金利、住宅ローン減税が使える

メリットでもあげましたが住宅ローンを利用できれば「低金利」でかつ「住宅ローン減税」を受けることができます。

住宅ローンを利用できるだけで、利回りが向上します。

住宅ローンの返済が進まないと次の物件にいけない

住宅ローンは二重に組むことができないので、次の物件を購入するにはローンの返済が進んでいないといけません。

住宅ローンを利用した場合、

  • ローンを完済する
  • アパートローンに借り換える
  • 物件を売却する

などの手を打つ必要があります。

メリットの多い住宅ローンですが、2棟目購入の足かせになることがあることも覚えておきましょう。

頭金が少なくて済む

住宅ローンは本人の年齢や給与などを担保として借り入れを行います。

アパートローンは物件価格の1~3割の頭金を用意しなければ融資を受けることは難しいですが、住宅ローンであればアパートローンと比較して頭金を少なくすることができます。

場合によっては物件価格だけでなく諸経費を含むオーバーローンで借りることもでき、自己資金が少ないうちでも不動産投資を開始することができます。

買い方その2 現金買い

買い方の二つ目は自己資金を貯め、現金で一括買いする方法です。

自己資金を貯めるまでには時間がかかる

現金買いの欠点は自己資金が貯まるまで不動産投資を開始できないことです。

不動産投資は規模の小さい中古の1Rマンションでも数百万円の資金が必要なので、始めるまでに時間がかかります。

リスクが低い

現金買いの場合、

  • 金利上昇リスク
  • 空室リスク
  • ローン返済リスク

など、ローン利用時に抱える不動産投資特有のリスクを排除できます。

そのため格段にリスクが下げられます。

不動産投資初心者でリスクを極力抑えたい人には現金買いが向いています。

物件の種類その1 区分マンション

1Rマンションやファミリータイプのマンションなど、分譲マンションの一室を購入します。

間取りの種類が多い

区分マンションは1Rから4LDKまでさまざまな間取りが存在します。

面積も15m2程度の小ぶりなものから、100m2を越える広々物件まで多種多様です。

年齢や家族構成、ライフスタイルにあわせて好みの間取りを選択できます。

好立地の物件が多い

区分マンションは利便性が良く、駅近などの好立地の物件が多いのも特徴です。

立地の良い物件は賃貸需要も高く、資産性も高いため価値下落のリスクを抑えることができます。

管理が簡単

区分マンションは建物の管理を管理組合にお願いできるので管理が簡単です。

入居者との契約業務などを管理会社に委託すれば、投資家自身が行うことはほとんどなくなります。

管理費・修繕積立金が割高

区分マンションは管理が楽なメリットはありますが、反面その手数料を払わないといけません。

管理費・修繕積立金が戸建てに比べて割高になります。

戸建てに比べて建物全体の修繕や共用部の清掃業務などに投資が積極的に参加できないため、修繕費などのコスト削減策が投資家自身で取れません。

管理組合の運営費も投資家が負担しなければならないため、管理費が割高になります。

>>>区分マンション投資の紹介|コツコツ地道に増やしたい人に向いてます

物件の種類その2 ボロ戸建て

戸建てには築古物件とボロ戸建ての2種類があります。

ここでは、ボロ戸建ての定義を「リフォームをしないとそのままでは人が住めない物件」として説明します。

そのためボロ戸建てでは、入居前にある程度のリフォームが必要です。

利回りが高い

ボロ戸建ては安く仕入れて、安くリフォームできれば最も利回りが高くなります。

廃墟を土地値以下で購入し、安くリフォームするスキルがあればあっという間に高収益物件に蘇ります。

リフォームのスキルが必要

リフォームにはスキルが必要です。

初心者がいきなり大規模なリフォームを依頼すると費用相場やリフォームの内容がわからないため、抑えるべきポイントや業者との交渉方法がわからずリフォームを安く仕上げることができません。

家族の理解が必要

ボロ戸建ては築40年~50年などの築年数が経過しているものがほとんどです。

ヤドカリ投資法は、自分たちが住むことが前提なので一緒に住む家族の理解が必要です。

いくら投資のためとはいえせっかく大金を払って購入したマイホームが築50年でボロボロだと家族からバッシングを受けることもあります。

不動産投資に家族の理解は必須です。

>>>戸建て投資の紹介【がっつりハマりたい人向けです】

>>>不動産投資は結婚前がいい理由【若さとフットワークが最大の武器】

物件の種類その3 築古戸建て

築古戸建てとは、「築10~20年程度の比較的新しい戸建て物件」です。

ヤドカリ投資法を始めるのは意外とここが一番オススメだったりします。

ライバルが少ない

新築や築浅の戸建ては実需層が物件探しをしているため、物件価格が高止まりして利回りが良くありません。

ボロ戸建ては玄人の投資家が狙っていて、高利回りが狙える物件は意外と競争率が高くなります。

ですが築10~20年程度の築古物件は実はあまり人気がありません。

投資用としては価格が高く、実需としては築年数が経ちすぎているのです。

価格下落リスクもある程度反映されているので、価値下落が軽減されます。

大掛かりなリフォームが不要

築古戸建ては築年数が比較的浅いため大規模なリフォームが不要です。

管理が行き届いている物件であれば設備の更新もいらず、購入した次の日から住むこともできます。

不動産投資初心者はリフォームや修繕の知識もないので、まずはリフォームが不要な築古戸建てを購入して徐々に住みながらリフォームの知識をつけていけばいくことができます。

5~10年後の売却も容易

築年数が比較的浅いため、5~10年程度住んだあとでも立地さえ間違えなければ売却も容易です。

うまくいけば入居期間中のリフォームも一切不要で、立地によっては売却時に買った金額より高く売れることもあります。

ヤドカリ投資法を成功させるポイント

最後にヤドカリ投資法を成功させるポイントを紹介します。

ヤドカリ投資法のポイント
  • 投資家目線で物件を選ぶ
  • 過度なリフォームをしない
  • 賃貸需要がないエリアでは買わない
  • 区分マンションは管理費、修繕積立金の額を確認する

投資家目線で物件を選ぶ

ヤドカリ投資法で最も大切なことは、「投資家目線で物件を選ぶ」ことです。

自分で住むことを考えると、どうしても実需層目線で物件選びをしてしまいます。

  • 設備が新しい
  • おしゃれな間取り
  • 築年数が浅いなど

実需層目線で物件選びをすると利回りが低い物件を選んでしまいます。

ヤドカリ投資法はマイホームを買うのではなく、賃貸用物件を購入してそこに自分たちが住む投資法です。

賃貸に求めるものをしっかり見極めて、投資家目線で物件を選ぶ必要があります。

過度なリフォームをしない

自分たちで住むことを考えると、過度なリフォームをしてしまうことがあります。

  • 古いという理由だけで水回りの設備を更新する
  • 畳をフローリングに変える
  • 間取りを変更するなど

最終的な目的は、物件を賃貸してより多くの利益を残すことです。

自分たちの心地よい部屋を作ることではありません。

過度なリフォームで利回りを圧迫しないように注意が必要です。

賃貸需要がないエリアでは買わない

いくら土地値以下の格安な物件でも、賃貸需要がない場所は避けましょう。

ヤドカリ投資法は数年後に売却したり、他人に賃貸に出す投資方法です。

現時点で家賃相場が崩壊しているような賃貸需要がないエリアではいくら安くても買わないほうが得策です。

不動産投資は立地が最重要です。

立地の力をしっかり把握して、20年30年先でも賃貸需要が望めるエリアの物件を購入しましょう。

>>>駅近で賃貸マンションに投資する【駅近という商品力】

区分マンションは管理費、修繕積立金の額を確認する

区分マンションを購入する場合は必ず管理費、修繕積立金の額を確認しましょう。

管理費、修繕積立金はマンションによって様々です。

立体駐車場や共用施設が多い物件などは管理費がかさみ、利回りを圧迫します。

逆に管理費や修繕積立金の額が低すぎる物件も注意が必要です。

管理状況が悪かったり、修繕積立金が集まらず大規模修繕できない物件も存在します。

>>>修繕積立金の相場って?【マンションは管理で買え!!】

区分マンションの修繕積立金は割高というわけでもない

区分マンションは修繕積立金が戸建てに比べて割高かと言われると、必ずしもそうだとも言えません。

例えば、物件を購入直後に大規模修繕が行われれば実際にはほとんど修繕積立金を払っていないのに大規模修繕を行ってくれたことになります。

今までの入居者が積み立てた資金に便乗できたわけです。

5~10年で売却益を得ることができればほとんど修繕積立金を払うことなくピカピカの物件に住めたことになります。

物件購入前に大規模修繕の計画を聞いておくことも重要です。

まとめ

今回はヤドカリ投資法について紹介してきました。

  • リスクを抑えて不動産投資を始められる
  • ライフスタイルに合わせて住む場所を変えられる
  • 住宅ローンを利用することで少額でかつ低金利で物件を購入できる

といった、メリットがありました。

ヤドカリ投資法を成功させるポイントは、投資家目線で物件を選ぶことです。

自分が住むからと言って、物件に過度な期待をすることなく投資家目線で利益の出る物件を選びましょう。

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