こんにちは、マニです。
2020年9月に1R×8戸のアパート大家になりました。
物件購入時から10か月、ずっと満室で特にやることがありませんでした。
マニ不動産投資って意外とやることないのね、満室経営も意外と楽勝かな。
とか呑気なことを思っていたら、ついに来ました。 「恐怖の退去連絡」
いつかは来ると覚悟していましたが、正直とても動揺しました。
とはいえ、実は賃貸経営でやりたいことはたくさんあります。
つい先日、チャレンジリストも整備したばかりです。
退去は7月末、転居シーズンは過ぎているので厳しい戦いになりそうです。
『退去後1カ月で空室を埋める』を目標にいろいろな施策にチャレンジしてみようかと思います。
今回行う施策は次の4つ。
- 入居募集ホームページの作成
- 入居者募集ローラー作戦
- クリエイターに内装デザインを依頼（の準備）
- 「快適な部屋スタンダード（仮）」の作成
なんだか、書いてたらだんだんやる気が出てきました。
マニピンチはチャンス。せっかくの機会だし、大いに楽しんでやりましょう。
私の賃貸経営マーケティングのアイデアを大放出します。
関連記事：チャレンジリストを大公開｜賃貸経営×アートが最終目標です
1. 入居募集ホームページの作成
不動産投資を始めてから、この「不動産投資ブログ-MaNiUKeru」の運営を開始しました。
全くの初心者から始めましたが、いろいろと試行錯誤を繰り返すことでなんとか形になってきました。
約10か月コツコツとブログを更新することで、ホームページの作成方法やライティングのスキルも何とか身についてきました。
今回はこのブログ運営で培ったノウハウを生かして、入居募集ホームページを開設しようと思います。
企業がお客さんを集め商品を売るホームページのことを『ランディングページ』というみたいです。
技術の進歩のおかげで、今は素人でも割と簡単に綺麗なホームぺーいが作れるみたいです。
全く新しい試みですが、「とりあえずやってみましょう！！」
どんなものに仕上がるのか今から楽しみです。
2. 入居者募集ローラー作戦
空室対策として入居募集を行う場合、管理会社や町の不動産屋さんに募集用チラシを配り、入居者の仲介を依頼することが一般的ですね。
先輩大家さんの本やブログにも、この辺のノウハウは色々と紹介されています。
まずはこのノウハウを試してみようとも思いましたが、せっかく始めた不動産投資。
自分で考えたアイデアでチャレンジをしてみようと思います。
その名も、「入居者募集ローラー作戦」です。
通常は引っ越しを希望する人が不動産会社を訪れて、初めて営業活動が始まります。
閑散期などで人の動きがないと、その数は大きく減ることになります。
私の様な地方に物件を抱えている人は、そもそもの人の動きも少ないので余計に不利に働きます。
マニそこで「入居者募集ローラー作戦」ではターゲットを変更することにしました。
エリアの外からの引っ越し希望者をターゲットにするのではなく、同じエリア。もっと言うとご近所さんから入居希望者を見つけてやろうと思っています。
「そんなことホントにできるの？」
マニそこは全くわかりません。だからチャレンジするんです。
作戦の全貌はまた別の記事で詳しく紹介しようと思いますが、とにかく受け身の営業ではなく、攻めの営業活動で入居者を獲得していくつもりです。
3. クリエイターに内装デザインを依頼（の準備）
チャレンジリストにも掲げていますが、私の賃貸経営の一つのテーマは「賃貸経営×アート」です。
地方にもアートの魅力を伝える！！…とかそんな大それた目標はないですが、遊び心として「アート」を取り入れたいと思っています。
その施策の一つとして、室内の内装デザインをプロのクリエイターに依頼しようと考えています。
地方にはおしゃれな物件はありません。
都会的な洗練された生活にあこがれても、田舎にはやぼったい物件ばかりです。
そんな場所に遊び心があるおしゃれな空気を少しでも届けられたらと思っています。・
まずは、定番のインテリアデザイナーに依頼しようと思います。
そのうち退去が出たら行動しよう思っていましたが、いかんせん急すぎて何も用意していません。（いつ来ても同じでしたが）
仕方がないので、今回は部屋の情報を詳しく調査して、いつでも依頼できるように準備するところまでにしようと思います。
4. 「快適な部屋スタンダード（仮）」の作成
リゾートホテルの「ヒルトン」や「シェラトン」などは、内装のデザインや設備の仕様などに世界共通のルールが定められています。
これらは「ヒルトンスタンダード」とか「シェラトンスタンダード」と言い、新しくホテルを建てる際の基準として使われています。（本業が現場監督していて、普段そんな仕事をしています）
マニこれ、すごくかっこよくないですか？（響きだけ？）
そこで、今回私の所有するアパートにも「快適なセ部屋スタンダード（仮）」を定めようと思います。
今まで生活してきた中で感じた不平や不満、はたまた、あってよかった設備や快適な間取りなど、入居者が快適に生活できる部屋の基準作りをしたいと思います。
これから、増えていくであろう所有物件にもすべてこの「快適な部屋スタンダード」を採用して、常に同じ品質で同じサービスを提供していきます。
満室経営の正解である「快適な部屋スタンダード」（名前がダサい…）を定めれば、どこに物件を買ってもある程度、安定して経営できるんじゃないかと思っています。
「快適な部屋スタンダード」を作成するにあたって、まずは今の部屋がどんな状況なのかをしっかり調査する必要があります。
当然、コストを掛けすぎると利回りが悪くなるので、費用対効果はきちんと検証しないといけません。
とは言え、まずは利益度外視で実験的に採用して、入居者の反応や費用対効果などを検証していきたいと思っています。
「快適な部屋スタンダード」のラインナップ
とりあえず今のところはこんな設備や仕様を導入しようかと思っています。
- ウォシュレット
- TV付きインターホン
- 宅配ボックス
- 監視カメラ
- 水栓（節水型シャワーヘッドなど）
- 浄水器
- 室内物干し
すでに導入済のものもありますが、私が今まであってよかったものばかりです。
部屋の広さやおしゃれさ、建物の新しさというのすべての部屋に採用するのははなかなか難しいです。
間取りを変更するような大規模なリフォームはコストがかかりますが、これらの項目ならそんなに費用が掛かりません。
「快適な部屋スタンダード」を整備しておけば、退去が出るたびに管理会社にリストを渡して、必要な項目のみ更新していくことも簡単にできると思っています。
ここまでやる意味ってある？
マニそんな声も聞こえてきそうですが、やる意味あるんです。
私がこれらの施策を実施する理由は、「家賃を上げて利益を上げたい」でもなければ、「満室にして、空室率を下げたい」でもありません。
欲しいのは「現金」ではなく、「知識と経験」です。
もっと言うと、誰もやっていなかったような賃貸経営ノウハウです。
『目指すは地域No.1のぶっちぎり経営』
今まで誰もやってこなかったような賃貸経営マーケティングで、ライバルを出し抜き将来は悠々自適な大家ライフを送る予定です。
そのためには今のうちに身銭を切っていろいろなチャレンジをすることが重要だと思っています。
これらはそのための施策です。
マニ失敗してもいいんです。サラリーマンもしてますから、生活には困っていません。
まとめ
今回は、人生初の退去連絡に戸惑いながらも、力強く前を向いたそんなポジティブな報告を紹介しました。
実は、この記事を書いた一番の理由は、
「ブログで書いたらもうやるしかないじゃん！！」
と、自分を追い詰めることにあります。
退去の7月末まであとひと月半。もう後戻りはできません。
一気に行動に移して、派手にこけるのもまた一興。
珍道中の記録を楽しみにしていてください。
