こんにちは、マニです。
「不動産投資の仕組み、メリット、デメリットってなんですか？？節税対策にもなると聞きました。そのへん、詳しく教えてください。」
こんな疑問に答えます。
今回の内容
- 不動産投資の仕組みを解説
- 不動産投資のメリット
- 不動産投資のデメリット
私は、地方でサラリーマンをしながらアパートの大家をしています。
不動産投資を始めるまでに、いろいろな本やブログで勉強してきました。
一般的に言われている、メリット・デメリットにも「それ、ほんと？」と思うようなこともいくつもあります。
今回は、そんな私が解説します。
不動産投資の仕組みを解説
不動産投資とは、不動産（土地、建物）を購入して、その不動産から収益を得る投資方法です。
まずは、ここから押さえましょう
不動産投資は、株やFXなどの投資とは、少し毛色が異なります。
株やFXは『金融投資』と言って、配当金や売却益で収益が生まれます。
『金融投資』は同じタイミングで、同じ銘柄に投資したら、基本的に誰が投資しても結果は変わりません。
一方、不動産投資は、『事業投資』と言われ、その投資した事業から収益が生まれます。
『事業投資』は同じタイミングで、同じものに投資しても、投資家の努力によって、収益の幅が大きく異なります。
そのため、『事業投資』には継続的な努力が必要になってきます。
不動産投資において、無知は罪
知識があれば収益を上げられるのに、それを怠ったために失敗する人が多くいます。
「だまされた、失敗した」という人の多くは、これが原因だったりします。
不動産投資には、努力が必要です。
まずは、ここを押さえておいてください。
不動産投資の仕組み
不動産投資には、2種類の収益を上げる仕組みがあります。
- 家賃収入（インカムゲイン）
- 売却益（キャピタルゲイン）
家賃収入（インカムゲイン）
不動産をほかの人に貸し、家賃収入を得ることです。
家賃の支払いは、住んでいる人にとっては必ず発生する固定費です。
大家の立場で考えると、毎月必ず入る固定収入と言えます。
「今月は出費が多いから、外食の回数を減らそう」ということはあっても、「今月は出費が多いから、家賃の支払いを減らそう」とはなりませんね。
つまり、部屋が埋まってさえいれば、安定的に収入が入ってくるということです。
これは、不動産投資の一番の魅力です。
売却益（キャピタルゲイン）
不動産を売り買いすることで、収益を得ることです。
不動産を安く買って、高く売ると収益が出ます。
売却益（キャピタルゲイン）は家賃収入（インカムゲイン）と違い、しっかりと収益を上げるためには、ある程度のスキルが必要です。
スキルがないと、逆に高く買って、安く売り損失が出る可能性もあります。
また、いつも条件にあう物件があるわけではないので、安定的に収益を上げるのが難しいのが特徴です。
不動産売買には、税金、仲介手数料など経費が多くかかります。
しっかりと検証しないと、せっかく高く売れたのに経費を引いたら、結局、マイナスだったということもあります。
不動産投資の種類
不動産投資には、その投資対象ごとにいくつか種類が存在します。
- 区分マンション
- 一棟マンション、一棟アパート
- 戸建て
- J-REIT（不動産投資信託）
- 民泊
- 駐車場
今回の記事では、それぞれの特徴の解説は省きますが、不動産投資をするにあたってはその特徴をしっかり把握する必要があります。
さきに戦略ありき
投資対象によって、とるべき戦略が異なります。
というよりも、本人の目指す戦略によって、投資対象が異なるといったほうがいいかもしれません。
- リスクを少なくして、少額から始めたい
→J-REITがよさそう
- ある程度の資金で、借金をせずに始めたい
→戸建て、区分マンションがいいかも
- 積極的にリスクをとって、資産を大きくしていきたい
→1棟マンション、アパートが向いているかも
こういった感じで、自分の置かれている状況と目標をしっかり理解して、戦略をたて、投資対象を選ぶことが重要です。
なにもわからない状態で、営業マンに勧められた区分マンションを買うのだけは、絶対にやめてください。
不動産投資のメリット
次に、不動産投資のメリットを紹介していきます。
- 収入が安定している
- 銀行の融資を受けられる
- 収入の柱を増やせる
- 不動産投資には定年がない
- 事業の仕組化が簡単にできる
- ビジネススキルが身につく
- 節税ができる
- 生命保険代わりになる
1 収入が安定している
ここは、不動産投資の仕組みで解説した通りです。
収入が安定しているというのが、不動産投資の最大のメリットです。
2 銀行の融資を受けられる
不動産投資は、銀行の融資を受けることができます。
『収入が安定している』と『銀行の融資を受けられる』が、不動産投資のメリットの2本柱だと思います。
世の中には、様々な事業が存在しますが、その中でも、不動産事業は最も融資を受けやすい事業だと言えます。
開業したり、お店を開くなど、新しく融資を受ける場合は、数百万円の融資を受けるのが精いっぱいです。
しかし、不動産投資の場合『ずぶの素人のサラリーマン』が、いきなり数千万円の融資がを受けることもできます。
これは、
- 不動産投資が安定して収益を得られる事業だと認められている
- 不動産自体が資産となり担保になる
といった、理由からです。
銀行にとっても、貸し倒れのリスクがほかの事業に比べて格段に低いと判断しているんだと思います。
3 収入の柱を増やせる
不動産投資は、『事業投資』だという話をしました。
あなたの貯金を使って、不動産という事業を買うんです。
知識や経験、時にはあなた自身の労働力を使って、事業を運営し収益を得ていきます。
そうすれば、本業のサラリーマン収入に加えて、あなたの収入の柱となります。
収入の柱が増えれば、会社に頼らない自由な人生を送ることも、夢ではなくなります。
4 不動産投資には定年がない
不動産投資に定年はありません。
60歳になって、収入をカットされることもありません。
建物はしっかりと管理していれば、耐用年数をはるかに超えて使用することができます。
土地付きの物件であれば、仮に建物が朽ち果てても、また同じ場所に新しく建物を立て直して、新たに家賃収入を得ることもできます。
しっかりと経験を積めば、新築物件にチャレンジするという方法をとることも可能です。
5 事業の仕組化が簡単にできる
不動産投資は、事業の仕組化が簡単にできます。
不動産投資をするためには、たくさんの専門家の力を借りる必要があります。
- 管理会社
- リフォーム会社
- 銀行
- 弁護士
- 税理士など
優秀な専門家に、仕事をお願いすることができれば、投資家のすることはごくわずかです。
安定的に収入を得られるにもかかわらず、一般的な事業に比べて、仕組化のシステムが確立されています。
本業が別にあるサラリーマンには非常に相性のよい投資方法だと言えます。
6 ビジネススキルが身につく
不動産投資には、様々な知識とスキルが必要です。
- ファイナンス（金融）
- 税金
- 法律
- リフォーム
- 建物管理
- マーケティング
仕組化することで、これらの知識とスキルを専門家にお願いすることも可能です。
しかし、投資家自ら、積極的に経営に参加することで、これらの知識を身に着けることもできます。
不動産投資は『事業投資』です。
投資家の努力によって、収益は大きく変わります。
そして、ここで身につけたビジネススキルは、それ自体が資産となります。
しっかりと経験を積めば、不動産コンサルタントの仕事なんていうのもできるかもしれません。
7 節税対策になる
不動産投資が節税対策になるという、意見をよく聞きます。
個人的には、これにはあまり賛成できません。
というよりも、正直どこが節税になるのか、さっぱりわかりません。
節税対策としては、以下のものが紹介されます。
- 初期費用のおかげで、税金が返ってくる
- 減価償却を使って、税金を減らせる
- 相続税対策になる
初年度は初期費用のおかげで、税金が返ってくる
税金が返ってくること自体は事実ですが、それでも1年目だけです。
たった1年だけの節税のために、不動産投資を始めるべきではありません。
これは、先ほど述べた投資する目的が決まっていない人の、間違った選択肢だと思います。
更に言うと、節税になったと喜んでいる税金は、初年度に払った初期費用の一部が返ってきているにすぎないんです。
初期費用とは、不動産投資において1円も収益を生まない物件購入時の手数料や税金のことです。
税金が返ってきたと喜んでいますが、物件を購入するために、それ以上の費用をすでに支払っています。
減価償却を使って、税金を減らせる
不動産投資には、減価償却という経費があります。
これを「魔法の経費」という人もいますが、これは間違いです。
たしかに減価償却で、その年の利益は抑えることができます。
しかし、減価償却で経費を計上した分、資産価値（薄価）も下がります。
そして、下がった資産価値は物件売却時に、その下がった価値分に改めて税金が課せられます。
結局、減価償却で節税できた分を、売却時にまるまる支払う必要があるんです。
相続税対策になる
不動産投資が節税対策になるという中で、唯一これだけが本当に効果があります。
同じ価値の資産を残す場合、現金と不動産では税金の額が違います。
これは、不動産で資産を相続する場合、税金の控除を受けられるからです。
本来、お金持ちが不動産投資をしてきた一番の理由がこれで、相続税対策というのが、唯一の節税対策です。
節税対策はただの数字遊び
初めの2つの節税効果は、はっきり言ってただの数字遊びです。
あっちの税金を、こっちに付けてとしているだけ。
日本の税金システムは、ずる賢く必要な税金は必ず払わされます。
不動産投資で行う税金対策というのも、鉛筆なめなめして「いつ払うか」を都合のいいように操作しているにすぎない。
それでも、「いつ払うか」を操作することは、『事業投資』という観点では、重要な観点です。
現金が必要なうちは税金を安くして、あまり必要にならなくなったら税金を高くする。
節税対策で税金が安くなることはありませんが、事業をしていく上では必要な知識でもあります。
最後に、残念なお知らせとして、これらすべての節税対策が効果を発揮するのは、ほとんどの場合、お金持ちだけです。
頑張っても年収1000万円にしかならないサラリーマンには、どれをとってもあまり効果は見られません。
節税対策について
減価償却について
8 生命保険代わりになる
不動産投資は生命保険代わりになります。
実は、これも個人的には賛成できません。
私の見解は、『生命保険は、生命保険で掛けましょう』です。
世の中の人は、なにを勘違いしているのか知りませんが、不動産投資は『保険』ではありません。『事業』です。
生命保険の役割
そもそも、不動産投資に生命保険の役割を求めるべきではありません。
生命保険へ求める役割は、“万が一の際に残された家族を守ること”です。
貯蓄型の生命保険もそうですが、満期になったらお金が返ってくるというのは、生命保険に求める本来の役割から外れています。
その分、保険料も高くなり、余計に保険会社にお金を払わなければなりません。
自動車保険で貯蓄型の保険に入る人はいませんよね。
そもそもそんな保険は存在しないと思いますが、これは、自動車保険に求めるものが、“万が一の事故から自分を守ること”と、みんながちゃんと認識しているからです。
自動車保険に『貯蓄』を求める人はいません。
なぜ、生命保険にだけ、『貯蓄』を求めるのでしょう。
余計に支払う保険料を、ほかの投資先で積み立てたほうが、よっぽど多くの利益を生み出すと思います。
不動産投資に団体信用生命保険は不要
団体信用生命保険とは、万が一の際に保険金でローンの返済を行うというものです。
不動産投資の融資を受ける際には、団体信用生命保険に加入する人がほとんどです。
これ、まったく意味が分かりません。
団体信用生命保険とは、もともと、マイホームの住宅ローンのためにできた保険です。
万が一の際に、残され家族に多額の借金を背負わせないためです。
考え方は、生命保険と同じですね。
ここはよくわかります。
しかし、マイホームの住宅ローンと、不動産投資のアパートローンは全くの別物です。
例えは悪いですが、生命保険と自動車保険ぐらい違います。
- 住宅ローンは、契約者本人の給与から借金の返済をします
- アパートローンは家賃収入から借金の返済をします
不動産投資の場合、仮に契約者が亡くなっても、家賃収入がなくなるわけではないので、返済が滞ることはありません。
「本人が不動産を自主管理をしていて、残された家族が管理できず家賃収入が入ってこなくなるので団体信用生命保険が必要だ」と解説する記事もあります。
これ、意味わかりますか？？
残された家族が管理できないなら、管理会社に管理をお願いすれば済むはずです。
なんなら、自主管理よりまともな運営ができるかもしれません。
不動産投資は、だれでも簡単に仕組化することが可能です。
そもそも、仕組化できずに、返済に困るような物件を買ってはいけません。
契約者が亡くなったら、返済できなくなるような投資はすべきではないんです。
万が一、不動産投資を仕組化できないのであれば、早々と売却しましょう。
売却して、赤字になるような出口戦略のない物件も買ってはいけません。
融資の条件になってる時もある
銀行によっては、初めから団体信用生命保険に入ることを融資の条件にしているところもあります。
実はこれ、自己資金や担保力が足りてないか、物件の稼ぐ力が弱く契約者の給与を当てにしているかのどちらかだと思います。
こういう時は仕方ありませんが、基本的には団体信用生命保険に入るのはお勧めしません。
団体信用生命保険に加入すると、利息が上がり、利益とキャッシュフローを圧迫します。
もっとも避けたいこと
不動産投資を、保険代わりにすべきではありません。
愚の骨頂は、不動産会社に言われるがままに物件を購入して、生命保険代わりになると聞いて、生命保険を解約することです。
自分ではろくに考えもせず、情報に踊らされて本当に大事なものを見失っています。
それこそ、契約者が亡くなった後は、家族を路頭に迷わすことにもなりかねません。
万が一の家族を守る役割は生命保険に任せましょう。
不動産投資のデメリット
最後に、デメリットも紹介します。
- 初期費用が必要
- 流動性が悪い
- 参入障壁が高い
- リスクが多い
1 初期費用が必要
不動産投資は、必要な金額が大きいです。
最低でも数百万円、多ければ数千万円～数億円が必要になります。
銀行の融資が受けられるとはいえ、ある程度の頭金も必要です。
月々数万円からお手軽に始められないのが、デメリットです。
不動産投資を志す人も、この初期費用を貯めることができずに断念してしまう人も多いと思います。
目標を決めて、計画的に貯めていきたいところですね。
2 流動性が悪い
株や債券と違って、不動産投資は流動性がよくありません。
急に現金が必要となっても、不動産を現金化できない可能性は非常に高いです。
流動性が悪いというのは、売却時だけでなく、購入時にも同じことが言えます。
希望に合った物件を探すことは、困難を極めます。
1年間探し続けても、見つからないというのはざらです。
せっかく初期費用を貯めても、購入に値する物件がなかなか見つからないというのも大きなデメリットです。
3 参入障壁が高い
ほかの投資手法と比べて、参入障壁が極端に高いです。
理由は上のデメリットで上げた、資金の問題と流動性の問題。
そして、なにより、精神的なハードルも非常に高いです。
融資を受けれるメリットは、失敗すると多額の借金を抱えるというデメリットにもなります。
借金の恐怖に負けて、不動産投資に踏み切れない方は多くいます。
- 資金の問題
- 流動性の問題
- 精神的な問題
これらの、高い高い参入障壁を乗り越えてようやくスタートが切れるようになります。
4 リスクが多い
不動産投資は、『事業投資』のため、事業を取り巻くリスクが数多く存在します。
空室リスク、金利上昇リスク、修繕リスク、天災リスク、資産価値下落リスクなど。
投資家は、それらすべてに迅速に対応しなければならず、知識も必要です。
仕組化して専門家に任せることで、問題自体は解決することばかりですが、トラブルが多いと大変なストレスになります。
まとめ
以上、不動産投資の仕組みとメリット・デメリットを解説してきました。
不動産投資は情報戦です。
常に勉強して、情報をたくさん持っている人が勝ちます。
『事業投資』ということを、十分に理解して、投資家自らの努力で収益を最大化するように、心がけましょう。
