こんにちは、マニです。
不動産投資について、知りたい。
利回りってなに？
注意することってある？
今回は、初心者のこういった疑問に答えます。
今回の記事
- そもそも利回りとはなにか
- 利回りを見るうえで注意すること
- 失敗しない不動産投資の利回りの見方
現在、サラリーマンをしながら1棟アパートの大家をしています。
最近、物件を購入したばかりの、新人大家です。
今回の記事では、私が物件を購入した方法や経験をベースに、解説します。
そもそも利回りとはなにか
利回りとは、年間の家賃収入と、物件価格の割合です。
家賃収入÷物件価格＝利回り
実際に、私が購入した物件だと、こんな感じ
408万円（家賃収入）÷3600万円（物件価格）＝11.3％
利回り11.3％の物件だった、ということですね。
利回りは2種類ある
利回りには、2種類の表現方法が存在します。
- 表面利回り（グロス利回り）
- 実質利回り（ネット利回り）
表面利回り
こちらは、先ほど説明した『利回り』と、同じです。
とてもシンプル。不動産ポータルサイトなどに、書いてある利回りは、だいたいこっち。
実質利回り
実際に手元に残る利益と、購入に必要な全ての費用との割合です。
（家賃収入-必要経費）÷（物件価格+購入時の諸費用）＝利回り
私の物件の場合、
408万円（家賃収入）-120万円（経費）÷3600万円（物件価格）+298万円（諸費用）＝7.38％
年間の経費は、まだ1年たっていないので、正確にはわかりません。
とりあえず一般的な30％として、計算しました。
表面利回り11.3％、実質利回り7.38％になりましたね。
年間の経費には、
- 管理費
- 修繕費
- 固定資産税
- 水道光熱費
などがあります。
実際は、ここからさらに所得税が引かれますが、説明を簡単にするために、省きました。
購入時の諸費用には、
- 銀行融資の手数料
- 税金（不動産取得税、登録免許税）
- 司法書士費用
- 仲介手数料
などがあります。
購入時の諸費用について、詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
ここまで分かったところで、次は、この『利回り』について、注意点を見ていきましょう。
利回りを見るうえで注意すること
はたして、ネットに記載されている『利回り』を、鵜呑みにしていいのかでしょうか？
結論
利回りは自分で計算しよう
記載されている、利回りは自分で、計算しなおしてください。
なぜ、そんなことが必要か？
想定家賃が、実際の相場にあっていない
例えば、次のような感じ。
- 満室想定家賃8万円×12カ月＝96万円
- 物件価格1000万円
96万円（家賃収入）÷1000万円（物件価格）＝9.6％（利回り）
気になる物件を発見したら、必ず利回りを自分で計算しなおしてください。
物件の所在地、間取り、設備の条件から家賃相場を調べます。
築年数や駅の距離などで、家賃相場より高かったり、安かったりします。
もしかしたら、売られている物件が、賃貸募集しているなんてこともあります。
その結果、実際の家賃が6万円しかとれなさそうと判断したら、
- 満室想定家賃6万円×12カ月＝72万円
- 物件価格1000万円
当然、利回りは記載のものより、悪くなりますね。
利回りをよく見せるため空室に、高すぎる家賃設定をしていたり、
0円キャンペーンをしまくって、むりやり高い家賃で入居させてたりします。
気になる物件を見つけたら、自分で利回りを計算する癖をつけてください。
利回りが高い物件は、リスクも高い
利回りが高いのは、単純に物件価格が安いだけのときもあります。
価格設定を間違えているときもまれにありますが、売れないから安い場合がほとんどです。
立地がよくない、古すぎる、管理状況が悪いなど、売れ残って仕方なく価格をさげているなんてときです。
こんな物件は、購入しても満室にするのが難しいです。
利回りが高い物件を見つけたら、どこにリスクが潜んでいるか、見つけなくてはいけません。
そして、そのリスクを回避するために、お金をかけて物件の価値を上げる必要もあります。
見かけの利回りが高くても、このへんの費用がかかるため、実際はもっと利回りは低くなります。
最後に、失敗しないための利回りの見方を、見ていきましょう。
失敗しないための利回りの見方
とりあえず、初心者は次の二つ
- 利回りの低い物件は買わない
- 利回りが高すぎる物件も買わない
当たり前のようなことを、書きました。
けど、意外とここができない人が多いです。
初心者は実質利回りの低い物件は買わない
都心のマンションは、まだまだ人気です。
渋谷、新宿の物件と言われると、所有欲も満たされますね。
立地がよいと、空室もほとんどないでしょう。
ただし、こう言った物件は、利回りが低いです。
融資を受けた場合、利回りが低いと家賃収入に対して返済額の比率が高くなります。
想定外の問題がおきると、返済できなくなる危険性があります。
返済できなくなると、ゲームオーバーです。
初心者は利回りが低い物件は、買わないほうがいいです。
利回りが高すぎる物件も買わない
初心者のうちは、利回りが高すぎる物件も危険です。
さきほども言いましたが、リスクが高すぎる物件は、リスクがいっぱいです。
初心者のうちは、そのリスクを見つけることが難しく、解決策を知りません。
先輩大家が利回り20％の物件を買って、成功できているのは、このへんのレベルが高いためです。初心者は手を出すのは止めましょう。
どのぐらいの利回りを狙うべきか
まずは、10～13％ぐらいが初心者に良いと思います。
12％ぐらいで築浅の、管理がしやすい物件が、初心者には特に、お勧めです。
14％を超えると、築年数が古かったり、立地がよくなかったりします。
ノウハウがないうちは、空室を埋めることもできずに、想定した収入が入ってこないかもしれません。
築古は、修繕や設備の更新などのお金も、余計にかかります。
私が購入した物件は、
- 築13年で突発的な修繕は特になさそう。
- 立地もまあまあなので、あまり施策をしなくても入居者は決まる
- 最近も、2件立て続けに入居が決まった
- 管理は、月に2回ほど掃除に行くぐらい
初心者はこれぐらいから、始めるのが良いかもです。
利回りは、高すぎず、低すぎず。
普通より、ちょっといいぐらいの物件がいいでしょう。
