【簡単】不動産投資の利回りについて解説

こんにちは、マニです。

不動産投資について、知りたい。
利回りってなに?
注意することってある?

今回は、初心者のこういった疑問に答えます。

今回の記事

  • そもそも利回りとはなにか
  • 利回りを見るうえで注意すること
  • 失敗しない不動産投資の利回りの見方

現在、サラリーマンをしながら1棟アパートの大家をしています。
最近、物件を購入したばかりの、新人大家です。
今回の記事では、私が物件を購入した方法や経験をベースに、解説します。

目次

そもそも利回りとはなにか


利回りとは、年間の家賃収入と、物件価格の割合です。

家賃収入÷物件価格=利回り

実際に、私が購入した物件だと、こんな感じ

408万円(家賃収入)÷3600万円(物件価格)=11.3%

利回り11.3%の物件だった、ということですね。

利回りは2種類ある

利回りには、2種類の表現方法が存在します。

  • 表面利回り(グロス利回り)
  • 実質利回り(ネット利回り)

表面利回り
こちらは、先ほど説明した『利回り』と、同じです。
とてもシンプル。不動産ポータルサイトなどに、書いてある利回りは、だいたいこっち。

実質利回り
実際に手元に残る利益と、購入に必要な全ての費用との割合です。

(家賃収入-必要経費)÷(物件価格+購入時の諸費用)=利回り

私の物件の場合、

408万円(家賃収入)-120万円(経費)÷3600万円(物件価格)+298万円(諸費用)=7.38%

年間の経費は、まだ1年たっていないので、正確にはわかりません。
とりあえず一般的な30%として、計算しました。

表面利回り11.3%、実質利回り7.38%になりましたね。

年間の経費には、

  • 管理費
  • 修繕費
  • 固定資産税
  • 水道光熱費

などがあります。
実際は、ここからさらに所得税が引かれますが、説明を簡単にするために、省きました。

購入時の諸費用には、

  • 銀行融資の手数料
  • 税金(不動産取得税、登録免許税)
  • 司法書士費用
  • 仲介手数料

などがあります。
購入時の諸費用について、詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

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ここまで分かったところで、次は、この『利回り』について、注意点を見ていきましょう。

利回りを見るうえで注意すること


はたして、ネットに記載されている『利回り』を、鵜呑みにしていいのかでしょうか?

結論

利回りは自分で計算しよう

記載されている、利回りは自分で、計算しなおしてください。
なぜ、そんなことが必要か?

想定家賃が、実際の相場にあっていない

例えば、次のような感じ。

  • 満室想定家賃8万円×12カ月=96万円
  • 物件価格1000万円

96万円(家賃収入)÷1000万円(物件価格)=9.6%(利回り)

気になる物件を発見したら、必ず利回りを自分で計算しなおしてください。
物件の所在地、間取り、設備の条件から家賃相場を調べます。
築年数や駅の距離などで、家賃相場より高かったり、安かったりします。

もしかしたら、売られている物件が、賃貸募集しているなんてこともあります。
その結果、実際の家賃が6万円しかとれなさそうと判断したら、

  • 満室想定家賃6万円×12カ月=72万円
  • 物件価格1000万円
72万円(家賃収入)÷1000万円(物件価格)=7.2%(利回り)

当然、利回りは記載のものより、悪くなりますね。
利回りをよく見せるため空室に、高すぎる家賃設定をしていたり、
0円キャンペーンをしまくって、むりやり高い家賃で入居させてたりします。
気になる物件を見つけたら、自分で利回りを計算する癖をつけてください。

利回りが高い物件は、リスクも高い

利回りが高いのは、単純に物件価格が安いだけのときもあります。
価格設定を間違えているときもまれにありますが、売れないから安い場合がほとんどです。
立地がよくない、古すぎる、管理状況が悪いなど、売れ残って仕方なく価格をさげているなんてときです。

こんな物件は、購入しても満室にするのが難しいです。
利回りが高い物件を見つけたら、どこにリスクが潜んでいるか、見つけなくてはいけません。

そして、そのリスクを回避するために、お金をかけて物件の価値を上げる必要もあります。
見かけの利回りが高くても、このへんの費用がかかるため、実際はもっと利回りは低くなります。
最後に、失敗しないための利回りの見方を、見ていきましょう。

失敗しないための利回りの見方


とりあえず、初心者は次の二つ

  • 利回りの低い物件は買わない
  • 利回りが高すぎる物件も買わない

当たり前のようなことを、書きました。
けど、意外とここができない人が多いです。

初心者は実質利回りの低い物件は買わない

都心のマンションは、まだまだ人気です。
渋谷、新宿の物件と言われると、所有欲も満たされますね。

立地がよいと、空室もほとんどないでしょう。
ただし、こう言った物件は、利回りが低いです。
融資を受けた場合、利回りが低いと家賃収入に対して返済額の比率が高くなります。

想定外の問題がおきると、返済できなくなる危険性があります。
返済できなくなると、ゲームオーバーです。
初心者は利回りが低い物件は、買わないほうがいいです。

利回りが高すぎる物件も買わない

初心者のうちは、利回りが高すぎる物件も危険です。
さきほども言いましたが、リスクが高すぎる物件は、リスクがいっぱいです。
初心者のうちは、そのリスクを見つけることが難しく、解決策を知りません。

先輩大家が利回り20%の物件を買って、成功できているのは、このへんのレベルが高いためです。初心者は手を出すのは止めましょう。

どのぐらいの利回りを狙うべきか
まずは、10~13%ぐらいが初心者に良いと思います。
12%ぐらいで築浅の、管理がしやすい物件が、初心者には特に、お勧めです。

14%を超えると、築年数が古かったり、立地がよくなかったりします。
ノウハウがないうちは、空室を埋めることもできずに、想定した収入が入ってこないかもしれません。
築古は、修繕や設備の更新などのお金も、余計にかかります。

私が購入した物件は、

  • 築13年で突発的な修繕は特になさそう。
  • 立地もまあまあなので、あまり施策をしなくても入居者は決まる
  • 最近も、2件立て続けに入居が決まった
  • 管理は、月に2回ほど掃除に行くぐらい

初心者はこれぐらいから、始めるのが良いかもです。
利回りは、高すぎず、低すぎず。
普通より、ちょっといいぐらいの物件がいいでしょう。

まずはここから始めてください

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