【継続が大切】不動産投資の初心者が物件を探す方法を解説

こんにちは、マニです。

今日は、物件探しをしている人向けです。

不動産投資の物件って、どうやって探すの?
お宝物件ってどこで見つけたらいいの?

こんな疑問を解決します。

今回の記事

  • 不動産投資初心者が物件を探す方法
  • お宝物件の探し方

私は、地方都市にアパートを1棟、所有しています。
サラリーマンをしながら、物件購入しました。
今回の記事は、そこで得た知識から、解説していきます。

目次

不動産投資初心者が物件を探す方法

不動産物件の探し方は、いくつかあります。

  • 不動産ポータルサイトで探す
  • 競売物件を探す
  • 知人の紹介

ほかにも、いくつかあると思いますが、大きくはこのぐらい。
初心者は、競売物件は、止めたほうがいいですね。
経験がないのに、リスクが大きすぎです。

知人の紹介は、、、まあ、運次第。
自分では、どうにもなりません。

今回は、初心者でも取り組みやすい、不動産ポータルサイトで探す方法を紹介します。

ポータルサイトにはダメ物件しか載っていない

ポータルサイトには、全国の物件が数多く掲載されています。

『おぉ~ここから、自分の好きな物件を選べばいいのか』
『なんだ、結構簡単だな、、』

はい、残念。
ポータルサイトには、あなたが買うべき物件は載っていません。

『?????』

ポータルサイトしか探す方法がないのに、買える物件がないと、あなたに残された選択肢はありませんね。

ポータルサイトに載っているものは売れ残り

まずは、これを覚えてください。
ポータルサイトに記載されている物件は、すべて売れ残りです。
日本中の投資家がみれる場所にあって、買い手が見つからない残念な物件です。

ちょっと探したぐらいで、『いいものが見つかった♪』なんて、喜んじゃいけません。
ちゃんと検討したら、とんでもない失敗物件だったという可能性があります。

じゃあどうするの??

まずは、『下手な鉄砲も数打ちゃあたる』作戦です。

とにかく、「毎日」、「たくさん」物件を見ましょう。

条件を設定して、新しい物件がでたら、その日のうちにチェックします。
気になったときは、資料請求もかかさずに。

ポータルサイトは、大きいところで、

  • 楽待
  • 健美屋
  • 不動産投資連合会
  • アットホーム

があります。
少なくとも、ここはかかさずチェックしましょう。

毎日チェックしてると、少しづつ物件を見る目が養われます。
『これはないなぁ~』という物件は、一瞬で判断できたりします。

不動産の良しあしは、まずは利回りから見るのが、効率的。
利回りについては、【簡単】不動産投資の利回りについて解説も、ご覧ください。

優良物件も出るのは出る

ごくまれに、『優良か??』という物件も出てきます。
こういうものは、数日で買付が入り、掲載がストップします。

初心者のうちは、数日以内に、検討して、買い付けをいれるという芸当は、なかなかできません。
先輩投資家たちに、あっという間に持ってかれます。

ただし、すぐになくなる物件の特徴が分かってくると、優良物件の特徴もだんだんつかめるようになります。

不動産業者の見込み客になる

次の作戦は、『不動産業者の見込み客になる』です。

資料請求や、現地調査をすると、不動産投資業者の担当者と知り合いになります。
担当者からしたら、あなたは、将来の『見込み客』です。

ひやかしでなく、購入する意欲のある人だと認識してもらえば、積極的に情報を回してもらえます。
地域の特性や、入居付けしやすい建物の特徴など、ネットでは聞けない情報も、いろいろと教えてもらえるでしょう。

こういった業者を、一社でも多く持てるようにしましょう。
ポータルサイトに登録されてる物件は、基本的に売れ残りです。

不動産業者が見込み客の中から、買い手を見つけらなかったときに、仕方なく載せる場所です。
いい物件は、見込み客に売ってしまいます。
あなたは見込み客になる必要があります。

不動産業者は、優良な業者を見つければ、よき相談相手になってくれます。
相談相手の探し方は、【お知らせあり】不動産投資は現役大家さんに相談しようも、あわせてご覧ください。

物件が売られるステップ

  1. 不動産業者に物件の売却依頼がくる
  2. 見込み客に紹介する
  3. ポータルサイトに載せる
  4. ポータルサイトで売れ残る

優良物件は、この『2.見込み客に紹介する』の段階でなくなります。
いい物件を見つけるには、この段階で紹介してもらうのが、一番効率がいいです。

『3.ポータルサイトに載せる』の段階では、ライバルが多すぎて、あっという間になくなります。
いつも、あなたが見ている物件は、『4.ポータルサイトで売れ残る』の段階の物件です。

売り物件のスタートは常に、不動産会社です。
ポータルサイトではなく、不動産会社から直接、情報をもらうのが優良物件を見つける近道です。

継続が大切

ポータルサイトに載っている物件は、売れ残りばかりです。
条件にあう物件もないため、探すモチベーションも下がります。

そこで、行動をやめてしまったら、前に進めません。
少しでも気になる物件があれば、どんどん資料請求しましょう。

担当者に、覚えてもらえるかもしれません。

わたしは、資料請求した際に必ず、年収、貯金額、狙っている物件の条件を連絡していました。
なにかあれば、連絡ほしいと伝えれば、新しい物件の連絡が入るかもしれません。

物件探しは、忍耐が必要。確率論的なところもあります。
あきらめずに継続することが、もっとも大切です。

お宝物件の探し方

結論

初心者のあなたには、お宝物件は見つかりません。

お宝物件には、二つの種類があります。

  • はじめからお宝の物件
  • 買った人が自分で磨いて、お宝にかわる物件

ひとつめの『初めからお宝の物件』は見込み客のうち、お得意様から連絡がいきます。
お宝物件ですから、一瞬でなくなります。

結果、普通の見込み客には回ってきません。
お得意様とは、資産を数億円もっていたり、年に何回も売買したりする人のことです。

あなたに、これがあてはまりますか??

ふたつめの『買った人が自分で磨いて、お宝にかわる物件』は、ぱっと見は、ガラクタ物件です。

  • 駅から遠い
  • 築40年
  • 空室100%
  • 1ルーム15m2

普通の人は、絶対に手を出さない物件です。
誰も買わないので、ほかの物件より格安で購入できます。

こういった、マイナス面をプラスに変えて満室にできれば、利回り20%、30%といったお宝物件に変わります。
ノウハウをしっかりもった、ベテラン大家にはこれができます。

ポータルサイトには、初心者の買うべき物件は載っていない、と言いました。
マイナスをプラスに変えるノウハウがあれば、購入に値する物件も少し出てきます。
初心者のうちから、このノウハウを持つのは難しいですね。

あなたに、これがあてはまりますか??

初心者はお宝物件を探すのは止める

お宝物件はあきらめましょう。
初心者は普通の物件で十分です。
成功することよりも、失敗しないことのほうが大切です。

地道に検索を続け、業者の問い合わせにもしっかり答えて、信頼関係を築き、見込み客に昇格することが、物件を買う近道です。
ここについては、別記事でも解説しています。

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私の場合

購入したのは、ポータルサイトに登録されていない物件でした。
頻繁に連絡をとっていた担当の方から、紹介してもらいました。

私の前に2人、融資が下りずに流れたということで、連絡が来ました。
私は見込み客のなかで、3番手ぐらいだったんでしょう。
それでも、見込み客候補に挙がっていたおかげで、話がきて購入できました。

まとめ

  1. 『下手な鉄砲も数打ちゃあたる』
  2. 『不動産業者の見込み客になる』

とにかく、毎日物件を検索する。
そして、見込み客になりましょう。

これを継続できれば、あなたが大家さんになれる日も、そう遠くはないはずです。

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