不動産屋と管理会社の違い【ベストパートナーをセレクトする方法】

こんにちはマニです。

不動産投資の勉強を始めると、管理会社、仲介会社という言葉を目にすると思います。

管理会社と不動産屋さんって同じじゃないの?

仲介会社ってなに?管理会社と違うの??

今日は不動産屋さんの中で管理会社や仲介会社の違い、いい管理会社の見つけ方を紹介していきます。

目次

不動産屋と管理会社の違い

不動産屋と管理会社の違い

一口に不動産屋さんと言っても、業務の違いでいくつかの種類に分かれます。

まずは不動産会社の種類を紹介します。

管理会社

分譲マンション、賃貸住宅、オフィスビルなど建物を管理することをメインの業務としています。

物件を所有するオーナーからの管理料が主な収入源で、管理する物件が増えれば収入も増えます。物件数に大きな変動がなければ収入も安定しています。

管理には建物の管理と入居者の管理が必要で、管理会社はこのへんのノウハウが豊富です。

仲介会社

物件の売買や賃貸物件の入居者を探し、オーナーに仲介することをメインの業務としています。

売買物件の買主や賃貸物件の借主を探すことで、双方から仲介手数料をもらっています。仲介会社は仲介手数料が主な収入源で成約数が増えると収入が増えますが、成約できないと収入がありません。

仲介会社は常にに物件の売買や賃貸の仲介をしているため、売買物件や賃貸物件などの情報に詳しいのが特徴です。

販売会社

不動産を企画・開発して販売することをメインの業務としています。

いわゆるデベロッパーと呼ばれる会社で分譲マンションなどを企画・販売して収入を上げています。企画した物件を売って収入をあげていくため、企画・販売し続けなれば収入を得ることができません。

開発会社は自ら企画・開発するため、建物や設備について詳しいのが特徴です。

サブリースなどの仕組みもこの開発会社が行うことがほとんどです。

大家

不動産屋のくくりに含まれるか微妙なところですが、最後に大家を紹介します。

大家は個人のこともあれば、会社のこともあります。大家は不動産の所有者のことです。

入居者からの家賃が主な収入源です。入居者さえいれば安定して収入を得ることができます。

  • 建物や人の管理は管理会社に
  • 入居者の募集は仲介会社に
  • 物件の企画・開発は販売会社に

大家とはこれらの不動産屋さんを上手に使って、収入・利益を伸ばしていく仕事です。

管理会社について詳しく紹介

管理会社について詳しく紹介

今回は不動産屋さんの3つうち、最も大家にかかわりが深い管理会社について詳しく紹介していきます。

管理会社の仕事は大きく「建物の管理」と「人の管理」に分かれます。

建物の管理

清掃

建物を綺麗な状態に維持することは満室経営には必要不可欠です。

清掃には、

  • 掃き掃除や拭き掃除を行う日常清掃
  • 外壁や排水管の高圧洗浄や廊下のワックスがけなどの特別清掃
  • 退去後のクリーニング

などがあります。定期的に清掃をすることで建物の美観を維持して入居者の満足度を上げることができます。

修繕

エアコンや給湯器などか故障した場合は修理・取り換えが必要です。

外壁や雨樋が破損したり、郵便受けが壊れた場合も修理が必要です。管理会社はそれら建物や設備の故障や破損の際に業者を手配して修繕を行います。

ときには入居者を新たに募集するために古くなった部屋のリフォームも必要です。工事の手配は管理会社で行います。

メンテンス

設備によっては定期的なメンテナンスが必要です。

  • エレベーター
  • 立体駐車場
  • 給水ポンプ
  • 受水槽

設備の維持管理のためにメンテナンスが必要なものもあればスプリンクラーや火災報知機などのように法的に点検が必要な設備もあります。

それら設備のメンテナンスも管理会社の業務の一つです。

人の管理

入居募集

空室が発生した場合、新しい入居者を探す必要があります。

管理会社みずから入居者を探すこともありますが、管理会社から仲介会社に入居募集を依頼することもあります。

集客力が会社であれば入居募集もスムーズに行うことができます。

契約手続き

新しい入居者が見つかると大家との契約が必要です。

必要な書類を作成したり、重要事項説明を行う必要があります。

家賃の集金

大家に代わって入居者から家賃を集金します。

滞納者がいる場合は督促を行います。家賃滞納は長期化すると回収することが困難になります。

滞納者への対応は初動が重要です。ノウハウを持った管理会社を選ぶことが大切です。

トラブル対応

設備の故障や近隣トラブルなど賃貸経営にかかわるあらゆるトラブルに対応します。

設備の故障は修理を業者に依頼すればすみますが、近隣トラブルは対応に慣れていないと解決が難しくなります。

トラブル対応を安心して任せられる会社を選ぶことが重要です。

退去立ち合い

退去する際には現状の確認のため立ち合いが必要になります。

敷金を取っている場合その返還の額をきめるためには、入居者の納得が必要です。

原状回復についてわかりやすく説明できる能力も重要になってきます。

管理会社の仕事

大家のやるべき仕事

これまで紹介したように、管理会社は賃貸経営に必要なことをほぼすべて引き受けてくれます。

管理会社の対応の良し悪しで長く住み続けてくれるか変わってきます。管理会社の対応が悪ければ長期入居は望めません。

大家のやるべき仕事はしっかりとした管理会社を見つけてそこに依頼することです。

時には入居者の満足度が低い管理会社を変更する決断も必要です。

いい管理会社の見つけ方

いい管理会社の見つけ方

不動産投資を成功させるためには、いい管理会社に管理を依頼することが大切です。

次にいい管理会社の見分け方を紹介します。

管理物件の空室率は低いか

管理会社の管理能力が高いと空室率が低く抑えられます。

管理がしっかりしていて入居者の満足度が高かったり、入居募集の集客力が高いと空室率は低下します。管理会社を探すときは管理物件の数と全体の空室率を確認しましょう。

具体的な数値をしっかりと把握しているところがいいですし、空室率は低いほど良いです。

管理戸数や空室率を把握できていない管理会社は管理が行き届いているとはいいがたいです。

地域の情報に詳しいか

管理会社として地域の情報に詳しいことは大切です。

  • エリアの特性
  • 賃貸需要
  • 問い合わせの多いターゲット層
  • 家賃相場や人気の間取り
  • 周辺環境の特徴

地域の情報に詳しくないと入居募集も難しくなってきます。

トラブル対応能力はあるか

トラブルの対応能力が低いと入居者の満足度が下がってしまいます。

24時間対応のコールセンターがないと深夜のトラブルに対応できません。緊急事態に対応できないと入居者の満足度はいっきに低下していしまいます。

会社の規模は大きくなくてもコールセンターを外部に委託して対応しているところもあります。滞納者への督促も対応が遅いと、滞納が長期化して最悪の場合家賃を回収できなくなる可能性もあります。

滞納やトラブルへの対応方法を事前にヒアリングしておくことが大切です。

管理会社を選ぶときの注意点

管理会社を選ぶときの注意点

最後に、管理会社を選ぶときの注意点を紹介します。

管理会社任せにしない

管理会社は賃貸経営に必要な多くの業務を行ってくれます。

管理会社の収益は空室を埋めて一円でも多く管理費をもらうことで最大化します。いっぽう、大家の収益は空室損を減らし家賃収入を増やし、不要な経費を抑えて利益を最大化することです。

この目的は同じようで実は微妙に違います。

管理会社はとにかく空室が埋まればそれで収入が増えます。そのために不要なリフォームや過度な値下げ提案をしてくることもあるでしょう。

空室を埋めるために必要な経費は大家が支払います。管理会社は提案はしますが、費用を負担してくれることはありません。

リフォームできれいにして家賃を相場より下げれば空室は埋まり管理会社は管理費をもらうことができますが、大家の利益は減ってしまいます。

不動産経営の責任者は大家自身です。管理会社の提案は一つの意見としてしっかり検討して、利益が最大化する方策は大家自身で決定しなればなりません。

けっして管理会社任せにしてはいけません。

最大限の努力するとは限らない

管理会社に委託すればあなたの物件を常に満室にするように最大限の努力をしてくれると思っていませんか。

残念ながらそれは幻想です。あなたの物件は数ある管理物件の一つにすぎません。

管理会社の業務は多岐にわたりますが、もらえる管理費はごくわずかです。空室は少ないほうが管理費は多くなりますが、空室を埋めてももらえる管理費は実はそんなに増えません。

ライバル物件の家賃相場を調べて家賃の値下げを提案したり、人気の間取りにリフォームの提案をしても大家に軽く断れれば担当者のやる気もなくなってしまいます。

そのうち入居が決まらないのは提案を聞かない大家のせいだと思うようになるかもしれません。

管理会社の能力を生かすも殺すも大家次第です。管理会社のやる気や努力を過信することなく一緒にやっていく気持ちが大切です。

業務の範囲と管理費の相場をチェックする

管理会社の業務は多岐にわたりますが、その業務範囲は会社によってまちまちです。

まずは依頼できる業務の範囲を確認しましょう。範囲を限定すれば管理費を抑えることも可能です。

複数社へヒアリングしてその地域の管理費の相場を把握しましょう。依頼する業務範囲の相場に合った管理会社を選ぶことが大切です。

高すぎるのは当然だめですが、安すぎる会社は業務の範囲が狭すぎる可能性もあります。

事前にチェックしておきましょう。

老舗がいいとは限らない

賃貸経営は地域に根差した仕事です。

その地域には昔ながらの老舗の管理会社が存在します。ノウハウや経験が豊富で人脈たくさんありますが、必ずしも老舗が良いとも限りません。

特に人口減少が著しい地方などは人口が増加して住居が足らなかった数十年前の方法は通用しません。老舗の中には相変わらず昔ながらのやり方を踏襲しているところもあります。

現在は賃貸経営もネットが主流です。賃貸ポータルサイトへの登録や豊富な写真の紹介など最近のトレンドをしっかり活かさないと入居者を上手に集めることはできません。

老舗だからと言って安心せず、現在の技術やノウハウをしっかり活用できている会社かどうか確認することが大切です。

柔軟な対応が可能か

管理会社の中には、

  • 入居募集をほかの会社にお願いしてはいけない
  • 修繕やクリーニングは管理会社を通さないと行えない

などの条件を提示してくるところもあります。

管理会社からすると大家自らほかの仲介会社に入居募集を依頼されたり、修繕工事の手配を直接依頼されると自分の会社の収入が減ってしまいます。手間やトラブルが増えるため原因でもあるためその気持ちはわかります。

資産家や昔ながらの地主であればそれでよかったかもしれませんが、資産のない不動産投資家は利益を少しでも多く残さなければなりません。入居募集を広く依頼できれば内見者も増えるでしょうし、修繕工事の発注も直接発注できれば必経費も少なくて済みます。

不動産投資家として資産を増やしていきたいのであれば、柔軟な対応ができる会社を選ぶようにしましょう。

管理会社は大切なビジネスパートナー

管理会社は不動産投資をするうえで大切なビジネスパートナーです。

部下でもなければ、下請け業者でもありません。自分は客だと偉そうな態度を取っている大家さんは担当者から嫌われ、対応が後回しにされる恐れがあります。

ビジネスパートナーとしてしっかりと信頼関係を気づくことは大切です。感謝の気持ちを伝え、普段の労をねぎらう気持ちを忘れないようにしましょう。

まとめ

今回は不動産屋さんのうち、管理会社について紹介してきました。

管理業務をしっかりとこなして、適正な管理費で管理をしてくれる管理会社を見つけましょう。いい管理会社を見つけるポイントは次のようなところです。

  • 空室率は低いか
  • トラブルへの対応能力は高いか
  • 対応が柔軟か

管理会社は賃貸経営にとって最も大切なパートナーです。良いパートナーを見つけていい信頼関係を築くことが不動産投資を成功させるカギです。

よかったらシェアしてね!
目次
閉じる