不動産投資の減価償却をくわしく解説【上手に付き合いましょう】

こんにちは、マニです。

今回の記事は、こういった人向けです。

「不動産投資の勉強してると、減価償却って言葉がでてくると、、、減価償却ってなに？シミュレーションにどうやって反映させればいいかよくわからない。基礎知識から検討の方法を、詳しく教えてほしいです。」

こんな疑問に答えます。

私は、地方都市で、中古の木造1棟アパートを購入しました。
お宝物件ではないですが、今後、不動産投資をするうえで、まずは、間違ってない物件選びができたと思っています。

今回は、そんな私が、減価償却について、解説していきます。

不動産投資の減価償却をくわしく解説

減価償却の説明は、以下の通り。

減価償却とは、長期間にわたって使用される固定資産の取得（設備投資）に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きである。
出典：Wikipedia

減価償却は、「魔法の経費」と呼ばれることがあります。

実際の支出が伴わないのに、損益計算から経費にできるため、このように言われています。

はっきり言って、この考えは間違いです。
今すぐ捨てましょう。

ペンと不動産の例で、経費計上の仕方を解説します

次の場合の経費を考えてみます。

ペンを購入する場合、

不動産を購入する場合、

同じことを言っていることが、わかりますか。
減価償却と難しい言葉を使っていますが、要はこれだけです。

もう少し、詳しく説明します

ペンは普通に使えば、インクがなくなって、1年で使えなくなります。
ペンとしての価値がなくなり、価値がゼロになります。

そのため帳簿上は、次の通り。

ここで、覚えておいてほしいことは、「100円の現金」を使ったから、経費を計上したわけではないということです。
「100円のペン」の価値が、「0円のペン」になったことで、その差額の100円を経費計上しているんです。

仮に「100円のペン」が、「100円のペン」の価値のままだと、資産として「100円のペン」が残っているので、経費計上できません。
ちょっと、わかりづらいですか？

つまり、

これで、「100円」を経費計上できるようになります。

不動産も同じです

同じ文面で説明すると

不動産は普通に使えば、建物が古くなって、20年で使えなくなります。
不動産としての価値がなくなり、価値がゼロになったことになります。

そのため帳簿上は、次の通り。

「2000万円の現金」が「2000万円の不動産」になり、20年経って「2000万円の不動産」が、「0円の不動産」になったたことで、その差額の100万円を20年間、経費計上したこということです。

全く同じですね。
ペンと不動産の違いは、価値がゼロになる期間が、「長いか、短いか」の違いだけす。

価値がゼロになる期間は、法律できまっています

これを、耐用年数といいます。

例えば、

など。

不動産投資の場合、建物の構造で、その耐用年数は変わります。

減価償却は、この耐用年数から、減価償却期間を計算して、金額を計上します。

基本的な考え方は、ペンと同じです。
耐用年数が違うだけで、価値が減った分を、経費として計上しているだけです。

減価償却が、魔法の経費ではないということが、理解いただけましたか。

具体的に減価償却を計算してみます

私が、実際に購入した物件で、減価償却を計算してみます。

今回は、減価償却の説明のため、購入時の諸経費はすべて、初年度に経費計上することにします。
ここは、厳密には違いますが、それはまた、別記事で解説します。

手順1：減価償却期間の計算

減価償却期間は、耐用年数から計算します。

今回の物件では、築13年の木造アパートなので、1.の式を使います。

小数点以下は、切り捨てます。
よって、この物件の償却期間は、「11年」ということになります。

手順2：減価償却費を償却期間で割る

物件の価格を、償却期間で割ります。
ここで注意点ですが、物件の価格のうち、減価償却できるのは「建物」だけです。
「土地」は古くならないため、価値がゼロになることはないからです。

私の物件は、「11年間」で、「毎年145万円」の減価償却を計上することになります。
減価償却の計算方法は、わかりましたか。
案外、簡単ですね。

ポイントをおさらい

減価償却との上手な付き合い方

減価償却の仕組みがわかったところで、その上手な付き合い方を、解説します。

収支にどのように影響するか、考えてみます

減価償却期間が違うと、収支にどのような影響が出るのでしょうか。

私の物件は築13年です。
同じ条件で、耐用年数の切れた、築22年の物件の場合と比較して考えてみます。

築年数以外の条件は、私の物件でそろえました。

築22年の物件の減価償却費

キャッシュフロー（CF)の違い

まずは、キャッシュフローの違いを見てみましょう。
キャッシュフローとは、年間に実際に手元に残る現金のことです。
詳しくは不動産投資のキャッシュフローの計算方法の記事をご覧ください。

「築13年」	1年目	5年目	10年目	15年目	20年目	25年目
年間のCF	125万円	46万円	31万円	-35万円	-50万円	154万円
CFの累計	125万円	272万円	502万円	408万円	187万円	974万円

「築22年」	1年目	5年目	10年目	15年目	20年目	25年目
年間のCF	199万円	-5万円	-20万円	-35万円	-50万円	154万円
CFの累計	199万円	556万円	485万円	339万円	118万円	905万円

「築22年」は、5年目で「築13年」に比べて、キャッシュフローが多く取れています。
金額にして倍以上。
減価償却期間が短いと、5年目までで、大量の現金が手元に残ることがわかりますね。

5年目までのキャッシュフローの違い
次に、5年目までの収支を、細かくみていきます。

「築13年」	1年目	2年目	3年目	4年目	5年目
家賃収入-経費	207万円	209万円	211万円	214万円	216万円
取得時経費	-246万円
減価償却費	-160万円	-160万円	-160万円	-161万円	-161万円
税引き前利益	-106万円	39万円	42万円	44万円	46万円
所得税・住民税	32万円	-11万円	-12万円	-13万円	-14万円
年間のCF	125万円	50万円	49万円	48万円	46万円

「築22年」	1年目	2年目	3年目	4年目	5年目
家賃収入-経費	215万円	215万円	215万円	215万円	216万円
取得時経費	-246万円
減価償却費	-400万円	-400万円	-400万円	-400万円	0万円
税引き前利益	-426万円	-183万円	-183万円	-183万円	196万円
所得税・住民税	128万円	55万円	55万円	55万円	-65万円
年間のCF	199万円	123万円	120万円	118万円	-5万円

「築22年」は減価償却費が大きく、「税引き前利益」がマイナスになっていることがわかります。
「税引き前利益」がマイナスの場合、サラリーマンなど、ほかに給与所得がある方は、不動産と給与所得を合算させることができます。

これが、サラリーマンが不動産投資をすると節税になる、という話のカラクリです。
不動産所得のマイナスのおかげで、給与所得で支払った税金を、取り戻すことができるのです。

不動産投資をすると、節税効果があるという話の意味が、分かりますね。

減価償却が短いほうが損をする？？

しかし、注目すべきは、償却期間の長い「築13年」のほうが長期的なキャッシュフローの累計が多くなっているという点です。

「築13年」	1年目	5年目	10年目	15年目	20年目	25年目
年間のCF	125万円	46万円	31万円	-35万円	-50万円	154万円
CFの累計	125万円	272万円	502万円	408万円	187万円	974万円

「築22年」	1年目	5年目	10年目	15年目	20年目	25年目
年間のCF	199万円	-5万円	-20万円	-35万円	-50万円	154万円
CFの累計	199万円	556万円	485万円	339万円	118万円	905万円

上の表を、おさらい。
10年目以降は「築13年」のほうが、「築22年」より、キャッシュフローの累計が大きいですね。

これは、なぜでしょうか。
実は、ここには「もうひとつカラクリ」があります。

ローン利息の経費を計上する方法

年間の経費の中には、ローン利息も含まれます。
私の場合、以下の条件で、ローンを利用しています。

この場合の、年間の返済総額（元金+利息）は「214万円」です。
各年の元金と利息の割合は、次の通り。

	1年目	2年目	3年目	4年目	5年目
元金	145万円	147万円	150万円	152万円	156万円
利息	69万円	67万円	64万円	62万円	58万円

ローン利息は経費に計上できるため、「税引き前利益」を抑えることができます。

ですが、ここであまり知られていないポイントが。
実は、

という、ルールがあるのです。
上の表の、ローン利息を、建物分と土地分に分けると、次の通り。

	1年目	2年目	3年目	4年目	5年目
建物の利息	32万円	31万円	29万円	28万円	27万円
土地の利息	37万円	36万円	35万円	34万円	31万円

「税引き前利益」がマイナスになると、この土地の利息を経費に計上できなくなるんです。

つまり、ローンがたくさん残っているうちに、減価償却で「税引き前利益」をマイナスにすると、せっかくの土地の利息が経費計上できなくなるということです。

利息を、経費に計上できないと税金の額が、増えます。
減価償却費を検討する場合は、このへんもしっかりと収支シミュレーションに反映させて行いましょう。

資産（減価償却）と損金（経費）の計上の仕方

すこし話がそれます。
「青色申告」を申請すると、たくさんの特典を受けられます。

その一つに、

というのがあります。

例えば、20万円のエアコンは本来、資産計上して、減価償却しなければなりません。
しかし、青色申告の特典で、その年にすべて損金（経費）計上できるようになります。

これを上手に使うと、利益が多い年に、設備更新をして、「税引き前利益」を抑えるといった方法もとれたりします。

私の場合の使い方

私も、「青色申告」しています。
減価償却については、少し変わった使い方をしました。

物件を購入した年に、インターネット設備も一新しました。
費用にして約29万円。ぎりぎり、全額損金計上できる金額です。

ですが、私は、損金計上せずに、あえて資産計上して、減価償却する方法をとりました。

インターネット設備を全額、損金計上したがために、トータルで赤字になると、その分、ローン利息の土地分を、計上できなくなります。
土地の利息分もしっかり、経費計上するために、インターネット設備は資産計上して、減価償却（期間7年）をする方法を選びました。

税金の知識が必要

この辺は、税金の知識がないと、判断できません。
「いつ」「どのような」金額を経費として計上するかで、全体のキャッシュフローが大きく変わります。

大家の杖の一振りで、手元に残る現金が変わるんです。
まさに、「魔法の経費」ですね。

魔法を使うためには、勉強が必要だということです。

減価償却期間が短い物件は不利なのか？？

では、減価償却が短い物件は不利なんでしょうか。
答えはNoです。

次にあてはまる人は、逆に有利に働きます。

ほかに不動産所得があり、トータルで「税引き前利益」がプラスになる人

私の場合は、1棟のため「税引き前利益」がマイナスになり、土地分のローン利息が経費計上できなくなりました。

しかし、ほかにも不動産を所有していて、トータルの「税引き前利益」がプラスの人は、土地分もしっかり経費計上できるので、損にはなりません。
2棟目、3棟目として考えている人には、償却期間が短い物件でも、不利にはならないということですね。

今後も、物件を増やしていく計画がある人

もうひとつは、今後も不動産を増やしていく計画がある人です。
不動産を買い進めていくには、現金が必要です。

融資を引くにしても、ある程度の頭金が必要になります。
いっきに物件を増やしたい人には、減価償却の短い物件を購入すると、短期的に現金が多く残るため、頭金が貯まりやすいです。

ただし、長期的にはキャッシュフローが悪化することも、しっかりとシミュレーションして計画する必要があります。

まとめ

減価償却について、理解できたでしょうか。

と聞いて、わけもわからず、物件を購入しようとしていませんか。

しっかりと自分の頭で、仕組みを理解したうえで、シミュレーションをしっかり行い、間違いのない物件購入ができるように頑張ってください。