【サラリーマン大家ブログ】2021年12～2022年2月の収支をすべて公開します

こんにちは、マニです。

今回は「収支ぜんぶお見せします」の回です。

2021年12~2022年2月までの収支と大家の仕事をすべて公開します。

更新をさぼってましたので、3カ月を一気に振り返ってみましょう。

大家さんのリアルをぜひご覧ください。

2021年12月～2022年2の収支を公開します

少し長くなりますが、月ごとに収支をみていきます。

12月の収支

収入の部

	１棟目	2棟目	計
家賃	300,000円 (7室/8室）	400,000円 (7室/８室）	700,000円 (14室/16室)
自動販売機	6,000円	9,000円	15,000円
LPガス手数料	–	4,000円	4,000円
合計	306,000円	413,000円	719,000円

　計　719,000円（前月765,000円）

空室が16室中2室に増えてしまったため、家賃収入が減っていしまいました。

しかも、1月中旬に1棟目物件で1室退去の連絡もありました（汗）

ただし、12月の時点で1棟目物件、2棟目物件ともに入居申し込みが入りました。

ただし、入居時期が2月、3月と少し間が空きます。

1～2か月分の家賃が入ってきませんが、空室のプレッシャーに負けてすぐにOKしてしまいました。

目先の利益も大事ですが、心の平穏も大事です。今回は心の平穏を優先させました。

支出の部

	１棟目	2棟目	計
ローン返済 （元金）	124,000円	238,000円	362,000円
ローン利子	50,000円	73,000円	123,000円
修繕費	0円	0円	0円
電気代	4,000円	3,000円	7,000円
管理委託費	13,000円	18,000円	31,000円
定期清掃費	2,000円	3,000円	5,000円
インターネット使用料	8,000円	11,000円	19,000円
固定資産税	53,000円	0円	53,000円
その他	10,000円	39,000円	49,000円
合計		合計	651,000円

　計　651,000円（前月1,004,000円）

先月は1棟目物件に宅配ボックスを設置したり、原状回復時に設備を追加したりで、100万円以上の支出がありました。

普通に考えたらこれだけで、投資失敗のような印象を受けそうですね。

12月は固定資産税、2棟目物件の会計ソフト年会費などのイレギュラー支出がありました。

それでも65万円です。60万円前後は毎月発生するんでしょうね。

普通に考えたら、やっぱり投資失敗のような印象を受けそうですね。

収支合計

　合計　68,000円（前月▲239,000円）

今月のキャッシュフローは6.8万円でした。

あるだけありがたいです。

しかし、ここから税金や大規模修繕の積み立てをしないといけないと思うと、やっぱり投資に失敗したような印象を受けそうですね。

2022年1月の収支

収入の部

	１棟目	2棟目	計
家賃	278,000円 (6室/8室）	453,000円 (8室/８室）	731,000円 (14室/16室)
自動販売機	4,000円	5,000円	9,000円
LPガス手数料	–	4,000円	4,000円
敷金	–	60,000円	60,000円
合計	282,000円	522,000円	804,000円

　計　804,000円（前月719,000円）

1棟目物件は空室が2室に増えてしまいましたが、2棟目物件は晴れて満室になることができました。

2棟目物件はファミリータイプの物件で、現在の入居者の方も10年近くすまれている方がほとんどです。

あたらしく入居される方も、旦那さんの定年を機会に息子夫婦の家の近くに引っ越しをするということで入居してもらいました。

よほどの事情がない限り、長く住んでくれそうです。

これからは空室対策よりも、満室対策に力を入れていきたいですね。

あとは、1棟目物件の空室対策、こっちも頑張らないといけませんね。

支出の部

	１棟目	2棟目	計
ローン返済 （元金）	124,000円	238,000円	362,000円
ローン利子	50,000円	73,000円	123,000円
修繕費	244,000円	0円	0円
電気代	4,000円	0円	4,000円
管理委託費	12,000円	19,000円	31,000円
定期清掃費	2,000円	3,000円	5,000円
インターネット使用料	8,000円	43,000円	51,000円
広告費	0円	60,000円	60,000円
その他	2,000円	2,000円	4,000円
合計		合計	883,000円

　計　883,000円（前月651,000円）

またしても、どひゃ～な支出です。

88万円もかかってしまいました。

一番の要因は、1棟目物件の原状回復工事です。

退去した方が、4年近く住んでいたということで、クロスを全面張替ました。

そのほか、ウォシュレット・室内物干し・節水型シャワー水栓などの設備も一新しました。

この辺は管理会社に丸投げせずに、自分で業者を見つけてくればまだ安くなるんでしょう。

ただ、最近はこの辺のモチベーションがあまり高くありません。

ちょっと相見積もり取っただけで、24万円が20万円ぐらいにはなると思います。

そのかわり、現地調査の立ち合いや、工事後の出来栄えチェックなど休日を使った手間がかなり増えます。

この辺は割り切って、管理会社さんにお任せしてもいいかなと思っています。

年に何回もあることじゃありません。必要経費と割り切っています。

収支合計

　合計　▲79,000円（前月68,000円）

またしても、キャッシュフローがマイナスです。

やはり退去があるとなかなかキャッシュが貯まりませんね。

いまは、退去周期と、設備投資の期間だと割り切っていくしかありません。

12月にひきつづき、投資失敗か？？の印象がぬぐえませんね。

2月の収支

収入の部

	１棟目	2棟目	計
家賃	294,000円 (7室/8室）	420,000円 (8室/８室）	714,000円 (15室/16室)
自動販売機	3,000円	5,000円	9,000円
LPガス手数料	–	4,000円	4,000円
合計	297,000円	429,000円	726,000円

　計　726,000円（前月804,000円）

1棟目物件が1室埋まり、空室は残すところあと1室になりました。

そして、3月には最後の1室の入居も決定したので、これで晴れて16室満室運営となることが出来そうです。

２月も色々と手を加えて、支出が増えました。

けれど、何とか満室になれたので、ほっと安堵といった感じです。

来月からは、管理会社さんとの電話のやりとりが少なくなると思うとまた暇な大家生活に戻りそうですね。

（管理会社さんとのやりとり、結構楽しいんですよ。実は）

支出の部

	１棟目	2棟目	計
ローン返済 （元金）	124,000円	239,000円	363,000円
ローン利子	50,000円	72,000円	122,000円
修繕費	5,000円	80,000円	85,000円
電気代	6,000円	2,000円	8,000円
管理委託費	13,000円	18,000円	31,000円
定期清掃費	2,000円	3,000円	5,000円
インターネット使用料	8,000円	22,000円	30,000円
その他	0円	2,000円	2,000円
合計		合計	644,000円

　計　644,000円（前月883,000円）

ようやく正常な（？）支出に戻りました。

とはいえ、2棟目物件の原状回復費用が8万円かかったのでイレギュラーの支出は残ります。

１棟目物件と同様に、空室の原状回復工事に20万円近く投入しました。

管理会社さんの気遣いで、原状回復費を分割払いにしてもらってます。

残りの分は来月以降に払うことになりそうです。

手持のキャッシュもあるので、今後は一括請求してもらうようにお願いしました。

なんだかリボ払いしてるみたいで気持ちが悪いですからね。

早くイレギュラー支出のない、ノーストレスな日々を送りたいです。

収支合計

　合計　82,000円（前月▲79,000円）

ぎりぎりキャッシュフローが残りました。

もともと2棟目物件は、毎月のキャッシュが赤字の覚悟で購入してます。

1～2年は、1棟目物件・2棟目物件に設備投資をしていこうと考えています。

いっときはキャッシュは手元に残らないと思ってたほうがよさそうですね。

そんなこといってると、すぐにデットクロスを迎えてしまいそうですが（汗）

活動報告

続いて大家活動報告です。

ブログ更新をさぼっていて、時間軸での活動をよく覚えていないので、3か月分を一気にご紹介します。

色々とやったんですが、忘れてしまいました。

おぼえているものだけでもご紹介します。

原状回復工事

1棟目で2室、2棟目物件で1室の大規模な原状回復工事を行いました。

1回につき20数万円。結構かかりました。

やったのは主に、クロスの全面張替・設備の更新です。

設備はレギュラー化してきた次の三つです。

設備更新に5～8万円。クロス張替・清掃に15万円ほどかかりました。

これ、きっとかかり過ぎなんでしょうね。

私が尊敬する「埼玉サラリーマン大家さん」だったら、DIYや自主手配などで半額ぐらいに抑えてそうです。

この辺はもう少し経験を積んだらチャレンジしてみようと思います。（いやしないかも…）

参考記事：楽待コラム「埼玉サラリーマン大家」

宅配ボックス設置

12月に前より計画していた、宅配ボックスを設置しました。

初めて使う方もいると思うので、メーカーの取り扱い説明書を自分なりに加工して、オリジナルのステッカーを作りました。

ステッカーには緊急時の連絡先も、載せたのでトラブルが起きた時も安心です。

連絡先はもちろん、管理会社です。マスターキーも預かってくれて、なにかあったときは有償で現地に駆けつけてくれることになりました。

ほんとに融通の利く、管理会社さんで助かっています。

ちなみに、ステッカーの貼り付けも管理会社さんでやってもらいました。

いつも感謝しています。ありがとうございます。

年末調整

2棟目物件は、妻を代表とする法人名義で購入しました。

法人税対策に、役員報酬を払っています。

会社の業務として、年末調整を行いました。

昨年の確定申告でもそうでしたが、これまたはじめてのことなのでとにかく大変でした。

税務署からくる、案内の書類では全くわからずネットですこしずつ調べながら行いました。

現代にうまれてよかったです。ネットのない時代にこれやらされてたらほんとに終わらなかったと思います。

確定申告でも驚きましたが、年末調整もいろいろな書類を作成して、実際に税務署や役所に提出するのは紙切れ2～3枚です。

なんだかだまされたような気さえします。

逆に会社から提出される書類を信頼しているのでしょう。

疑われたら、税務調査が入るんでしょうが、しっかりとした書類であれば受け取ったら終わりです。

法人化したことで、個人事業主でやっていた以上にビジネス意識が高まったことは事実です。

気が引き締まる思いです。

確定申告

そうそう、2月には確定申告も行いました。

1期目である昨年は、1カ月近くかかった確定申告が今年はわずか1日で完了しました。

かなり身構えていましたが、拍子抜けしました。

こういうものは全体像を理解していると、ほんとにすんなり業務が終わりますね。

とはいっても、会計ソフトが便利だというのが一番の要因です。

まあとにかく、来年からは確定申告のプレッシャーがゼロで2月を迎えられそうです。

まとめ

2021年12月～2022年2月の収支を公開しました。

ここ数カ月は出費がかさんでいます。

ただし、来月で満室に返り咲いていっときは支出もなさそうです。

退去だけが心配ですが、それは運次第ですね。

3月の目標

今のところ特に目標はありません。

ここ3か月で設備投資もいろいろとやったので、一旦、お休みです。

満室なのでなにもすることもないでしょう。（と、願うばかりです）

ローン残高

	１棟目	2棟目	計
ローン残高	3,284万円	4,781万円	8,065万円
残年数	18年7カ月	14年7カ月	–

計　8,065万円